Late recordtransacties verhullen de malaise

2009 leek voor de kantoormarkt een erg zwak jaar te worden. Enkele late transacties konden uiteindelijk de jaarbalans nog redden. Maar de zware bezorgdheid blijft bestaan: de leegstand bereikt ongeziene hoogten en de huurprijzen staan nog altijd onder druk.

Wie had gedacht dat de kerstman zich ooit nog zou bezighouden met de professionele vastgoedmarkt in Brussel? Maar het bewijs is er: in de tweede helft van december klom het jaarcijfer van de gerealiseerde transacties plots een derde hoger.

Begin januari moest Pierre Bondelé, die de makelaardij bij Jones Lang LaSalle (JLL) leidt, zijn voorlopige balans, die hij een maand eerder had opgemaakt, dan ook grondig bijsturen. “Met een totale take up van 400.000 m2 komen we er nog goed van af, zeker gezien de moeilijke conjunctuur.” Begin december kwam JLL niet verder dan 214.000 m2, met nog een potentieel van ongeveer 100.000 m2 in onderhandeling.

Uiteindelijk is het allemaal nog een stuk beter geworden: stevige transacties voor rekening van GDF Suez (75.000 m2) en de Belgische staat (52.500 m2), hebben geleid tot een jaarbalans die weinigen midden 2009 durfden te voorspellen. “De opname in de eerste negen maanden van 2009 lag historisch laag”, benadrukt Pierre Bondelé.

Concurrent CB Richard Ellis (CBRE) wil nog geen definitieve cijfers naar voren schuiven. “2009 was ons slechtste jaar in het voorbije decennium”, grijnst gedelegeerd bestuurder Nicolas Orts. Het totaalcijfer voor de Brusselse kantoormarkt in 2009 ligt hoe dan ook een stuk onder de 550.000 m2, het gemiddelde over de voorbije vijf jaar.

Het centrum deelt in de klappen

In tegenstelling tot de voorgaande jaren zijn het niet de kantoorzones aan de rand, noch de gedecentraliseerde zones, die het zwaar te verduren kregen, maar wel het Central Business District (CBD). Dat valt deels te verklaren door de crisis bij de banken-verzekeraars, een sector die traditioneel sterk vertegenwoordigd is in het stadscentrum.

Rekening houdend met de talrijke speculatieve projecten die in 2009 opgeleverd werden, neemt de leegstand in het CBD spectaculair toe. Voor sommige panden lijkt die toestand zelfs onomkeerbaar. Het idee van CBRE voor een ‘moratorium op nieuwe kantoren’ (zie blz. 53) gold overigens als alarmsignaal: de kantoorleegstand in de hele Brusselse zone heeft de kaap van 11 procent overschreden.

JLL maakt gewag van 359.000 m2 die in 2009 opgeleverd werden (Zenith, Marquis, The Capital, Solaris…). Rekening houdend met het feit dat er nog 171.000 m2 aan speculatieve projecten wacht in 2010, kan worden gevreesd dat de huurprijzen, die in 2009 nog maar eens onder druk stonden, nog verscheidene jaren zullen stagneren. In 2009 bleef de primerent (tophuurprijs) steken op 265 euro per m2 per jaar. De eigenaars zullen dan ook hun toneelstukje van 2009 nog eens moeten opvoeren: de cadeaupakketten nog meer opvullen met incentives (zie kader Over incentives en belangenvermenging) om klandizie aan te trekken of om gewoon hun huurders te behouden.

Transactie van het jaar, in meerdere opzichten

De transactie van het jaar, met huurder GDF Suez en eigenaar AG Insurance in de hoofdrollen, is in meerdere opzichten opmerkelijk. Een opname van 75.000 m2 is iets dat al enkele jaren niet meer in de statistieken voorkwam. De energiereus verlaat zijn historische vestiging (eigendom van AXA) aan het Troonplein en vestigt zich in de North Light- en Pole Star-torens, waar men in tempore non suspecto nog een hergroepering van het Fortis van voor de crisis verwachtte. GDF Suez ontkracht met de deal ook de theorie dat de tijd van ‘de grote volksverhuizingen’ voorbij is. Een andere bijzonderheid is dat de onderhandelingen in de grootste discretie gevoerd werden door een klein Belgisch team, voor de neus en ten koste van al de grote makelaars in streepjespak. De transactie van de jongste jaren staat mooi op het palmares van Anne-Catherine Galetic (ex-Robelco) van Galika.

