Liverpool staat weer op de kaart

Steden beleven ups and downs. Na een decennialange achteruitgang kruipt Liverpool in volle crisistijd uit het dal. Met het ambitieuze retailproject Liverpool ONE als een van de stuwende krachten.

Het moet niet altijd een museum in een oogverblindend gebouw zijn, vonden ze in Liverpool. Uiteraard droomt elke stad in nood van een Bilbaoscenario — Frank Gehry’s Guggenheimmuseum gaf de achteropgeraakte Noord-Spaanse stad een geweldige boost — maar in Liverpool opteerde het stadbestuur bij zijn opwaarderingsplannen heel bewust voor winkels in plaats van voor cultuur. En die keuze blijkt ook succesvol.

Sinds de opening van Liverpool ONE is de stad opgeklommen naar de derde plek in de rangschikking van topbestemmingen voor binnenlands toerisme. Ook in de lijst van populairste winkelsteden in het Verenigd Koninkrijk maakte Liverpool een spectaculaire sprong voorwaarts: van plaats dertien naar plaats vijf. In amper vijf jaar lokte Liverpool ONE al meer dan 100 miljoen bezoekers. Alleen in 2012 waren ze al met 26 miljoen.

Nochtans schreeuwt het winkelparadijs niet bepaald om aandacht in het straatbeeld. Geen spectaculaire lichtreclames, noch vlaggen of wimpels trekken de aandacht van de passant. Zo komt het dat we kuierend door Church Street en Lord Street, de belangrijkste klassieke winkelstraten van Liverpool, tweemaal achteloos een toegang naar Liverpool ONE voorbijlopen. Dat is niet helemaal correct: het blitse gebouw van het warenhuis Debenhams, een van de grote trekkers van Liverpool ONE, had wel onze aandacht getrokken. Idem voor de veelkleurige gebogen gevel van de Costa-koffiebar aan de overzijde van Debenhams.

“Opzet geslaagd”, legt gids Rod Holmes later uit. Liverpool ONE is niet ontwikkeld als een bestemming op zich, het moet wel de aantrekkelijkheid van Liverpool als winkelstad opkrikken. Want dat was nodig. “Liverpool was ooit de trotse tweede stad van het Britse rijk”, vertelt Holmes, die tussen 2000 en 2008 de directeur was voor het project bij de ontwikkelaar Grosvenor. “Maar vanaf de jaren twintig en dertig verloor de stad aan belang. Na de Tweede Wereldoorlog is het verval dramatisch versneld. De belangrijkste industrieën trokken weg en de investeringen vielen stil. Ook het winkelaanbod verschraalde.”

Doodbloedend winkelhart

De ommekeer kwam er eind vorig eeuw na een politieke machtswissel in de stad. Mike Storey, de nieuwe sterke man van de Liberal Democrats, vond het vreemd dat de Engelse muziekstad bij uitstek geen grote concerthal had en meende dat Liverpool ook veel meer kon halen uit zijn ligging aan het water. Maar hij wou vooral iets doen aan het doodbloedende winkelhart van de stad. De vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W), toen nog Healey & Baker, kreeg de opdracht uit te zoeken hoe Liverpool weer een winnende winkelstad kon worden. De retailspecialisten van C&W concludeerden dat Liverpool nood had aan een grootschalig retailproject (154.000m2) en wezen op het ontwikkelingspotentieel langs Paradise Street.

Eind jaren negentig was het gebied waar Liverpool ONE nu floreert, grotendeels braakliggend terrein, in het beste geval nuttig als parkeerplaats of festivalruimte. Op papier was het toen nochtans ook al een toplocatie: pal in het centrum, met aan de ene kant de oude havendokken en aan de andere kant de winkelas Bold Street, Church Street en Lord Street.

De Liverpoolse bestuurders waren het voorstel van de vastgoedadviseur genegen en lanceerden met een advertentie in de vastgoedpers een oproep naar projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders. Liefst 47 partijen stelden zich kandidaat voor de herontwikkeling van het gebied. De keuze viel uiteindelijk op Grosvenor, de vastgoedmaatschappij van de Duke of Westminster. De stevige referenties — Grosvenor had zestien winkelcentra op zijn palmares — kwamen goed van pas. Maar het was vooral de match met de visie van Mike Storey die het pleit in het voordeel van Grosvenor beslechtte. Storey wilde vooral geen groot klassiek, overdekt shoppingcenter in het centrum van zijn stad; Grosvenor liet al snel blijken dat het die ‘gemakkelijkheidsoplossing’ ook niet genegen was.

Eind 2004 gaven Gerald Grosvenor (de Duke) en Mike Storey het startschot voor de werken. Op 29 mei 2008 openden de eerste winkels van Liverpool ONE de deuren. Het project van 234.000 vierkante meter bebouwde oppervlakte, was goed en wel klaar in 2009. “Een huzarenstukje”, blikt Rod Holmes terug. “De stad wilde per se dat Liverpool ONE klaar was tegen 2008, het jaar dat Liverpool de titel van Culturele Hoofdstad van Europa mocht voeren.

