“Mipim blijft een barometer”

De Belgische afdeling projectontwikkeling van ING Real Estate komt relatief ongeschonden uit de crisis. Na de interne hervormingen ligt in de projectportefeuille de nadruk nu nog meer dan voorheen op winkelvastgoed.

De Nederlandse bank-verzekeraar ING stond tijdens de financiële crisis in de hoek waar de klappen vielen. Ook de ambitieuze vastgoedafdeling bleef niet gespaard. Volgens het Nederlands Vastgoedjournaal leed ING Real Estate in 2009 een verlies van bijna 1,4 miljard euro. De afdeling Development kreeg de opdracht om haar kapitaalbeslag te reduceren. Eind 2009 maakte Menno Maas, CEO van ING Real Estate De-velopment, bekend dat hij op zoek zou gaan naar een nieuwe uitdaging.

In ons land lijkt de afdeling projectontwikkeling van ING Real Estate intussen met rustige vastheid voort te boeren. Een stand van zaken en vooruitblik met managing director Luc Plasman en directeur Frank Adriaensen, die in 2008 overkwam van Wilma.

Hoe bent u tot dusver de crisis doorgekomen?

LUC PLASMAN (ING REAL ESTATE). “We hebben ons behoorlijk uit de slag kunnen trekken. De belangrijkste verklaring daarvoor is dat we niet actief zijn op de kantorenmarkt, toch het segment dat in ons land de grootste klappen heeft gekregen. Voor Securex bouwen we wel het kantoorproject Fusio aan de Sint-Michielswarande, maar dat is dus niet op risico.

“De appartementenmarkt, waar we met De Zaat in Temse, Hanzepark in Brugge en Ezeldijk in Diest, wel een belangrijke speler zijn, heeft het ook wel moeilijker. Er is een serieuze vertraging geweest in de verkoopritmes. De prijzen zijn echter stabiel gebleven. Of beter: wij hebben onze prijzen stabiel gehouden. Om de vertraging in de vraag op te vangen, is het dan een kwestie van de fasering van de projecten aan te passen. Al onze residentiële projecten zijn zeer goed faseerbaar, daar waken we over. Dus op dat vlak is er geen probleem.

“In het retailsegment werken we de herontwikkeling van de Guldenvlies Galerij af. De opening is gepland voor 7 mei en vandaag is al 85 procent van de oppervlakte verhuurd. Voor nog eens 10 procent lopen er vergevorderde onderhandelingen. Zo’n voorverhuur is een mooie prestatie, maar het toont ook aan dat het retailsegment minder onder de crisis lijdt.”

Is de naam ING ook een troef in crisistijd?

PLASMAN. “Het is toch vooral een kwestie van de juiste projecten te kiezen. En je moet natuurlijk de knowhow in huis hebben om die selectie te maken en om de projecten goed uit te voeren. Dat klinkt misschien wat triviaal, maar het is eigenlijk essentieel in ons vak, zeker in crisistijd. En ja, mensen zijn in moeilijke tijden wellicht meer op hun hoede voor avonturiers.”

FRANK ADRIAENSEN (ING REAL ESTATE). “In crisistijd verdwijnen de meer opportunistische projectontwikkelaars het eerst van de markt. De puur speculatieve projecten blijven op de tekentafels liggen. De financieringsproblemen zitten voornamelijk in het kantoorsegment. Op de residentiële markt en de retailmarkt kun je een deel financieren met verkopen op plan en met voorverhuringen. Akkoord, we moeten ook meer de eigen middelen aanspreken, maar slechts in beperkte mate.”

ING is anderzijds een van de grote slachtoffers van de financiële crisis. De gedwongen reorganisatie heeft ook gevolgen voor de vastgoedactiviteiten. Hoe zit dat in België?

PLASMAN. “Op de werkvloer is er voor ons niets veranderd. Real Estate Development was een onderdeel van de bank, niet van de verzekeringen, en dat blijft zo. Ik denk ook dat er weinig reden is om te reorganiseren in België. We hebben een beperkt team, zeventien mensen, en we zijn dus al slank en doelgericht. We kunnen ook een mooi trackrecord voorleggen. En zowel de schaal als de invulling van onze portefeuille is in lijn met de groepsstrategie.”

Wat is de ontwikkelingsstrategie en welke projecten zitten er momenteel in de pijplijn?

ADRIAENSEN. “We willen ons nog meer dan vroeger toespitsen op binnenstedelijke, gemengde projecten met retail als hoofdbestemming. En dat komt eigenlijk zeer goed tot uiting in de projecten die we nu in portefeuille hebben. In Waterloo bereiden we Waterloo City Center voor. Dat is een gemengd project met meer dan 14.000 vierkante meter winkelruimte, ongeveer 50 appartementen en 600 parkeerplaatsen. Dat project zit volop in de vergunningsfase. In Asse hopen we volgend jaar te kunnen starten met de bouw van Hopmarkt. Dat project omvat 8300 vierkante meter winkelruimte, ongeveer evenveel re- sidentiële oppervlakte en 400 parkeerplaatsen. En in Halle voorzien we in een combinatie van 10.000 vierkante meter winkels, 64 appartementen en ongeveer 330 parkeerplaatsen.

Is Mipim nog altijd een niet te missen afspraak?

PLASMAN. “Frank gaat naar Cannes, maar ik pas dit jaar. Ik ben in november naar Mapic geweest. Als retailbeurs sluit die toch meer aan bij onze kernactiviteit. Mapic is ook kleinschaliger, meer gefocust en daardoor ook een efficiënter evenement. Dat ik voorzitter ben van de Belgisch-Luxemburgse Raad voor Winkelcentra is nog een extra reden om Mapic boven Mipim te kiezen.”

ADRIAENSEN. “Ik ben ook geen vaste klant, maar ik probeer toch om de drie jaar een editie van Mipim bij te wonen. Mipim blijft toch bij uitstek een evenement om de contacten te onderhouden. En je komt toch ook telkens terug met enkele onverwachte nieuwe openingen voor toekomstige projecten of voor samenwerkingsverbanden. Door de uitdunning die er vorig jaar is geweest, wordt Mipim – hoop ik – ook weer iets efficiënter. Want er liepen de laatste edities te veel mensen rond die er eigenlijk weinig te zoeken hadden. Bij sommige bedrijven gold een bezoekje aan Mipim als een soort incentive. Dat kan niet de bedoeling zijn.”

PLASMAN. “Mipim blijft ook interessant als barometer voor de sector. Hoe is de appetijt bij de investeerders? Dat kun je goed peilen in Cannes. Op Mapic kon je al merken dat het vertrouwen terugkeert op de markt. Een goede Mipim kan de bevestiging brengen. En op dat vlak weegt Mipim duidelijk zwaarder omdat het een veel breder spectrum van vastgoedspelers samenbrengt.”

Door Laurenz Verledens