Om zich zonder haperingen te kunnen terugtrekken uit zijn citadel in het centrum van de stad, zou GDF-Suez bereid zijn om terloops de huurceel van Tractebel te verlengen voor een ander gebouw in de AXA-portefeuille, namelijk dat in de Marcel Thirylaan. Het vertrek van een van de laatste grote namen uit die buurt zou de doodsteek betekend hebben voor de al zieltogende kantoorwijk.

“Suez is de uitzondering die de regel bevestigt”, oordeelt Nicolas Orts. “De vraag vanwege de corporates blijft reëel, maar het tijdperk van de grote hoofdkwartieren van meer dan 25.000 m2 is voorbij. L’Oréal, dat een hoofdkantoor van 15.000 m2 betrok op de Erasmussite (GOMB), gaat zich nu hergroeperen in een nieuwe zetel van 6500 m2 (Atlantis, Codic). De grote multinationals zijn tegenwoordig op zoek naar een soort flexibele Brusselse hub. Dat past in de trend naar nieuwe efficiëntieopvattingen over werk.”

Volgens Pierre Bondelé kan het aanzienlijke aantal ‘minitransacties’ – de grootste beweging die tot begin december opgetekend werd, was die van de Vlaamse Gemeenschap naar de Covent Garden (6000 m2), gevolgd door de verhuis van Ingersoll Rand naar de Alma Court (4600m2) – verklaard worden door de grootschalige personeelsinkrimping. Een aanzienlijk deel van de opname is dus toe te schrijven aan een terugplooiing op kleinere entiteiten of aan heronderhandelingen.

2010 wordt iets beter

In de andere opvallende transacties van eind december stond de federale overheid nog eens aan de vraagzijde. De staat kocht het Forumcomplex (40.000 m2) van Immobel. En Wetenschapsbeleid gaat 12.500 m2 in gebruik nemen in het Platiniumgebouw in de Louizawijk. De Hogeschool-Universiteit Brussel (HUB) kocht ‘t Serclaesgebouw (17.000 m2) van CBRE Investors.

Dat laatste gebouw beschikt over een milieucertificaat en ook dat is een trend. “In de voorbije maanden werd 17 procent van alle transacties van meer dan 2500 m2 gerealiseerd in gebouwen met een groene stempel”, zegt Kim Verdonck, verantwoordelijk voor de onderzoeksafdeling bij CBRE.

Een tendens die bevestiging moet krijgen in 2010, het jaar dat er, naar de makelaars hopen, een (kleine) opleving zal plaatsvinden. Pierre Bondelé denkt dat 2010 een moeilijk jaar zal blijven en dat de opklaring er pas zal komen in 2011. Nicolas Orts is iets optimistischer: “Heel wat kandidaat-huurders hebben in 2009 een positie ingenomen en hebben om informatie gevraagd.”

Antwerpen houdt stand

Met een kantooropname in 2009 van ongeveer 90.000 m2 lijkt de Antwerpse kantoormarkt de crisis relatief goed door te komen. Het is weliswaar het laagste volume sinds jaren, maar in vergelijking met Brussel is de terugval toch iets beperkter. Maar je kunt dit bezwaarlijk een goed jaar noemen, vindt Ingrid Ceusters, gedelegeerd bestuurder van de vastgoedadviseur Hugo Ceusters. “Er zijn veel verschuivingen geweest – van het ene gebouw naar het andere – maar we hebben maar heel weinig nieuwkomers gezien. Dat is een probleem. De leegstand is ook ongeveer met een procent toegenomen.” Overigens zorgde ook in Antwerpen een late transactie, Mercator dat 13.800 m2 huurt in City Link, voor een onverwacht mooi jaareinde.

