Investeerders kiezen niet langer alleen voor appartementen

Niet alleen appartementen in Hasselt trekken investeerders aan. Ook in andere steden gebeurt dat. En sinds een jaar worden er ook woonhuizen gekocht om die te verhuren.

In Limburg steeg de prijs van een woonhuis in juni met 5,6 procent tegenover een jaar eerder. De prijs van de appartementen nam met 4,8 procent toe. Het aantal transacties steeg dit jaar met een vijfde. “De druk op de woningmarkt is immens”, getuigt de Lommelse makelaar Carl Tournier (ERA). “Vooral woningen met een tuin zijn erg in trek. Mensen zijn na corona bereid een groter deel van hun inkomen aan een woning te besteden. Helemaal uit Antwerpen vluchten mensen weg naar betaalbare ruime woningen in onze regio.”

Ed Somers, de CEO van de Hasseltse vastgoedontwikkelaar Vestio, ziet nog een trend: “Een op de twee kopers is een investeerder. Normaal is dat een op de drie. Momenteel is 71 procent van de Vlamingen eigenaar van zijn woning, de rest huurt. Dat zal evolueren naar een verhouding 50/50, te vergelijken met Nederland en Duitsland. Ook in Limburg zal dat zo zijn.”

Nieuw type huurders

Vroeger huurde een gezin als het zich geen huis kon veroorloven. Nu verschijnt een nieuwe groep huurders: oudere koppels, maar ook jongeren die zich niet willen binden aan de bakstenen. Somers: “De nieuwe groep huurders wil een ander appartement dan de vroegere huurders. Een mooi appartement in Hasselt raak ik dan ook gemakkelijk kwijt aan investeerders. Momenteel zijn er amper drieslaapkamerappartementen of kwaliteitsappartementen te huur in het centrum.”

Op sommige plaatsen in de stad is er dan weer een overaanbod. Matexi heeft voor zijn project Quartier Bleu aan het kanaal liefst 390 wooneenheden klaar. Dat is vier keer zoveel als bijvoorbeeld het in het centrum gelegen Refuga (Vestio, Kolmont). “We zetten veel woningen tegelijk in de markt”, zegt Tom Van Becelaere van Matexi. “Ik weet dat concurrenten vrezen dat het de markt uit balans brengt. Maar we hadden geen keuze. Het gelijkvloerse winkelgedeelte en de parking moesten worden gerealiseerd tegen maart 2020. Dus moesten we de rest ook bouwen.”

De helft van de Quartier Bleu-appartementen staat in de verkoop, driekwart daarvan is al verkocht. Van Becelaere: “Na een goede start ging het moeizamer. Sinds de opening van de winkels en de horeca in het Quartier Bleu is er echter meer aandacht voor het project.” Een op de drie kopers is een investeerder, vooral van kleinere appartementen. Er worden wel grotere verhuurappartementen gekocht door mensen die er later zelf willen wonen.

Particulieren

Ook Bart Tans van de Hasseltse ontwikkelaar Kolmont signaleert een actieve verhuurmarkt. “Huren werd vroeger geassocieerd met sociaal zwakkere bewoners die te weinig middelen hadden om te kopen. Ook waren vooral ruime woningen in trek, zelfs als ze wat ouder waren. Dat is voorbij. De geesten zijn gerijpt. Huurders en eigenaars hebben liever een compacte, duurzame woning.”

Drie op de vier kleinere starterswoningen in zijn project De Kapertoren zijn verkocht aan investeerders. De huurprijs varieert van 590 tot 900 euro. Normaal verkoopt Kolmont de helft aan investeerders. Drieslaapkamerappartementen worden meestal gekocht door mensen die er willen wonen.

Bij Vestio is het aandeel van investeerders in Limburg in enkele jaren verdubbeld tot 70 procent. Somers: “In de goede oude tijd stapte niemand in woningvastgoed als er geen rendement was van 6 procent. Nu zijn investeerders al heel blij met 2,5 tot 3 procent. Dat is meer dan een spaarboekje, waarop sommigen een negatieve rente betalen.”

Vroeger verhuurden investeerders veel inferieure, verouderde woningen, maar ze wensen nu ook kwalitatieve nieuwbouw. “Ze kunnen er dan ook een meerwaarde van 2 tot 3 procent per jaar mee realiseren als ze die woning ooit weer verkopen”, stelt Somers.

