Minimetropool

De vastgoedperikelen van een provinciestad met metropoolallures.

Het centrum van de ajuinenstad kreeg de voorbije jaren een ingrijpende opknapbeurt. Een aantal historische gebouwen werd gerenoveerd en het stadsbestuur besloot koning auto gedeeltelijk uit het centrum te weren.

Het socialistische stadsbestuur van Aalst besliste in 1989 de stad “aantrekkelijker, netter, verkeersarmer, veiliger, groener en socialer” te maken. Mooie voornemens, die aanvankelijk niet hard konden worden gemaakt. De lamentabele financiële toestand van de stad stond grote investeringen in de weg. Een sanering van de stadsfinanciën opende echter de weg naar de uitvoering van de plannen.

Het investeringsbudget voor de dienst Openbare Werken werd vanaf 1993 opgetrokken van 200 à 300 miljoen voorheen tot 400 à 500 miljoen. Een inspanning die volgens schepen Patrick De Smedt vruchten afwierp. De voorbije jaren bouwde Aalst 3 nieuwe scholen, een academie voor schone kunsten (een restauratie van het oude zwembad), een muziekacademie, een sporthal, carnavalhallen en een politiecommissariaat. Tegelijk werden het Belfort en de gevel van het stadhuis gerenoveerd, de Grote Markt heraangelegd en een aantal straten vernieuwd en verkeersvrij gemaakt.

Een indrukwekkende prestatie die echter niet door iedereen in dank wordt aanvaard. Het verkeersvrij maken van de Kattestraat, de Grote Markt (alleen de bussen van De Lijn mogen door) en de Korte en Lange Zoutstraat kwam er tot ergernis van verschillende handelaars immers vóór er aan voldoende parkeergelegenheid werd gedacht. Makelaar Patrick Delestré verwoordt het ongenoegen : “Bezoekers worden naar het stadscentrum geleid, maar vinden er geen parkeerruimte en verdwalen dan in de kleine straatjes rond de winkelkern.”

Het stadsbestuur spreekt met klem tegen geen oog te hebben voor het verkeers- en parkeerprobleem dat de creatie van winkelwandelstraten veroorzaakte. Schepen van Ruimtelijke Ordening Dirk De Meerleer wijst op de plannen voor parkeergelegenheid in de vier windhoeken van het Aalsterse centrum.

Eén parkeerproject, langs de Burchtstraat, werd reeds gerealiseerd. De privé-ontwikkelaar die het parkeercomplex (met winkel- en woongelegenheid) bouwde, kreeg hiervoor van de stad wel erg interessante voorwaarden. Het stadsbestuur verbond er zich contractueel toe alle verliezen die de parking de eerste zeven jaren zou leiden, te vergoeden. Volgens schepen De Meerleer duurt het immers jaren voor mensen zich verzoenen met deze nieuwe vorm van parkeren. Zodra de uitbater vanaf jaar acht winst maakt, zal de stad naar verluidt de steun terugvorderen.

WINKELWOEDE.

Een tweede parkeerproject komt in de vroegere Nominette-gebouwen (Vaartstraat) vlakbij het gerenoveerde station. De stad plant daar een complex waarin plaats is voor ondergronds parkeren en voor sociale woningen. De parkeerruimte zal in dit project te koop worden aangeboden aan de plaatselijke handelaars. Zo komt volgens De Meerleer in deze buurt plaats vrij voor de wagens van klanten en bezoekers.

Parkeerproject nummer drie betreft een complex op de terreinen van de Keizershallen (langs het Keizersplein). Dit terrein omvat de oude gebouwen van de brouwerij Safir, een onthaalcomplex en een vernieuwd en een oud deel van de gekende Keizershallen. De parkeergelegenheid die er voorhanden is, wil het stadsbestuur uitbreiden. Voor het terrein liggen verder plannen ter studie voor een nieuwe zaal, commercieel vastgoed, een cinemacomplex en een politiekazerne. Naar een geschikte locatie voor een vierde parking wordt nog gezocht.

Opvallend in de projecten van het stadsbestuur is het voortdurend weerkeren van geplande ruimte voor winkelvastgoed. Terwijl Aalst om het zacht uit te drukken al vrij sterk bewinkeld is (zie kader). De meeste waarnemers zijn van mening dat het verzadigingspunt voor winkelvastgoed bijna is bereikt. Zodat voor een ernstige prijscorrectie gevreesd wordt indien de geplande commerciële projecten de komende jaren daadwerkelijk worden uitgevoerd.

