Mooi en stabiel

De nooit eerder gerealiseerde take-up, de stijgende huurprijzen en de groeiende investeringen laten er geen twijfel over bestaan: de vastgoedmarkt draait op volle toeren.

In de vastgoedwereld zijn alleen maar stralende gezichten te zien. Voor het derde opeenvolgende jaar zien alle indicatoren er ronduit veelbelovend uit. Midden september kwam de ‘take-up’ in Brussel al in de buurt van 400.000 m², terwijl die voor heel 1998 samen “slechts” 500.000 m² bedroeg. Er is duidelijk een nieuw recordjaar in de maak: de Brusselse vastgoedmarkt voorziet nu al een take-up van ongeveer 600.000 m².

Deze take-up zal bereikt worden zonder een uitzonderlijke transactie die de cijfers zou kunnen vervalsen. De Brusselse markt heeft dus een kritieke omvang bereikt: zij hangt niet meer af van de goede wil van één enkele actor, in dit geval de Europese Unie. De aanwezigheid van heel wat hoofdkwartieren en internationale ondernemingen volstaat voortaan om een aanzuigeffect te creëren.

“De evolutie van het aantal transacties die de voorbije zeven jaar werden geregistreerd is erg veelbetekenend”, onderstreept Eric Peeters van Healey & Baker. “Van 353 transacties in 1992 gaat het naar bijna 600 transacties dit jaar, wat neerkomt op een gemiddelde van 1000 m² per transactie. Dat brengt Brussel in de topvier van Europese steden, net na Londen, Parijs en Frankfurt, hoewel Brussel hiermee qua bevolking lang niet te vergelijken is.”

Tweede vaststelling: alle wijken gaan erop vooruit, hoewel in de Leopoldswijk eind augustus de grootste activiteit opgetekend werd (84.000 m²) net als buiten het centrum (83.000 m²), wat met 50% van de take-up overeenkomt. In de Leopoldswijk was de verkoop van het Ardennes/Atrium-gebouw (20.000 m²) aan het Europees Parlement de blikvanger. Buiten het centrum werd door verschillende partijen 25.000 m² verhuurd in Park Lane. In de rand (19 gemeenten) bedraagt de take-up 52.000 m² en in de Noordwijk 53.000 m². Dit cijfer ligt een stuk hoger dan de 16.000 m² die in het eerste semester van 1998 opgetekend werd en is te verklaren door het feit dat de Fortis-groep haar intrek nam in twee grote gebouwen: 19.200 m² in het Manhattan Center voor AG en 14.000 m² in het Phoenix-gebouw voor de Generale Bank. In het stadscentrum ligt de take-up rond de 49.000 m². De meest spectaculaire transactie werd afgesloten met de Argo en Vlaams minister Vera Dua: zij betrokken het Alhambra-gebouw (9500 m²). De Louizalaan doet het tot slot ook erg goed met een take-up van 28.000 m² met onder meer de verhuur van 6500 m² aan de groep ABB Alstom Power.

De prijzen zijn door dit alles uiteraard aan het stijgen gegaan. “De maximumprijs voor per jaar verhuurde panden is de hoogte ingeschoten tot 8500 à 9000 frank/m². Dit bedrag werd verkregen voor de gebouwen van eerste categorie aan de Kortenberglaan in de Europese Wijk”, verklaart Pierre Bondelé van Jones Lang LaSalle. “Als je alleen het bovenste kwartiel van de transacties op de hele Brusselse markt bekijkt, bedraagt het gemiddelde 7450 frank/m²/jaar, dit is een stijging met ongeveer 10% in vergelijking met het eerste semester van 1998.”

In het centrum van de stad (Centraal Station) en de Noordwijk wordt een plafond van 7750 frank/m²/jaar bereikt en ook in de rand stijgen de prijzen tot boven de 6000 frank/m²/jaar.

Ondanks de sterke stijging van de take-up, stagneert het huurleegstandpercentage rond 8%. Dit is te verklaren door het feit dat de nieuwe of vernieuwde gebouwen die op de markt gebracht worden, sneller een huurder vinden, terwijl de gebouwen van slechte kwaliteit leeg blijven staan. In de Leopoldswijk bedraagt het beschikbaarheidspercentage 7,5% (250.000 m²), waarvan drie gebouwen (Jozef II-toren, Emerald Court en Eurosquare) een derde voor hun rekening nemen.

