Knokke aan de Congostroom

Dankzij een explosieve bevolkingsgroei en een unieke toplocatie kan Texaf in Kinshasa villa’s verhuren tegen 8000 dollar per maand en brutohuurrendementen van 20 procent realiseren. Elke nieuwbouw is meteen verhuurd, zodat Texaf de komende jaren nog een versnelling hoger schakelt voor expansie.

Al tientallen, zo niet honderden keren heeft CEO en referentieaandeelhouderPhilippe Croonenberghs (62,3 % via de vennootschap Société Financière Africaine) moeten antwoorden op de vraag waarom hij in godsnaam in een ‘apenland’ als onze ex-kolonie, de Democratische Republiek Congo (DRC), aan vastgoedontwikkeling doet. Hij weet dat die perceptie van een corrupt en chaotisch land nog altijd leeft bij ons. “Zodra in sollicitatiegesprekken de naam Kinshasa of Congo valt, is alle enthousiasme verdwenen.”

Texaf heeft het dan ook moeilijk beloftevolle Belgische jongeren aan te trekken om in Congo te werken. Vaak zijn het de ouders die hun zoon of dochter angst aanpraten. “Kinshasa beschikt over een moderne luchthaven en ik voel mij in die stad minstens zo veilig als in Brussel”, zegt Croonenberghs. “Het verhaal dat je op elke hoek van de straat kan worden tegengehouden door een agent, die je dollars moet toestoppen om je door te laten, is al lang passé.”

Al geeft de CEO toe dat corruptie wel nog welig tiert in de administratie en justitie. “In Congo word je bijvoorbeeld, net zoals in vele andere Afrikaanse landen, nooit volledig eigenaar van een grond. Die wordt je voor 27 jaar toegewezen (leasehold, nvdr). Maar het gebeurt nooit dat die periode niet vernieuwd wordt. De voorwaarde is wel dat in drie jaar minstens 40 procent van je project ontwikkeld moet zijn. Anders probeert men je de grond te ontnemen, wordt hij bezet door de plaatselijke bevolking. Of er duiken plots nieuwe eigenaars op door valsheid in geschrifte bij het kadaster. De advocatenkosten om een eigendom te vrijwaren, lopen dus hoog op en de rechtszekerheid in het land blijft een probleem.”

Van textiel naar vastgoed

Texaf ontstond in 1925, toen enkele textielbaronnen uit de buurt van Ronse (LecluseFrères en Lagache Frères) de Société Textile Africaineoprichtten. Het werd van in het begin een verhaal van ups en downs. In 1930 leed Texaf al een verlies van 28 miljoen frank en was de maatschappij een eerste keer bijna failliet. Maar vooral tijdens en na de Tweede Wereldoorlog groeide de dochter Utexleo (later Utexafrica) uit tot veruit de grootste textielproducent van het land.

Philippe Croonenberghs kwam in 1985 bij Texaf werken. Hij had de fabriek van Utexafrica nog maar net gemoderniseerd, toen ze in 1991 en nog eens in 1993 ten prooi viel aan plunderingen. Texaf was geen prioriteit voor Copeba, met 82,1 procent de meerderheidsaandeelhouder van de maatschappij. Croonenberghs stelde aan het einde van de jaren negentig dan ook voor Texaf over te nemen, maar dat viel niet in goede aarde.

Dat veranderde in 2000, nadat BNP Paribas Cobepa had overgenomen en van alle risicodossiers af wou. “Jij moet Texaf overnemen”, klonk het. De onderneming had op dat moment een beurskapitalisatie van nog amper 1 miljoen euro. De managementbuy-out (MBO) was een feit in juni 2002. In een interview van september van dat jaar zegt Croonenberghs te hopen op een “prachtig avontuur” met “heel wat mogelijkheden” in vastgoed. Hij toonde ook de notulen van de raad van bestuur van november 2002, waar al beslist was de bouw van zes villa’s en twaalf appartementen aan te vatten. “We hebben toen de budgetten voor de huurinkomsten 2003 vastgelegd op 1,75 miljoen euro.”

Groene ruimte

Vorig jaar bedroegen de huurinkomsten 14,4 miljoen euro op een verhuurde oppervlakte van bijna 90.000 vierkante meter. De bezettingsgraad was op 31 december 100 procent, staat in het jaarverslag. Vijf gebouwen met twintig bijkomende appartementen werden in gebruik genomen en 1200 vierkante meter kantoorruimte, die dienstdoet als Japanse ambassade.

