LEEN U RIJK

Is het interessant te lenen voor een verbouwing als u er het spaargeld voor hebt? Of sluit u het beste een lening af? En moet u dan kiezen voor een lening op afbetaling of voor een hypothecair krediet?

Als huiseigenaars die hun hypothecaire lening hebben afbetaald, hun woning willen verbouwen, kunnen ze die werken ofwel financieren met hun spaargeld, ofwel met geleend geld. Nu de rentes zeer laag zijn, zetten de banken hun leningen op afbetaling in de etalage. De consument doet daar niet de beste deal mee, heeft de onafhankelijke adviesverlener Immotheker berekend. Hij doet er verstandig aan meteen te kiezen voor een hypothecaire lening. Zijn spaargeld laat hij het beste zo veel mogelijk onaangeroerd, en een lening op afbetaling kan hij gewoon links laten liggen.

Het voorbeeld van Katleen en Bart

Katleen en Bart, beiden 50 jaar oud, zijn eigenaar van hun gezinswoning, die hun enige en eigen woning is. Hun hypothecaire lening is afbetaald. Ze hebben twee kinderen en ontvangen samen een netto-inkomen van 3600 euro per maand. Ze hebben 100.000 euro spaargeld en willen 50.000 euro investeren in zonnepanelen en de vernieuwing van de ramen en de badkamer. Ze willen niet meer dan 600 euro per maand aflossen voor een lening en ze zijn niet bereid langer te lenen dan tien jaar. Ze willen geen schulden meer hebben na hun zestigste.

Lening op afbetaling

Katleen en Bart overwegen eerst een lening op afbetaling. Die kunnen ze vlot aanvragen en het geld krijgen ze snel ter beschikking. Buiten de intresten zijn er geen extra leningskosten. Omdat de bank geen nieuwe hypotheek op hun huis neemt, hoeven ze geen notariskosten of registratierechten te betalen. Wel vraagt de bank meestal een zogenoemde loonafstand, waardoor een deel van hun loon wordt ingehouden als ze er niet in zouden slagen de lening af te lossen.

Tegen een vaste rente van 3,70 procent op tien jaar zou die lening hen 497,62 euro per maand kosten. Aan het eind van de rit hebben ze 9714 euro aan intresten betaald. Maar met een lening op afbetaling kunnen Katleen en Bart geen aanspraak maken op het belastingvoordeel van de woonbonus voor de enige eigen woning (zie kader De voorwaarden van de woonbonus).

Hypothecair krediet

Als Katleen en Bart een hypothecair krediet aangaan, moeten ze bij de notaris 2900 euro aan kosten voor de hypotheekakte betalen. Ze lenen dat bedrag boven op de 50.000 euro die ze nodig hebben voor hun verbouwing (50.000 + 2900 = 52.900 euro). Vanwege de hypothecaire waarborg krijgen ze van de bank een lagere vaste rente van 2,05 procent gedurende tien jaar. Elke maand lossen ze 487,42 euro af, wat over de hele looptijd neerkomt op 5590 euro aan intresten. De totale kosten voor de lening bedragen 2900 + 5590 = 8490 euro.

Met een hypothecair krediet kunnen Katleen en Bart wel aanspraak maken op de woonbonus. Omdat de gewesten daarvoor bevoegd zijn, verschilt het fiscale voordeel in Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

– De woonbonus in Vlaanderen

In Vlaanderen krijgen Katleen en Bart in het inkomstenjaar 2015 ieder een fiscaal voordeel van 1520 euro. Dat bedrag wordt verhoogd met 760 euro tijdens de eerste tien jaar van het krediet (2280 per persoon, of 5560 euro voor beiden). In Vlaanderen worden de bedragen van de woonbonus niet meer geïndexeerd (zie kader De woonbonus in de drie gewesten).

Op de 5849 euro aan kapitaal en intresten die ze jaarlijks afbetalen, krijgen Katleen en Bart een belastingvoordeel van 40 procent, plus de uitgespaarde gemeentebelasting. Op tien jaar tijd krijgen ze via hun belastingbrief 19.910 euro terug op de totale woonbonuskorf van 46.088 euro. De Vlaamse overheid neemt zo 19.910 euro – 2900 – 5590 = 11.420 euro van de verbouwing voor haar rekening, of 23 procent van de 50.000 euro die Katleen en Bart nodig hebben.

– De woonbonus in Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zouden Katleen en Bart in het inkomstenjaar 2015 aanspraak kunnen maken op een fiscaal voordeel van 2290 euro per persoon. Ook daar wordt dat bedrag in de eerste tien jaar van de looptijd verhoogd met 760 euro (3050 euro per persoon, of 6100 voor beiden). De grensbedragen van de woonbonus worden de volgende jaren in Brussel wel nog geïndexeerd.

Op het kapitaal en de intresten die ze voor hun hypothecaire lening aflossen, krijgen Katleen en Bart in Brussel een belastingvoordeel van 45 procent, plus de uitgespaarde gemeentebelasting. Daardoor recupereren ze 28.426 euro over tien jaar. De Brusselse overheid betaalt dus 28.426 – 2900 – 5590 = 19.936 euro van de lening terug, of 40 procent van de 50.000 euro die ze nodig hebben voor de verbouwing.

– De woonbonus in Wallonië

In Wallonië bedraagt het fiscale voordeel van de woonbonus 2290 euro per persoon, verhoogd met 760 euro tijdens de eerste tien jaar (3050 euro per persoon, of 6100 voor beiden). Ook in het Waals Gewest worden de grensbedragen van de woonbonus nog geïndexeerd.

Als ze in Wallonië zouden wonen, krijgen Katleen en Bart door de woonbonus een fiscaal voordeel van 40 procent, plus de uitgespaarde gemeentebelasting. Dat komt neer op 25.268 euro aan belastingvoordeel over tien jaar. De Waalse overheid neemt daardoor 25.268 – 2900 – 5590 = 16.778 euro van het krediet voor haar rekening, of 34 procent van de 50.000 euro die het stel nodig heeft voor hun verbouwing.

Spaargeld gebruiken

Hadden Katleen en Bart voor hun verbouwing hun eigen spaargeld gebruikt, dan had hen die, tegen een gederfde rente van 3 procent, 67.202 euro gekost. Dat is interessanter dan een lening op afbetaling, waarvoor ze tegen een rente van 3,70 procent op tien jaar 9714 euro aan intresten moeten afdragen.

Een hypothecaire lening is veel voordeliger. De 2900 euro aan aktekosten en de 5590 euro aan intresten worden gecompenseerd door het fiscale voordeel van de woonbonus. Katleen en Bart hadden 50.000 euro nodig om hun woning te verbouwen. Maar door het belastingvoordeel kost die investering hen netto 38.580 euro in Vlaanderen, 30.064 euro in Brussel en 33.222 euro in Wallonië.

JOHAN STEENACKERS

Een huiseigenaar die zijn hypothecaire lening heeft afbetaald en zijn woning wil verbouwen, doet er verstandig aan meteen te kiezen voor een nieuw hypothecair krediet.

Een lening op afbetaling laat de consument voor een verbouwing het beste links liggen.