Vorig jaar werden in ons land 184.000 hypothecaire kredietovereenkomsten gesloten, voor een totaalbedrag van bijna 20 miljard euro. Daarmee bevindt de Belgische hypotheekmarkt zich opnieuw op het niveau van voor de financiële crisis. De markt piekte in 2011 op een nieuwe productie van 24,7 miljard euro. Dat was vooral het gevolg van de groene leningen en hun fiscale gunstregime.
...

Vorig jaar werden in ons land 184.000 hypothecaire kredietovereenkomsten gesloten, voor een totaalbedrag van bijna 20 miljard euro. Daarmee bevindt de Belgische hypotheekmarkt zich opnieuw op het niveau van voor de financiële crisis. De markt piekte in 2011 op een nieuwe productie van 24,7 miljard euro. Dat was vooral het gevolg van de groene leningen en hun fiscale gunstregime. Sinds de overheid eind 2011 het fiscale voordeel van de groene leningen schrapte, is de hypotheekmarkt afgekoeld. En daar zijn de toezichthouders niet ongelukkig om. De Nationale Bank maakt zich al een tijdje zorgen over de Belgische vastgoedmarkt. Gouverneur Luc Coene had het een paar jaar geleden over een overwaardering met 15 procent en houdt tot op heden vast aan dat cijfer. Door maatregelen te nemen die het kredietbeleid van de banken beïnvloeden, hoopt de NBB op een zachte landing. Momenteel lijkt dat beleid te slagen. Woonkredieten waren in ons land nog nooit zo goedkoop, en toch daalt de vraag. In het tweede kwartaal van dit jaar werden 50.000 hypothecaire kredietovereenkomsten gesloten, voor een totaalbedrag van 5,5 miljard euro. Dat is een daling met 8 procent (in aantal contracten) en 3,2 procent (in bedrag) tegenover het tweede kwartaal van 2013, zo blijkt uit de meest recente cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK). Net als de marktrente, die sinds begin dit jaar onafgebroken daalde, gingen ook de hypothecaire rentevoeten naar een historisch laag peil. Volgens de rentebarometer van Immotheker bedraagt de gemiddelde rente op een vastrentend woonkrediet met een looptijd van twintig jaar momenteel 3,29 procent. Dat is het laagste peil in vele jaren (zie grafiek), en volgens Bart Van Craeynest, hoofdeconoom van Petercam, lijkt de daling nog niet ten einde: "De jongste daling van de marktrente is nog niet verrekend in de hypotheekrente." Desondanks slaagden de banken erin hun kredietmarge te verhogen. De verklaring is simpel: de rente die de banken op kredieten ontvangen daalt, maar minder snel dan de rente op het geld dat de bank zelf leent (bij spaarders, de ECB of de markt). "Gangsterpraktijken", oordeelt econoom Paul De Grauwe in Knack. Hij zegt dat er te weinig concurrentie is tussen de banken, en dat ze 'samenspannen' om hun winstmarge op te vijzelen. Dat de banken vaak onder één hoedje lijken te spelen, mag dan een terechte opmerking zijn, in dit dossier lijkt meer nuance aangewezen. Net in woonkredieten woedt een hevige concurrentiestrijd, zo ervaren veel kandidaat-kopers of -bouwers die de banken tegen elkaar uitspelen. "In vergelijking met het buitenland zijn de kredietmarges in België zeker niet groot", stipt Etienne de Callataÿ, hoofdeconoom van Bank Degroof, aan. Bank Degroof is een vermogensbank die geen woonkredieten verkoopt. Cijfers van de Nationale Bank tonen dat de kredietmarges in het verleden gewoon te laag waren. Voor de financiële crisis bedroegen ze gemiddeld minder dan 50 basispunten, en soms waren ze zelfs negatief. Het toekennen van een woonkrediet werd in die periode bijna uitsluitend commercieel bekeken: een bank haalde een klant via gunstige kredietvoorwaarden binnen, en had dan minstens twintig jaar (de looptijd van de lening) om dit contract te rentabiliseren. Vaak gebeurde dat via de verkoop van andere bank- en verzekeringsproducten. "In het verleden waren de marges ongezond", zegt De Callataÿ. "Als een product louter gebruikt wordt om een klant lange tijd te binden, is het doorgaans niet correct geprijsd. Dat werkt marktverstorend en creëert instabiliteit. Een correcte vergoeding en marge voor elk product is goed nieuws voor de financiële stabiliteit." In haar Financial Stability Review 2014 stelt de Nationale Bank vast dat de banken hun commerciële marge op woonkredieten sinds de financiële crisis vergroot hebben tot ongeveer 100 basispunten. Enkel in 2011 zagen ze, als gevolg van de plotse en hevige rentestijging van het Belgische overheidspapier, hun marge wegsmelten. Recente berekeningen wijzen uit dat de kredietmarge van de Belgische banken momenteel rond 120 basispunten schommelt. Dat blijkt onder andere uit de halfjaarresultaten die KBC enkele weken geleden publiceerde. De grootste Vlaamse bank stak niet onder stoelen of banken dat haar stevige nettorentemarge in België (1,96 procent in het tweede kwartaal) voor een belangrijk