Betaalbaar huren

Vooral in Hasselt worden veel huurwoningen verkocht. Bijna de helft van de bewoners is een alleenstaande of een gezin dat van één inkomen moet leven. Een tekort aan betaalbare huurwoningen is een gevolg van de vroegere vergunningspolitiek, die focuste op grote appartementen. Tans: “Er waren te weinig kleinere verhuurwoningen, ook uit vrees dat daar vooral een sociaal zwakker publiek op af zou komen. Nu eist de politiek meestal een mix, waarin ook eenslaapkamerappartementen een plaats hebben.”

De stad Hasselt wil dat per project in 15 procent sociale en evenveel betaalbare huurwoningen wordt voorzien. De verhuurprijs van die tweede groep moet 20 procent lager liggen dan de marktprijs (850 euro per maand voor een tweeslaapkamerappartement). Voka-Kamer van Koophandel is via Somers in gesprek met de stad om ook de toekomstige huurprijs voor nieuwe contracten betaalbaar te houden. Somers: “Vestio kan dat garanderen, omdat het die appartementen zelf zal beheren. Het sluit daarvoor een convenant af met de stad.”

Verhuurfonds Investio

In de rest van Vlaanderen gingen promotoren zoals ION en Revive al eerder met externe investeerders in zee voor de verhuur van hun eigen vastgoed. In Limburg zijn er geen fondsen die hele blokken opkopen en beheren. Tans: “Vooralsnog zien we alleen particuliere kopers. Wel hebben we ooit uitzonderlijk een heel blok verkocht aan één groep investeerders.”

Dat zal veranderen. Vestio lanceert het fonds Investio, samen met de Truiense familie Gilen (Gilen Bouwprojecten). Het fonds zal extern kapitaal aantrekken en het vastgoed op middellange termijn beheren. Somers: “Ik ken veel Limburgse ondernemers die met een professionele vastgoedspecialist in een residentieel fonds willen investeren. Er is een berg geld beschikbaar om verhuurwoningen aan te bieden. De banken gaan mee in dit verhaal door de grote hoeveelheid cash die ze op hun rekeningen hebben staan. Zo kan het rendement door externe financiering stijgen.” In een eerste fase zal Vestio in het fonds panden inbrengen die het al in eigen beheer heeft. Op termijn kunnen nieuwe projecten erin worden opgenomen met nieuw kapitaal. Somers: “Ik sluit een beursgang niet uit.”

Ook buiten Hasselt

Het fonds kijkt niet alleen naar Hasselt, maar ook naar steden als Bilzen, Tongeren, Genk en Sint-Truiden. Vestio: “Levendige steden, die vlot bereikbaar zijn met de train. Ook buiten Hasselt zijn investeerders actief.”

In kleine steden brengt een tweeslaapkamerappartement van 250.000 tot 300.000 euro tot 750 euro huur op, rekent Tournier voor. “Dat is aanvaardbaar in deze tijden van nulrente.” Hij verkoopt een op de vier appartementen als investering en 15 procent aan kopers die eerst verhuren om er later zelf te wonen. “Vooral ruime appartementen zijn in trek”, aldus Tournier. “Er is wel een groot tekort aan kwaliteitsvolle huurwoningen.”

Daar komt misschien verandering in. Van Becelaere signaleert dat investeerders sinds een jaar kijken naar huizen die Matexi ontwikkelt in Bilzen, Zonhoven en Pelt. “Ze bieden een lager huurrendement, maar investeerders zien dat de prijzen van woningen sneller stijgen dan appartementen. Door de betonstop worden huizen buiten de steden schaars. Ze rekenen op een stevige meerwaarde bij de verkoop. Bovendien vermijden ze met de aankoop van een huis als investering moeilijkheden over de gemeenschappelijke delen.”

Vestio en Gilen bouwen 180 woningen in Sint-Truiden. “We maken nu de oefening om ze in een verhuurmodel te steken”, stelt Somers. “Sinds corona vragen veel investeerders naar huizen. Een appartement van 90 vierkante meter in Hasselt kost snel 360.000 euro, inclusief berging, garage en btw. Dat is de prijs van een woning met drie slaapkamers in Bilzen. Het rendement evenaart dat van een appartement. Vroeger verkochten we huizen alleen aan gezinnen. Die markt is aan het veranderen.”