Aalst is namelijk één van de enige Vlaamse (of zelfs Belgische) provinciesteden waar alle grote winkelketens een vestiging hebben. Vraag is welke uitbaters er nog gevonden worden om ruimte in gebruik te nemen in de geplande projecten tussen de Ridderstraat en de Kattestraat (project WPD), in de Keizershallen, in de verschillende geplande parkeerprojecten, in het Fico-project op de Hopmarkt…

Ook de goede bedoelingen van het stadsbestuur op residentieel vlak hebben niet altijd het gewenste effect. Onder invloed van schepen De Smedt getroostte de stad Aalst zich de voorbije jaren grote inspanningen op het vlak van de sociale huisvesting. De Smedt vindt de huurprijzen in de stad immers te hoog. Daardoor wordt het voor bepaalde bevolkingsgroepen onmogelijk in de stad te wonen. Sociale woningbouw (in samenwerking met de plaatselijke huisvestingsdiensten of in het kader van Domus Flandria) zou de oplossing bieden. Zodra de huidige projecten gerealiseerd zijn, zal Aalst over 600 nieuwe sociale woningen beschikken. Daarnaast beheert de stad er nog eens een 250-tal.

Dat dit de huurprijzen drukt en iedereen de kans biedt in de stad te wonen, staat buiten twijfel. Maar de verantwoordelijken voor stedebouw in Mechelen kunnen getuigen dat deze werkwijze eveneens een migratie binnen de stad veroorzaakt. Het gevaar bestaat dat velen hun (te dure) woonst in het centrum zullen verlaten en een onderkomen zullen zoeken in een sociaal project. Gevolg : leegstand en dreigende verkrotting van nagenoeg onverhuurbare panden in de binnenstad, die nu al door de meer gegoeden wordt verlaten ten voordele van een huis in de randgemeenten.

Hoe duur zijn de appartementen en woningen binnen de stad dan wel ? Volgens makelaar Jo Appelmans valt het allemaal wel mee. Hij beweert dat de Aalsterse panden al een correctie achter de rug hebben. De voorbije twee jaar daalden de huurprijzen voor residentieel vastgoed immers nergens in Oost-Vlaanderen zo fors als in Aalst.

STOP DE FILE.

De studio’s waar huurders ongeveer 10.000 frank per maand voor betalen, werden minder getroffen. De zwaarste prijsdalingen deden zich voor in het segment van de woonhuizen en tweeslaapkamerflats. Tot voor twee jaar betaalde men hier hogere huurprijzen dan de gangbare tarieven in Gent. Sindsdien deed er zich een correctie van zowat 30 % voor. Flats die in 1994 verhuurd werden tegen 22.000 frank halen nu nog ternauwernood 15.000 frank. Let wel : we spreken dan over appartementen in oudere gebouwen. Prijzen voor nieuwbouwflats liggen iets hoger.

Relatief hoog liggen ook de prijzen voor kantoorvastgoed in Aalst. Al kunnen we niet echt spreken van een kantorenmarkt in deze stad. De meeste gebruikers van kantooroppervlakte vinden een onderkomen in huizen en flats in Aalst.

Ontwikkelaar Probam merkte naar eigen zeggen de behoefte aan een kantoorproject net buiten de stad. Enerzijds om ondernemingen in de enge kantoor-huizen in het centrum de kans te geven uit te breiden, anderzijds als alternatief voor de Brusselse periferie. Redenering : ondernemingen die uit het centrum van Brussel naar de periferie trekken, kunnen net zo goed een stapje verder gaan en naar Aalst komen. Buiten de spitsuren ligt Groot-Bijgaarden volgens de verantwoordelijken van Probam op slechts een kwartiertje afstand met de auto.

Probam bouwt momenteel een complex van drie kantoorpanden op de Kippekouter, vlakbij de autosnelweg Brussel-kust. De slogan die het project begeleidt laat geen twijfel over de bedoelingen van de initiatiefnemers. Stop te Aalst waar de file begint. Waarom naar Brussel rijden als je in Aalst goedkoper kantoorruimte kan huren, zonder de ochtend- en avondfiles te moeten trotseren, vraagt men zich bij Probam af ? Al past bij hun goedkoper een toelichting. Eén m² kantoorruimte in het nieuwe Kippekouter-project kost zowat 4000 frank per jaar aan huur. Duurder dan wat in Gent wordt betaald, maar slechts een fractie minder dan de prijzen in de Brusselse periferie.

Voordeel van het Probam-complex is de verdeelbaarheid van de oppervlakte. Ondernemingen kunnen er modules van 120 en 240 m² huren. Geschikt voor de kleinere plaatselijke bedrijfjes. Het project wordt midden 1997 opgeleverd.

STIJN PEETERSGEERT WELLENS

CARNAVALHALLEN (AALST) De nieuwe hallen zijn een gevolg van de renovatiepolitiek van de voorbije jaren.

DIRK DE MEERLEER Werkgever Amylum hier houden en toch strenge normen opleggen.