Ronny Nuten van JLL Antwerpen heeft het over ‘een heel raar jaar’. “Het eerste kwartaal was bijzonder zwak en bij de eigenaars en projectontwikkelaars nam de spanning dan ook toe”, zegt hij. “Na de vakantieperiode is de kentering gekomen. Misschien omdat de bedrijfsresultaten toch beter waren dan gevreesd, maar zeer zeker ook omdat de huurders met stevige incentives, zoals huurvrije periodes en inrichtingsbudgetten, aangemoedigd werden om hun huisvestingssituatie te herbekijken.”

Meer dan ooit staan de huurders in een sterke positie op de Antwerpse kantoormarkt. “Dat heeft in 2009 excessieve proporties aangenomen”, meent Ingrid Ceusters. “Er zijn nieuwe gebouwen tegen koopjes-prijzen verhuurd. Ik heb het dan niet over de officiële huurprijs, maar over de reële huurprijs na aftrek van alle voordelen.”

Een investeerder die niet in dat spel lijkt mee te gaan, is het Israëlische Adgar, dat onder meer de gerenoveerde Plantyn Moretus Building in portefeuille heeft. Dat gebouw wacht nog altijd op een eerste huurder. “Er zijn wel gesprekken met meerdere kandidaat-huurders”, weet Ronny Nuten. “Niet uitverkopen is voor wie geduld en voldoende middelen heeft wellicht een verstandige optie. Maar het houdt ook een risico in: het mag niet te lang duren. Want wat bij oplevering misschien nog een modern gebouw is, is dat na twee, drie jaar toch al wat minder.”

Bij Hugo Ceusters stipt men aan dat de Antwerpse kantoormarkt met een structureel probleem kampt. “Er is natuurlijk het effect van de economische crisis”, zegt kantoorconsultant Pieter-Jan Arts. “Het omzetverlies in de haven en de diamantsector heeft onvermijdelijk ook een negatieve impact op de kantorenmarkt. Maar we moeten ook gewoon toegeven dat Antwerpen, net zoals Brussel, er nog maar zelden in slaagt om nieuwe belangrijke kantoorgebruikers aan te trekken.”

“Uiteraard moet Antwerpen zich blijven inzetten om bedrijven naar hier te halen”, vult Ingrid Ceusters aan. “Maar er moet ook aandacht gaan naar de bedrijven die hier al gevestigd zijn. Anders gaan we nog meer kleppers genre Johnson & Johnson verliezen. En Antwerpen zal het ook meer en meer moeten hebben van zachtere sectoren zoals toerisme en gezondheidszorg.”

Maar is er dan nog wel nood aan nieuwe kantoorruimte in Antwerpen? “Ik vind van niet”, antwoordt Ingrid Ceusters. “We moeten eerst kijken naar het bestaande patrimonium en dit optimaliseren, conform de mogelijkheden van de markt. Ik vrees anders dat veel kleinere eigenaars gaan afhaken. Want een gebouw renoveren of herontwikkelen vergt toch een aanzienlijke investering. De traditioneel lagere huurprijzen op de Antwerpse kantoormarkt zijn daarbij een extra handicap. Wat AXA doet met het gebouw aan de Uitbreidingsstraat is een meerwaarde voor de stad, maar het vereist een sterk financieel draagvlak. Het is bovendien volledig bestemd voor de eigen diensten.” Frank Valkeneers, managing director bij de vastgoedadviseur Colliers-EPMC, ziet wel nog ontwikkelingspotentieel. “De nieuwbouwprojecten zijn bijna ingevuld en de projectontwikkelaars zijn inmiddels op de rem gaan staan. Resultaat: in de volgende jaren zullen er nauwelijks nieuwe gebouwen op de markt komen. Ik vind dat een probleem want in een dynamische markt heb je een continue vernieuwing van je patrimonium nodig. Dat dreigt nu stil te vallen.”

Door Philippe Coulée, Guy Verstraeten en Laurenz Verledens

“De opname in de eerste negen maanden van 2009 was historisch laag”

De kantoorleegstand in de hele Brusselse zone heeft de kaap van 11 procent overschreden.

“Antwerpen slaagt er net zoals Brussel nog maar zelden in om nieuwe belangrijke kantoorgebruikers aan te trekken”