De gemiddelde prijs van een hectare landbouwgrond bedroeg 9727 euro in 1995. Vorig jaar was dat 46.778 euro. Wie in 1995 een gokje waagde door landbouwgrond te kopen, heeft vandaag gemiddeld een rendement van maar liefst 481 procent gehaald. Dat blijkt uit cijfers van de Belgische Vereniging van Notarissen. Dat rendement houdt alleen rekening met de gestegen prijzen van de gronden, en niet met de pachtopbrengsten, het verhuur van de gronden aan professionele landbouwers. Maar die zijn doorgaans karig.
...

De gemiddelde prijs van een hectare landbouwgrond bedroeg 9727 euro in 1995. Vorig jaar was dat 46.778 euro. Wie in 1995 een gokje waagde door landbouwgrond te kopen, heeft vandaag gemiddeld een rendement van maar liefst 481 procent gehaald. Dat blijkt uit cijfers van de Belgische Vereniging van Notarissen. Dat rendement houdt alleen rekening met de gestegen prijzen van de gronden, en niet met de pachtopbrengsten, het verhuur van de gronden aan professionele landbouwers. Maar die zijn doorgaans karig. De belangenorganisatie Boerenbond is niet blij met die prijsstijgingen. "In tien jaar verdrievoudigde de prijs van landbouwgrond in Vlaanderen", schreef voorzitter Sonja De Becker half mei in een opiniebijdrage voor de VRT. "Dat werkt speculatie in de hand. Voor boeren is grond een werkmiddel. Die prijzen staan niet langer in verhouding tot de mogelijke opbrengsten." Waarom worden de Vlaamse landbouwgronden zo duur? In theorie zouden de prijzen moeten dalen, want het aantal landbouwers zakte de voorbije vijftien jaar met een derde. Maar vooral de kleinere, oudere boeren kappen ermee. De gemiddelde oppervlakte per bedrijf steeg in diezelfde periode met de helft. "Die schaalvergroting zal vermoedelijk doorzetten", staat in de jongste editie van het Landbouwrapport dat het Vlaamse ministerie van Landbouw jaarlijks opstelt. "De bedrijven met een ouder bedrijfshoofd hebben een beduidend kleinere omvang dan die met een jonger bedrijfshoofd." Het landbouwareaal daalde de voorbije twintig jaar dan ook slechts met een luttele 2 procent en beslaat nog altijd 46 procent van het Vlaamse grondgebied. Een van die jongere landbouwers is Jef De Schutter (34). In Pulle, in de Antwerpse Kempen, baat hij samen met zijn zus Leen (33) en de ouders De Hoeve uit. Zijn vader Marc (61) en moeder Maria Geerts (60) begonnen in 1992. Het bedrijf groeide naar een oppervlakte van 58 hectare. De specialiteit is zuivelproductie met 70 melkkoeien. Het grootste volume gaat naar de zuivelcoöperatie Milcobel, de grootste melkverwerker van het land. Een beperkt deel wordt op de boerderij tot roomijs verwerkt, onder de merknaam Krijm. Dat alles levert de landbouwonderneming hoge marges op. De Hoeve werd met de jaren ook een trekpleister voor wielertoeristen in de Antwerpse Kempen. De vrijgekomen landbouwgrond wordt dus gekocht door jonge, ambitieuze landbouwers, maar niet alleen door hen. "In Vlaanderen kunnen heel veel mensen een stuk landbouwgrond kopen", zegt Anna Verhoeve, onderzoekster bij ILVO, het Instituut voor Landbouw-, Visserij- en Voedingsonderzoek. "Sinds 2003 zijn de zogenoemde zonevreemde ontwikkelingsrechten in landbouwgebied stelselmatig versoepeld. Onze markt is vrij, en niet gereguleerd zoals in Frankrijk. Als je daar landbouwgrond koopt, moet je aantonen dat die voor professionele landbouwdoeleinden zal worden gebruikt." Niet zo in Vlaanderen. "Wij noemen dat lekkage van landbouwgrond voor niet-landbouwdoeleinden", zegt Vanessa Saenen, de woordvoerder van de Boerenbond. "Wie landbouwgrond wil gebruiken als tuin, voor een bed & breakfast of voor hobbylandbouw, heeft daar geen vergunning voor nodig. Een vijfde van het Vlaamse landbouwareaal wordt al voor niet-landbouwactiviteiten gebruikt. In de provincie Antwerpen schommelt dat boven 30 procent."Volgens