Er is dus nood aan nieuwe projecten, maar wel op verschillende tijdstippen en in verschillende wijken zodat de soepelheid van de markt verzekerd wordt: de Lotto-toren, de twee Atenor-torens in de Noordwijk (100.000 m² tegen 2001), het City Center van AG (30.000 m² inbegrepen in het City 2-project), het Midi Atrium (37.000 m² voorzien tegen 2000), de verdere bouw van de Plaine (37.500 m²) en diverse gebouwen buiten het centrum die tegen het jaar 2000 verwacht worden (Park Hill, Park Lane, Nysdam enzovoort).

Ook de investeerders

zijn erg actief. Via allerlei sicavs werd ongeveer 100 miljard frank geïnvesteerd. Ook buitenlandse investeerders hebben opnieuw transacties afgesloten. “Door de stijging van de rentetarieven, zit het OLO-rentetarief momenteel boven 5%. Er kon gevreesd worden voor een vertraging van de activiteit op de markt van de vastgoedinvesteringen”, zegt Christian Karkan van H&B. “Dit gebeurde echter niet. Hiervoor zijn verschillende verklaringen mogelijk. Ten eerste is er de aanzienlijke hoeveelheid liquide middelen waarover de institutionele beleggers beschikken, onder andere de pensioenfondsen. Ten tweede biedt de beurs onzekere returns. Ten derde worden de sicavs verplicht om te kopen om een kritieke omvang te bereiken. Ik denk dat de tendens die in Groot-Brittannië merkbaar is, waar gebouwen door privé-personen gekocht worden, ook in ons land navolging zal vinden.”

Kortom, de druk op de vraag neemt zodanig toe dat ze het aanbod overstijgt. Investeringsmogelijkheden worden zeldzaam zodat de investeerders zich tevreden zullen moeten stellen met een rendement van 6,25 à 6,50% voor nieuwe, verhuurde gebouwen in het stadscentrum. In de rand ligt het rendement tussen 6,90 en 7%.

Hierdoor beginnen de investeerders te kiezen voor speculatieve producten. Cofinimmo heeft twee niet-afgewerkte gebouwen gekocht in het ‘Parc des Collines’ in Waver. Wereldhave zal bewoners moeten vinden voor de Britannia-toren, een gebouw van 30.000 m² in Vilvoorde.

“Een andere oplossing waarvoor de investeerders kunnen kiezen, is het terugkopen van patrimonium. Zo leidde de overdracht van de portefeuille van Brixton aan Leasinvest (4 miljard frank) tot de creatie van de sicav Leasinvest Real Estate. Sale & lease back-operaties worden ook overwogen. Shell heeft zijn gebouw (32.000 m²) aan Cibix verkocht om vervolgens een deel van de lokalen terug te huren.

Ook de buitenlanders zijn nog sterk aanwezig. De Duitse fondsen zetten hun aankoopbeleid voort. Despa is eigenaar geworden van Astra Gardens (promotie van Buelens). Oppenheim heeft van Bernheim het gebouw in de Troonlaan 60 in de Europese wijk gekocht. De Deense groep Bastionen wist de hand te leggen op de Leopold Park Building (10.000 m²) in de Leopoldswijk.

De Amerikanen tonen altijd interesse voor onrechtstreekse investeringen (aankoop van gebouwen), maar zouden ook op het punt staan om een nieuwe sicav te lanceren en Belgische ondernemingen die in de sector actief zijn, terug te kopen, net zoals ze een jaar geleden met Bernheim deden.

Volgens Mark Newman, managing director van het Amerikaanse privé-fonds Fortress, is in Brussel de vastgoedcyclus minder ver gevorderd dan in Londen en Parijs. “Brussel vertoont mooie toekomstperspectieven”, legt hij uit. “Het is het ideale moment om te investeren. Bovendien staat de Belgische markt bekend om haar stabiliteit: de prijzen evolueren weliswaar, maar langzamer dan in de andere Europese grootsteden.”

Tegen het einde van het jaar lijken er allerhande nieuwe wendingen op til te zijn: de belangrijkste sicavs hebben duidelijk hun voornemen getoond om naar een hogere versnelling over te stappen om te kunnen doorgroeien tot de kritieke omvang van 100 miljard frank. Er worden dus belangrijke bewegingen op de markt verwacht zoals de fusie of terugkoop van sicavs, of kapitaalverhogingen.

VERONIQUE PIRSON