De demografische groei leidt in Brussel tot een chronisch gebrek aan woningen. De kloof tussen vraag en aanbod kan alleen verkleinen door de bouw van nieuwe woningen, bijvoorbeeld door kantoren om te bouwen tot appartementen. Maar dat leidt op termijn tot banenverlies.
Het aantal inwoners van Brussel blijft stijgen en dat verandert niet snel, blijkt uit cijfers van het Planbureau. Het gewest moet grote initiatieven nemen. Het huisvestingsplan dat in de vorige legislatuur van start ging, zet de huidige regering voort. Het aanbod sociale en doorsneewoningen wordt groter, maar het volstaat niet.
Zonder de privésector kan Brussel maar moeilijk de doelstelling verwezenlijken om het woningtekort in te vullen. De overheid wil privéprojectontwikkelaars betrekken bij de bouw van nieuwe woningen en dat verklaart waarom het Gewest initiatieven neemt om partnerships tot stand te brengen. Maar daarvoor is voldoende grond nodig en de kans op gebiedsuitbreiding van het gewest is gering.
Bij gebrek aan voldoende onbebouwde percelen leggen vastgoedprofessionals zich almaar meer toe op de reconversie van leegstaande gebouwen in woningen en scholen. Dit relatief recente fenomeen uit zich in geïsoleerde initiatieven. Maar de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB) en het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting (BROH) hebben een inventaris voorgesteld.
Juridisch kader nodig
De voorstelling lokte heel wat media-aandacht, maar de renconversie blijft eerder een gespreksonderwerp dan een fundamentele tendens. Dat zegt ook Philippe Coenraets, specialist in vergunningen en gewestelijke stedenbouwkundige voorschriften. “Uit recente gesprekken met diverse vastgoedontwikkelaars blijkt dat ze met gefundeerde twijfels zitten. Om het reconversiemechanisme in de praktijk haalbaar te maken, moet er een juridisch kader zijn.”
“Nu is het onmogelijk om woningen te vestigen in bepaalde zones van het gewestelijk bestemmingsplan (GBP), dat momenteel gedeeltelijk herzien wordt, vooral de stedelijke industriezones. Behalve als je de lange afwijkingsprocedure doorloopt, krijg je geen enkele stedenbouwkundige vergunning voor de reconversie van lege gebouwen tot woningen. Tijdens de voorbije Mipim (de internationale vastgoedbeurs in Cannes) liet minister-president Charles Picqué uitschijnen dat er binnenkort een antwoord op deze vraag komt.”
Volgens Coenraets is er ook het averechtse effect van het voorschrift dat woningen niet mogen verdwijnen zonder ze te compenseren door nieuwe woongelegenheid. “De reconversie van leegstaande kantoren in woningen wordt ontmoedigd omdat het proces onomkeerbaar is. Kantoorgebouwen zijn bovendien vaak totaal anders ontworpen dan de woningbouwnormen voorschrijven (plaats van de liftkokers, interne circulatie, hoogte onder het plafond, aantal parkeerplaatsen berekend volgens andere maatstaven,…). De investeringen om kantoren om te bouwen tot woningen brengen de financiële haalbaarheid van het project soms in gevaar.”
Felle tegenstand
“Er is geen sprake van dat de weinige industrieterreinen worden opgeofferd voor woningen”, verklaarde de minister-president twee maanden geleden. “U hoeft niet te panikeren! Ik verzeker u dat de gewestelijke uitvoeringsbesluiten een toekomst waarborgen voor activiteiten die werkgelegenheid creëren en die zich op ons grondgebied willen vestigen”, echode minister van Economie Benoît Cerexhe.
De GOMB is zelf tweeledig en bestaat uit een afdeling ‘wonen’ en ‘ondernemen’. Op het schizofrene af moet de GOMB dus kiezen tussen twee bestemmingen voor dezelfde ruimte. Zeker omdat de gewestpolitiek het laatste woord heeft in de strategische beslissingen.