Boerenbond-voorzitter Sonja De Becker verliest Vlaanderen elke week een landbouwareaal met een oppervlakte van 102 voetbalvelden. Anna Verhoeve bevestigt dat sluipende proces. "Kopers mogen landbouwgrond omvormen tot tuinen of weiden voor alle mogelijke hobbydieren: pony's, geiten, schapen, paarden, lama's of struisvogels. Veel kopers zijn kapitaalkrachtiger dan de landbouwers. Het gaat de jongste jaren heel snel. In 2010 was een zevende van de Vlaamse landbouwgrond bestemd voor niet-professioneel landbouwgebruik. Vandaag is dat in de driehoek Antwerpen-Brussel-Leuven op sommige plaatsen geklommen naar 43 procent." Bovendien kopen niet-landbouwers almaar grotere percelen. In 2010 gold een hoeve met één tot twee hectare grond als een grote aankoop. Vandaag zijn percelen tot acht hectare voor privégebruik geen zeldzaamheid meer. "Voor een landbouwer is een aankoopprijs van 25.000 tot 45.000 euro per hectare interessant voor professioneel gebruik", zegt Anna Verhoeve. "De gemiddelde prijs per hectare van 53.899 euro in Vlaanderen in 2019 zit daar al ver boven." "Landbouwgrond kopen? Dat is niet rendabel", beaamt Jef De Schutter, terwijl hij zijn melkkoeien keurt in de stal. "Twee melkkoeien hebben één hectare grond nodig. Ik kan maximaal 25.000 tot 30.000 euro betalen, wil ik de zaak rendabel houden. Kopers in mijn omgeving zijn vooral particulieren met bijvoorbeeld paarden en pony's. Die betalen 60.000 tot 120.000 euro per hectare. Maar grond kopen is eigenlijk niet de essentie. Het belangrijkste is dat je langetermijnafspraken kunt maken met de eigenaars, voor vijftien tot twintig jaar. Dan zal je de grond ook veel beter bewerken en vruchtbaarheid voor de lange termijn opbouwen. Wie grond slechts één seizoen gebruikt, zal sneller roofbouw plegen." In de analyse van de prijsvorming van de landbouwgronden moet Vlaanderen de duimen leggen voor Wallonië. Het Waals Gewest publiceert sinds 2018 een jaarlijkse Observatoire du Foncier Agricole Wallon. Dat biedt meer gedetailleerde informatie dan de Notarisbarometer. Het Waalse rapport maakt bijvoorbeeld een onderscheid tussen landbouwgrond mét en zonder bebouwing, toch een wezenlijk element in de prijsvorming. Ook verschillen tussen regio's binnen provincies worden in kaart gebracht. Voor onderzoekster Anna Verhoeve is dat van essentieel belang. "De Vlaamse gemiddelden maskeren de hoge prijzen aan de stedelijke rand. Je betaalt vlotjes meer dan 100.000 euro per hectare landbouwgrond rond Asse, Brugge, Gent, Kortrijk, Kruishoutem of Leuven. De duurste grond werd in het zuidwesten van Gent verkocht: 133.000 euro voor een hectare landbouwgrond. De goedkopere regio's zijn het Meetjesland en de Westhoek." Het Vlaams ministerie van Landbouw denkt op korte termijn niet aan een gelijkaardig instrument, meldt een woordvoerder. Wallonië gebruikt zijn Observatoire du Foncier Agricole Wallon als een sturend werkinstrument. De doelstelling is "het behoud van landbouwgronden voor eigenlijke landbouwdoeleinden, en op die manier een bijdrage leveren aan de vermindering van de speculatieve druk". Dat lukt niet echt. In 2018 waren slechts 28 procent van alle kopers professionele landbouwers. Dat cijfer steeg naar 52 procent voor wie enkel landbouwgrond zonder bebouwing kocht. Professionele landbouwers betalen bovendien veel minder voor zulke gronden. De gemiddelde prijs die ze in Wallonië neertelden per hectare bedroeg 23.131 euro. Een niet-landbouwer betaalde ruim dubbel zoveel: gemiddeld 48.604 euro per hectare. Zijn onze professionele landbouwers dan allemaal slachtoffers van grondspeculanten? Dat nu ook weer niet. Want Sonja De Becker, de voorzitter van Boerenbond, verzweeg in haar opiniestuk zedig dat de eigenaars van de landbouwgronden niet noodzakelijk met grote winsten gaan lopen. 