Succes door schaalgrootte

Met Liverpool ONE staat de stad weer op de kaart als winkelbestemming. “Het winkelaanbod in Liverpool was gewoon te beperkt voor een stad van deze omvang”, zegt Holmes. De weinige succesvolle winkels lagen allemaal in Church Street, maar die is maar een goede 200 meter lang.” De schaal van Liverpool ONE is volgens Rod Holmes daarom een belangrijke factor in het succes: “Je hebt die kritische massa nodig om aantrekkingskracht te creëren.” Het project neemt 17 hectare in, goed voor 130.000 vierkante meter winkelruimte en nog eens 21.500 vierkante meter aan horeca- en ontspanningsfaciliteiten. Er is onder meer een bioscoopcomplex met veertien zalen.

Ter vergelijking: de herontwikkeling van het Heizelplateau, het NEO-project, beslaat 18 hectare, en programmeert 72.000 vierkante meter nieuwe winkelruimte, 9000 voor horeca en 15.000 voor nieuwe ontspanningsfaciliteiten. Concurrent Uplace gaat in Machelen aan de slag op een terrein van 11 hectare. Daarop wil het 190.000 vierkante meter ontwikkelen, waarvan netto 55.000 handelsruimte. Just Under the Sky, het kleinste van de aangekondigde ‘Brusselse’ projecten, heeft aan de Van Praetbrug 4 hectare ter beschikking voor een ontwikkeling van 50.000 vierkante meter, waarvan 30.000 winkelruimte.

Een belangrijker verschil dan de omvang is de ligging van de Brusselse projecten. Alle drie liggen ze behoorlijk perifeer, terwijl Liverpool ONE in het hart van de stad ligt. Volgens Rod Holmes was die keuze voor het centrum een absolute voorwaarde om de ruimere doelstelling van het project — een positieve trendbreuk voor de stad realiseren — te kunnen waarmaken. “Als het centrum van een stad floreert, dan is er een reële kans dat dit ook positief afstraalt op de rest van de stad en zelfs op de hele economische regio. Omgekeerd mag je er zeker van zijn dat een falend stadscentrum al snel de hele stad in een negatieve spiraal zuigt. Want een stad is als een merk. Als het stadscentrum deprimerend is, haken bezoekers en investeerders af.”

Deel van de stad

Liverpool ONE is meer dan een winkelbestemming. Twee hotels (270 en 107 kamers), 500 wooneenheden, enkele duizenden meters kantooroppervlakte en een park van 2,2 hectare vullen het omvangrijke winkel- en ontspanningsaanbod aan. De ondergrondse parking kan 3000 wagens stallen. De BBC heeft in Liverpool ONE zijn regionale studio’s ondergebracht. Grosvenor restaureerde ook enkele waardevolle gebouwen en integreerde ze in het project. Voor de nieuwbouw deed het een beroep op liefst 26 architectenbureaus, zodat er, binnen bepaalde richtlijnen, een grote verscheidenheid is in de gebouwen. De straten in Liverpool ONE sluiten naadloos aan op het oude stadsweefsel. En ze maken ook de link tussen de heraangelegde dokken en de stadskern. Het draagt allemaal bij tot het gevoel dat Liverpool ONE deel uitmaakt van de stad. Architectuurjournalist David Littlefield noemt de ontwikkeling dan ook definitely Liverpudlian veeleer dan anywhereville.

Mag Liverpool ONE in zijn eentje de renaissance van Liverpool claimen? Dat is overdreven. De ontwikkeling van dit stadsdeel staat niet los van andere publieke en private investeringen, overigens voor een deel met Europees geld. De herontwikkeling van de dokken gaf een eerste aanzet. En naast die dokken ligt sinds 2008 ook de muziektempel (en congresruimte) die Mike Storey zo miste in de thuisstad van The Beatles. Met de aanleg van een cruiseterminal herstelde Liverpool zijn relatie met de zee: dit jaar verwacht Liverpool 38 cruiseschepen, goed voor 45.000 toeristen. En intussen heeft Liverpool toch ook zijn eigen stadsmuseum, in een spectaculair nieuw gebouw.

Toch is het effect van Liverpool ONE niet te onderschatten, meent Rod Holmes. En dan wijst hij niet alleen op de harde economische getallen, zoals de 5000 jobs die werden gecreëerd of de investering van 1 miljard euro, maar ook op de herwonnen trots van de Liverpudlians. Dat laatste is iets wat Patrick Janssens misschien ook kan interesseren. De ex-burgemeester van Antwerpen wil in zijn doctoraatsstudie voor de London School of Economics de relatie tussen (gelukte) stadsontwikkeling en welbevinden in de stad onderzoeken. In Liverpool vindt hij een interessante case.

Rod Holmes is een van de sprekers op het North Sea Real Estate Congres in Knokke op 27 september, een organisatie van RES, Roularta Seminars en acTVty.

LAURENZ VERLEDENS IN LIVERPOOL

“Als het centrum van een stad floreert, dan is er een reële kans dat dit ook positief afstraalt op rest van de stad en zelfs op de hele economische regio” Rod Holmes