Luc Willame moest onlangs plaatsmaken voor Denis Grimberghs (cdH), een naaste medewerker van Joëlle Milquet. Het minste wat je hierover kan zeggen, is dat de strategische keuzes nu veel meer in de lijn van de regeringsvisie liggen dan in de tijd van de ex-Glaverbelbaas die een eigen koers voer en met zijn stalen karakter de voogdijminister weleens de stuipen op het lijf joeg.
Eerst moet bestaand bebouwd terrein benut worden voor het gewest maar één functie toelaat. Zo loopt men het risico dat de bestaande woonmarkt in de hoofdstad gedestabiliseerd raakt. Dit advies, geventileerd door Inter-Milieu Brussel en het Algemeen Eigenaarssyndicaat, wordt ook onderschreven door de afdeling economische expansie van de GOMB. Tijdens een ochtendconferentie van het Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling (ATO) berekende directeur Philippe Antoine hoe de bestemmingskloof almaar groter wordt en illustreerde hij hoe sinds twintig jaar hele percelen industriegrond omgezet zijn in woongebied.
“Tussen het gewestplan van 1979 en de komst van het GBP (2001) kregen niet minder dan 132 hectare van de perimeter voor stedelijke industrie, zo’n 1,3 miljoen vierkante meter dus, een nieuwe bestemming zonder enige compensatie.”
De jongste maanden ondergaan vooral de sterk gemengde gebieden opvallend veel erosie. Op basis van een doorgedreven analyse van 253 stedenbouwkundige vergunningen die de voorbije twintig maanden afgeleverd zijn, berekende men dat er meer dan 170.000 vierkante meter industriegebied verdween ten gunste van andere bestemmingen, wat neerkomt op een gemiddelde van ruim 8500 vierkante meter per maand.
Duizenden banen op de tocht
“De gezondheid en levensnoodzakelijke diversificatie van het economische weefsel in de hoofdstad staan op het spel”, merkt Philippe Antoine nog op, terwijl hij en passant een eerste negatieve effect van het beleid ‘huisvesting voor alles’ becijfert. “Sinds maart 2007 registreerde onze commerciële afdeling 1099 dossiers van ondernemingen die zich in Brussel willen vestigen.”
“In amper één jaar, 2010, werden er 210 nieuwe aanvragen geanalyseerd. Van deze 210 aanvragen kregen 75 ondernemingen, die nochtans aan de criteria van de GOMB beantwoordden, geen ruimte toegewezen door plaatsgebrek. In concreto ging het om een aanvraag van 6,4 hectare terrein, van 90.100 vierkante meter om gebouwen op te trekken en om 2089 nieuwe banen op jaarbasis die verloren gingen voor het gewest.”
Ook de vastgoedadviseur DTZ maakte een studie waaruit blijkt dat het Brussels gewest een bevolkingsdichtheid per vierkante kilometer heeft die beduidend lager ligt dan in Parijs, Londen en Madrid en een tamelijk lage jobdichtheid heeft in vergelijking met de bewoning.
Volgens Vincent Leroux lopen alle functies in Brussel door elkaar. “De dienstensector heeft zich bijvoorbeeld enorm verspreid over het grondgebied, terwijl die zich beter zou intensiveren rond de belangrijkste stedelijke transportknooppunten om de verkeersstromen vlot te laten gaan, maar ook om ruimte vrij te maken voor andere functies zoals huisvesting en collectieve diensten.”
Zelfs de vurigste voorstanders van betaalbaar wonen in de stad moeten toegeven dat de politiek aandacht moet hebben voor alle belangrijke stadsfuncties, die soms tegenstrijdig zijn. Anders wordt Brussel op termijn een immense slaapstad die almaar meer in handen valt van mensen met een goed gevulde portemonnee.
PHILIPPE COULÉE
“De reconversie van kantoren in woningen wordt ontmoedigd omdat het proces onomkeerbaar is”