63 procent van de landbouwgronden wordt verpacht aan professionele landbouwers. Landbouwers bezitten zelf slechts 37 procent van de gronden. En de historisch al lage pachtprijzen hinken duidelijk achterop bij de prijsstijgingen van de landbouwgronden. In twintig jaar - tot 2018 - stegen de pachtprijzen met slechts twee derde. In West-Vlaanderen bijvoorbeeld bedraagt het jaarlijks pachtrendement een schamele 0,7 procent. De pacht wordt geregeld door de wet van 4 november 1969 'tot beperking van de pachtprijzen' - nomen est omen. Van die wet kan niet worden afgeweken. Om de drie jaar legt een pachtcommissie de prijzen vast per landbouwstreek en per provincie. In die commissie kan niets worden doorgedrukt zonder de goedkeuring van de landbouwers. Een pachttijd bedraagt minimaal negen jaar, de maximale termijn is 99 jaar. Een eigenaar kan de pacht niet opzeggen als hij de grond wil verkopen. Landeigenaars vinden daarom dat de pachtwet de boeren te veel beschermt. Het voelt alsof ze niet de eigenaar van de gronden zijn. De boeren willen dan weer de rechtszekerheid niet opgeven die de pachtwet hen biedt. "In Vlaanderen is het pachtsysteem heel beschermend voor de landbouwers. Eigenaars zijn dan ook terughoudend voor pachtformules", zegt Anna Verhoeve van de onderzoeksinstelling ILVO. Want gepachte gronden wegen op de verkoopprijs. Volgens het Waalse Observatoire du Foncier Agricole Wallon was in 2018 de gemiddelde prijs van een hectare landbouwgrond (zonder bebouwing) 23.172 euro. Voor vrije grond was dat 28.317 euro. Dat maakt de prijzen van vrije landbouwgronden dus gemiddeld 35 procent duurder. In Wallonië werd de pachtwet inmiddels bijgesteld. In Vlaanderen wordt sinds 2015 gepraat over wijzigingen ten voordele van de eigenaars. De onderhandelingen in de pachtcommissie zitten muurvast. Maar de lage pachttarieven keren als een boemerang terug in het gezicht van de boer. "Want daarmee krijg je steeds meer oneigenlijk gebruik van landbouwgrond", merkt Anna Verhoeve van ILVO. "De eigenaars verhuren liever aan bijvoorbeeld paardenliefhebbers. Of ze onderhandelen lossere regels met de boeren, bijvoorbeeld een pacht voor slechts één seizoen." Landbouwer Jef De Schutter pacht nauwelijks grond. "Ik vind nog nauwelijks grond tegen de officiële pachttarieven van 180 tot 200 euro per hectare per jaar. Voor die prijs laten eigenaars hun landbouwgrond zelfs liever braak liggen. Ik huur mijn grond tegen hogere tarieven, vooral bij familie en kennissen." Die landbouwgronden liggen kriskras verspreid in de provincie en leveren hoofdzakelijk voedergewassen voor de melkkoeien. Landbouwers vinden in tijden van nulrente bovendien soepel krediet, weet zelfstandig voeding- en landbouwconsulent Marc Rosiers, ex-Boerenbond. "Het mag heel paradoxaal klinken, maar hoe hoger de prijs, hoe gemakkelijker een boer zijn aankoop kan financieren. Banken aarzelen niet om krediet te verstrekken als de hypotheek een stuk landbouwgrond is. Professionele boeren kunnen de huidige lage rentelasten en het kapitaal (de looptijd bedraagt doorgaans tot 30 jaar) terugbetalen met de landbouwopbrengst." Landbouwer Jef De Schutter beaamt dat. "De banken doen niet moeilijk over de financiering van landbouwgronden. De waardestijging van de grond biedt hen zekerheid." Van één bedreiging blijven de Vlaamse landbouwers gespaard. Boerenbond-voorzitter Sonja De Becker citeerde in haar opiniestuk voor de VRT een alarmerende quote van de Nederlandse CDA-leider Sybrand Buma: "China koopt als een dolle landbouwgrond op in Europese landen en wil daarmee Chinese monden in de toekomst voeden. Onze voedselproductie en dus ook landbouwgrond is een strategisch goed. Dat mogen we niet onbedacht te grabbel gooien." Paniekzaaierij? Geen enkele Vlaamse specialist in landbouwgronden heeft weet van een Chinees offensief in Vlaanderen.