Het woningvastgoed zit weer in de lift. De prijs van villa's, huizen en appartementen kreeg vorig jaar een boost. Ondanks de aanzienlijke afkoeling van de prijzen in 2008-'09, bestaat bij sommige vastgoedspecialisten nog de vrees dat de woningmarkt een ernstige klap krijgt.
...

Het woningvastgoed zit weer in de lift. De prijs van villa's, huizen en appartementen kreeg vorig jaar een boost. Ondanks de aanzienlijke afkoeling van de prijzen in 2008-'09, bestaat bij sommige vastgoedspecialisten nog de vrees dat de woningmarkt een ernstige klap krijgt. ING en de OESO stellen dat de Belgische woningmarkt 15 tot 25 procent overgewaardeerd is. Johan Van Gompel, econoom van de KBC-studiedienst en docent aan de Hogeschool-Universiteit Brussel tempert die grauwe voorspellingen. "De vastgoedexcessen zijn na de recente crisis in België uitgezweet", zegt de auteur van 'Ontwikkelingen op de Europese huizenmarkt. Waardering, verklaring en toekomstvisie', het rapport dat Trends exclusief kon inkijken. "Het ziet er niet naar uit dat we de komende jaren een crash krijgen. Het pessimisme van sommige analisten die het tegendeel beweren, steunt op een te strikte interpretatie van een bepaald element dat de prijs van een woning bepaalt. De waarheid is complexer." De meeste waarderingsmethodes voor residentieel vastgoed vergelijken de prijs van de gemiddelde woning met het inkomen of de huurprijs over de jaren heen om de markt in te kunnen schatten. "Er wordt over die waarderingsmethodes veel gezegd en geschreven", zegt Van Gompel. "Voorstanders verkopen ze als de zuivere waarheid. Anderen noemen ze onwetenschappelijk en moeilijk te interpreteren. Daarom opteerde ik voor de wetenschappelijke aanpak. Ik maakte een regressieanalyse voor 1980-2010 om te weten welke factoren de prijs van de woningen statistisch het sterkst beïnvloeden." Uiteindelijk vond Van Gompel een stabiel evenwichtsverband tussen de reële huizenprijzen en het beschikbare gezinsinkomen, de rente, de werkloosheidsgraad en de bevolkingsomvang. Aan de hand van eigen inschatting van de parameters tot 2015 maakte de econoom een prognose voor de vastgoedprijzen in de volgende vijf jaar. Deze simulatie leert dat de huizenprijzen in België en de Europese Muntunie als geheel tot 2015 in een matig tempo kunnen blijven stijgen. Voor België is dat ongeveer 3 procent per jaar, vergeleken met 8 procent per jaar in 1999-2007. "Uit deze determinanten leid ik af dat de reële woningprijzen 1 procent per jaar stijgen. Een stabiele markt dus. Sommige analisten stellen dat de Belgische woningmarkt op elk moment in elkaar kan stuiken. De prijzen zouden kunstmatig zijn opgepompt door speculanten. Uit de regressieanalyse blijkt dat dit niet klopt. Er was een zekere overwaardering tot 2007, maar die is later verdwenen. België zit met de prijsstijgingen voor woningen van het voorbije decennium trouwens in het middensegment van Europa (zie kader Evolutie Europese huizenmarkt)." Volgens Van Gompel wordt de betaalbaarheid van woningen wel een reëel probleem voor kooplustige jonge gezinnen. Voor de groep 25- tot 40-jarigen is de inkomenskloof met de huizenprijzen erg groot geworden. Te groot. Hij verwacht dus een ander bestedingspatroon. "De Belg zal zijn verwachtingen moeten bijstellen. Ooit was het losstaande huis, liefst met een lap grond, het ideaal voor het jonge gezin dat een woning zocht. Het zal zich in de toekomst met minder tevreden moeten stellen. Ik verwacht dat het budget voor renovaties zal toenemen. Omdat steeds meer potentiële kopers in het segment van de driegevel- en rijwoningen zoekt, zullen de prijzen er relatief sterker blijven stijgen. Ook hier blijkt weer dat het gevaarlijk is om uit te gaan van een gemiddelde prijs. Het hogere segment presteerde het voorbije decennium duidelijk minder sterk. Hier en daar zijn er in die markt nu allicht koopjes te doen." HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE PAT VERBRUGGEN" De vastgoedexcessen zijn na de recente crisis in België uitgezweet" Johan Van Gompel (KBC-studiedienst) Vooral de verkoper van het vastgoed incasseert het belastingvoordeel voor de verwerving van een woning.