Klein herstel, groot aanbod

Na twee matige jaren begint de activiteit op de Brusselse kantoormarkt te hernemen. Maar het overaanbod blijft.

Op de Brusselse kantoormarkt hebben de huurders het nog altijd voor het zeggen. De reden: het groot aantal gebouweigenaars dat nog op zoek is naar gebruikers. “De huurprijzen staan nog altijd onder druk, maar toch gaf de markt het voorbije jaar blijk van een bemoedigende vitaliteit”, zegt Erik Verbruggen, hoofd van het departement kantoorverhuur bij Jones Lang LaSalle (JLL).

Er gaat nog altijd een massa producten om op de huurmarkt, maar dat de grote gebouwen stilaan vollopen, bevestigt volgens JLL de verwachte heropleving. Vooral ook omdat het natuurlijke evenwicht goed gewerkt heeft: het opleveringsvolume van speculatieve kantoorruimte zou in de komende twee jaar beneden de 100.000 vierkante meter moeten blijven en zo een neerwaartse druk uitoefenen op de beschikbaarheidsgraad.

In 2010 bedroeg de opname volgens JLL 450.000 vierkante meter. Dat totaalcijfer ligt weliswaar onder het gemiddelde van de jongste vijf jaar van 550.000 vierkante meter, maar het is beter dan in 2009. Ook bemoedigend is dat de bedrijven weer vastgoedbeslissingen nemen. Vorig jaar was de corporatesector goed voor 73 procent van de opname. “De kantooropname wordt vooral ingegeven door de drang naar rationalisering, herpositionering en hergroepering van de bedrijven”, klinkt het bij JLL.

“Paradoxaal genoeg was de politieke toestand bevorderlijk voor de openbare besluitvorming op de kantoormarkt in 2010”, zegt Nicolas Orts, CEO van CB Richard Ellis BeLux. Hij haalt de voorbeelden aan van de recente ingebruik-name van meer dan 60.000 vierkante meter door de federale politie in het toekomstig Rijksadministratief Centrum en van de deal van de Vlaamse Gemeenschap in het Renaissancegebouw. “Jammer genoeg heeft de Europese Commissie haar finale beslissing over de huur van het complex The Capital van AXA op het Schumanplein nog maar eens uitgesteld.”

Leegstand, huurprijzen en slabakkende projecten

Volgens de vastgoedconsultant DTZ is de grootste dreiging boven de Brusselse kantoormarkt de toename van de leegstand, die nu 1,6 miljoen vierkante meter bedraagt of 12,4 procent van de totale voorraad, of het equivalent van 90.000 jobs als rekening gehouden wordt met een gemiddelde van 18 vierkante meter per werkplek.

De huurprijzen stagneren nog steeds op 219 euro/m2/jaar (topkwartiel) en 172 euro/m2/jaar (gewogen gemiddelde). Op basis van de transacties van afgelopen jaar kan bovendien een verschil van 15 procent vastgesteld worden tussen de faciale en de werkelijk betaalde huurprijs omdat de eigenaars almaar meer huurincentives geven.

Dat is ook de reden waarom het toekomstige aanbod uitzonderlijk laag ligt, zeker in vergelijking met het gemiddelde van 335.000 vierkante meter over de vijf laatste jaar. Voor 2011 telt men 113.000 vierkante meter (waarvan 11 procent speculatief) en voor 2012 84.000 vierkante meter (waarvan 60 procent speculatief). Dat de speculatieve pipeline zo goed als afgesloten wordt, zo hopen de makelaars, moet leiden tot een neerwaartse druk op de beschikbaarheidsgraad in de loop van 2011.

Voor de toenemende voorraad van verouderde kantoorgebouwen wordt stilaan ook een uitweg gezocht en gevonden. Er zien steeds meer projecten het daglicht waarbij kantoren omgevormd worden tot woningen, rusthuizen, hotels en scholen.

PHILIPPE COULÉE