“Het was historisch gezien een cruciale beslissing in 2007 na meer dan tachtig jaar noodgedwongen definitief te stoppen met de textielproductie. Pas toen hebben we voluit de kaart van de vastgoedontwikkeling in Kinshasa kunnen trekken.”

De grond van en rond de textielfabriek van Utexafrica (50 hectare) is ideaal gelegen aan de Congostroom en in het verlengde van de Boulevard du 30 juin, zowat de Champs-Elysées van Kinshasa. “De ligging is inderdaad uniek. Door enkel topmaterialen te gebruiken en ruimten, tennisvelden en een groot zwembad te voorzien waar andere promotoren hun gronden volbouwen, hebben we de site laten uitgroeien tot dé referentie in deze grootstad. Iedereen kent dan ook de site van Utexafrica. We hebben tophuurders, zoals de Japanse ambassade, Unicef, Monuc (de vredesmacht van de Verenigde Naties in Congo, nvdr), de Amerikaanse school enzovoort.” Dat verklaart meteen ook de hoge huurprijzen, tot 8000 dollar per maand.

Behalve Utexafrica bezit Texaf in de Congolese hoofdstad ook het Cotex–complex (3,2 hectare) en daartegenover de site ‘Petit Pont’ (3500 m2). Ook die liggen aan de Boulevard du 30 juin. Eind 2015 omvatte de portefeuille 224 woningen (34 villa’s en 190 appartementen) en 45.000 vierkante meter kantoren, commerciële ruimtes en opslagplaatsen.

1500 woningen

Tegen 2025 wil Texaf zijn huurinkomsten verdubbelen. “We schakelen de komende jaren nog een versnelling hoger. Dit jaar komen er 33 woningen bij en de komende jaren zijn nog eens 84 nieuwe villa’s en appartementen gepland”, zegt een ambitieuze Croonenberghs. “Daarvoor hebben we een investeringsplan van 120 miljoen euro tot 2025. De jongste jaren hebben we zo’n 8 miljoen euro per jaar geïnvesteerd. Dat tempo voeren we de komende jaren geleidelijk op, zonder afbreuk te doen aan onze voorzichtige schuldgraadpolitiek.”

Gevraagd naar de financiering van die ambitieuze plannen, antwoordt de CEO dat er meerdere mogelijkheden zijn. “We kunnen hier en daar wat gronden verkopen. We bekijken eventueel de uitgifte van een obligatielening, maar sinds 2005 investeren wij de kasstromen uit de huurinkomsten en uit Carrigrès.” Texaf is eigenlijk een holding en sinds 2009 de volledige eigenaar van Carrigrès, een zandsteengroeve die zo’n 10 kilometer buiten Kinshasa is gelegen. Carrigrès is met 40 procent de marktleider voor onder meer wegenbouw. Alleen zijn er momenteel weinig of geen openbare werken en is sprake van een serieuze vermindering van activiteit. Van de 51 miljoen euro die Texaf de afgelopen vijf jaar investeerde, kwam 11 miljoen via de kasstromen van Carrigrès.

Het laatste stuk grond waarover Texaf beschikt, is meteen het grootste: de CPA-site in Kinsuka, op twaalf kilometer van Kinshasa, in de buurt van Carrigrès. Op die concessie van 104 hectare wil Texaf een heel andere soort vastgoedontwikkeling ontplooien. Croonenberghs steekt zijn enthousiasme niet onder stoelen of banken. “We willen hier in fases 1500 woningen bouwen voor de opkomende Congolese middenklasse. Die woningen willen we verkopen, en dus niet verhuren. We zijn ervan overtuigd dat er voldoende vraag naar is. Maar ook hier verloochenen we onszelf niet. Het zullen kwalitatieve woningen zijn met ook weer de nodige groene ruimte. We zullen zelf de wegen aanleggen, in elektriciteit voorzien, ruimte inplannen voor een school en een ziekenhuis, enzovoort.”

Die beredeneerde sprong moet Texaf een extra dimensie geven. Aan projecten, plannen en groei geen gebrek. Daarbij gaat ook aandacht naar non-profitinitiatieven zoals de ondersteuning van de herintegratie van verwaarloosde straatkinderen in Kinshasa, van een onderwijs- en agroproject in Lodja, van koffieplantages in Kivu en van hulp voor pediatrische chirurgie in Kinshasa. Het prachtige avontuur waarop Croonenberghs veertien jaar hoopte, draait almaar beter uit.

Danny Reweghs, fotografie Thomas Sweertvaegher

“Zodra in sollicitatiegesprekken de naam Kinshasa of Congo valt, is alle enthousiasme verdwenen”