deel te danken is aan de "gezonde commerciële marges op de kredietportefeuille". De bank publiceerde een duidelijke grafiek over haar kredietmarges (zie grafiek Kredietmarges van KBC in België). Vooral de ontwikkeling van de marge op nieuwe hypotheekleningen oogt spectaculair. Daar boekte de bank tijdens 2011 nauwelijks tot geen marge. Nu zit KBC aan 1,2 procent, al is de voorbije maanden een stagnatie merkbaar. Daarmee komen de marges op KBC-woonkredieten heel dicht in de buurt van die op bedrijfskredieten. Ook Nederlandse banken zoals ING legden recentelijk, dankzij de marges op hypotheken, mooie winstcijfers voor. Dat leidde tot een verontwaardigde reactie van de Nederlandse huiseigenaars en een maatschappelijk debat: hoeveel mag een bank aan een hypotheek verdienen? Dat de banken hun kredietmarges optrekken, heeft dezelfde verklaring als waarom ze hun klanten zo weinig rente op het spaarboekje bieden: ze doen er alles aan om hun rendabiliteit te verbeteren. De rendabiliteit van de Belgische banksector bedraagt momenteel amper 5 procent, en dat is weinig. Vooral in het licht van de kapitaalvereisten die opgelegd worden onder Bazel III. Een aantal banken moet de komende jaren de kapitaalbuffers versterken en wil dat doen via winstreservering. Maar terwijl ze in de jaren 2000 veel inkomsten puurden uit complexe producten of handel voor eigen rekening, zijn de banken anno 2014 verplicht hun winst uit klassieke producten (zoals spaarproducten en kredieten) te halen. Sommige klanten hebben het gehad met banken die amper nog een vergoeding bieden voor spaargeld en een spotgoedkope kredietverlening dwarsbomen. "Maar dat is nu eenmaal de prijs die iedereen mee betaalt voor een veiliger financieel systeem en een stabiele banksector", vindt Etienne de Callataÿ. Hij wijst ook op een ander belangrijk element: de gewijzigde houding van de Belgische toezichthouder. De Nationale Bank dringt al sinds 2012 bij de banken aan op een conservatieve kredietpolitiek en een adequate prijszetting van nieuwe hypotheekleningen. Ze wil vermijden dat de banken zomaar goedkope woonkredieten uitdelen. De bezorgdheid van de Nationale Bank is gebaseerd op een belangrijke economische parameter: de toename van de hypotheekschuld van de Belgische gezinnen. Eind 1998 bedroeg die amper 60,6 miljard euro. Eind vorig jaar was de schuld opgelopen tot 177,8 miljard euro (zie grafiek Schuldenlast Belgische gezinnen stijgt snel). Dat is zowat een verdrievoudiging in vijftien jaar. Door die oplopende hypotheekschuld is de totale schuldgraad van de Belgische gezinnen gestegen tot 57,8 procent van het bbp. Dat is nog altijd lager dan het gemiddelde van de eurozone (64,5 procent). Maar het verschil is veel kleiner geworden dan vroeger. In 2005 lag de schuldgraad van de Belgische gezinnen nog 15 procentpunten onder het gemiddelde van de eurozone, intussen is dat gedaald tot minder dan 7 procentpunten. Dat de Belgische hypotheekschuld in vijftien jaar zo sterk gestegen is, komt door drie elementen: het aantal hypothecaire leningen nam fors toe, er worden steeds hogere bedragen geleend, en de looptijd van de leningen is gestegen (zie kader Hypotheekmarkt beleefde hoge vlucht). Pas sinds vorig jaar is een kentering merkbaar, onder invloed van het strakkere kredietbeleid van de banken. Die zijn steeds minder bereid om leningen toe te kennen die 80 procent van de waarde van de woning overschrijden. En ook de looptijd van de leningen wordt begrensd. Mede door de strengere kapitaals- en liquiditeitsvereisten gaan veel banken op de rem staan voor nieuwe leningen met een looptijd van meer dan vijftien of twintig jaar. Dat heeft ook te maken met de keuze van de klant voor een vaste rentevoet over de volledige looptijd van de lening. Eind 2013 was 60 procent van de uitstaande hypothecaire kredieten van dit type. Voor de banken houden zulke leningen een belangrijk renterisico in. Zowel de korte- als de langetermijnrente noteert immers op een historisch dieptepunt. Ooit moet die curve weer stijgen. Bovendien kunnen Belgische klanten gemakkelijk en goedkoop hun lening herfinancieren. Het volstaat een boete van drie maanden rente op het resterende uitstaande kapitaal te betalen, en de klant kan kiezen voor een nieuwe lening tegen een voordeliger rente. Als al te veel klanten hun lening herfinancieren, heeft dat hetzelfde effect als een renteverhoging: de rendabiliteit van de kredietportefeuille van de bank lijdt eronder.Lees ook blz. 102: Vergelijken loont PATRICK CLAERHOUT"Dit is nu eenmaal de prijs die iedereen mee betaalt voor een veiliger financieel systeem en een stabiele banksector" Etienne de Callataÿ De rendabiliteit van de Belgische banksector bedraagt momenteel amper 5 procent, en dat is weinig.