Internationale investeerders ontdekken Antwerpen

Na enkele kwakkeljaren komt de Antwerpse kantoormarkt weer op kruissnelheid. De grootste vastgoeddeal ooit in de Scheldestad bekroonde een zeer behoorlijk 2006.

Is de heilige Francisca Xaveria Cabrini de heimelijke patrones van de vastgoedinvesteerders? Feit is dat op ‘haar’ dag, 22 december, twee megadeals werden beklonken. In Brussel maakte de federale regering op 22 december bekend dat de vastgoedbevak Befimmo de gelukkige eigenaar wordt van 63 overheidsgebouwen van de Fedimmoportefeuille. In Antwerpen streek op diezelfde dag een delegatie neer van het Duitse KanAm om de aankoop van het Kievitproject te bezegelen.

Die laatste transactie haalde niet de voorpagina’s van de kranten, maar er werd in vastgoedkringen wel veel over gepraat. De Duitsers tellen, in twee fasen, 230 miljoen euro neer voor het project van de Brusselse promotor Robelco. Een investeringrecord voor de Antwerpse vastgoedmarkt. KanAm, een belangrijke Duitse beheerder van vastgoedfondsen, krijgt voor die recordsom wel heel wat in de plaats: 56.000 vierkante meter kantoorruimte, 7000 vierkante meter winkelruimte, 6700 meter residentieel, twee hotels met een gezamenlijke oppervlakte van 16.000 vierkante meter en ook nog 1100 vierkante meter parking.

Bovendien is een belangrijk deel van het project al op lange termijn verhuurd aan kwaliteitshuurders (onder meer Alcatel-Lucent en de Vlaamse Gemeenschap). De jaarlijkse huurinkomsten zouden ongeveer 13 miljoen euro bedragen, wat neerkomt op een yield van 5,7 %. Ook dat is naar Antwerpse normen uitzonderlijk scherp.

Het Kievitproject is het tweede grote Antwerpse kantoorproject dat in Duitse handen komt. In 2003 kocht Westinvest al het Rubensproject aan de Singel. Wat hebben de Duitsers met Antwerpse kantoren? “We hebben het Kievitproject al een jaar geleden aan KanAm voorgesteld,” vertelt Frank Valkeneers, managing director bij Colliers-EPMC. “Het biedproces is pas midden 2006 gestart. KanAm had dus een voorsprong. Maar de mensen van KanAm waren ook gecharmeerd door de locatie, vlak naast het Centraal Station met zijn hst-verbinding. En ze geloven in het groeipotentieel van de Antwerpse vastgoedmarkt.”

Stabiele huurprijs

De Antwerpse vastgoedmarkt kan opnieuw mooie cijfers voorleggen. De kantooropname bedroeg in 2006 ongeveer 120.000 vierkante meter. Ter vergelijking: in 2002 was de kantooropname teruggevallen tot 90.000 vierkante meter (zie grafiek: Kantooropname weer omhoog). Tussen 2001 en 2004 liet de malaise op de Europese kantoormarkt zich ook in Antwerpen voelen. En de werken aan de ring en de leien maakten de narigheid compleet. In 2004 werd wel een recordopname van 150.000 vierkante meter opgetekend, maar dat cijfer wordt stevig opgefleurd door de vooropname van Alcatel in het Kievitproject.

Het echte herstel kwam er pas in 2005, en 2006 bracht dus de verhoopte bevestiging. “Het marktsentiment is opnieuw zeer positief,” stelt Rudy Baeyens, head of agency bij Immobiliën Hugo Ceusters (IHC). “Niet dat we al echt veel nieuwe vestigingen in Antwerpen zien. Ik schat dat bestaande Antwerpse bedrijven goed zijn voor 95 % van de transacties, maar het goede nieuws is dat die Antwerpse bedrijven opnieuw uitbreiden. We stellen ook vast dat de transactievolumes toenemen. Op de Antwerpse kantoormarkt zijn transacties van minder dan 1000 vierkante meter de regel. Maar het voorbije jaar hebben we toch heel wat transacties tussen 2000 en 5000 vierkante meter mogen optekenen.”

De deelmarkten profiteerden allemaal ongeveer evenveel van het herstel. Het centrum blijft ondanks het mobiliteitsprobleem zijn aantrekkingskracht behouden. De kantooropname aan de Singel zit weer op het niveau van voor de ringwerken. En ook de zuidrand (van Mortsel tot Mechelen) was goed voor enkele mooie transacties, met als uitschieter het nieuwe politiekantoor (3800 vierkante meter) dat Cofinimmo zal bouwen aan de Prins Boudewijnlaan in Edegem. Deze deal werd overigens ook op 22 december officieel afgerond.

Maar de sterkste prestatie kwam toch van de havenregio. “De Antwerpse haven heeft de voorbije jaren sterk gepresteerd,” verklaart Frank Valkeneers. “Bovendien zitten heel wat van die havenbedrijven nog in verouderde gebouwen, soms veredelde loodsen. Dat is een handicap als je op een krappe arbeidsmarkt hoogopgeleide mensen wilt aantrekken.”

De toegenomen vraag vertaalt zich vooralsnog niet in een stijging van de huurprijzen. Het gros van de huurcontracten wordt afgesloten tegen huurprijzen tussen 90 en 100 euro per vierkante meter per jaar. Voor betere en nieuwe panden ligt de huurprijs tussen 100 en 130 euro. De tophuurprijs (de primerent) ligt in Antwerpen momenteel op 135 euro. “De huurprijzen zijn inderdaad stabiel gebleven,” zegt Rudy Baeyens (IHC). “Maar de tijd van fikse commerciële kortingen ligt wel achter ons. Een huurvrije periode van een jaar, daar moet je als huurder niet meer op rekenen.”

Frank Valkeneers voorspelt een toename van de huurprijzen. “De grondprijs is de voorbije jaren sterk gestegen en ook de bouwkost zit in de lift,” merkt hij op. “De huur kan dan moeilijk achterblijven.”

Lage leegstand

Ondertussen dreigt er wel een luxeprobleem voor de Antwerpse kantoormarkt: de leegstand kalft verder af en evolueert naar een erg krap percentage van minder dan 7 % (zie grafiek: Lage leegstand, krap aanbod). “Dat lage leegstandpercentage is natuurlijk nog een extra stimulans voor hogere huurprijzen,” vervolgt Valkeneers. “Maar wij beginnen ons stilaan zorgen te maken. Vooral in het betere segment is het aanbod erg krap. En op korte termijn komen er eigenlijk nauwelijks grote ontwikkelingen op de markt.” Ook Rudy Baeyens meent dat nieuwe projecten meer dan welkom zijn. “De markt kan dat aan, de vooruitzichten voor 2007 zijn zeer goed,” zegt hij. In 2007 wordt wel The Ultimate 2 (9000 vierkante meter, een ontwikkeling van Fortis Real Estate Development en Vooruitzicht), de laatste fase van het Veldekensproject, opgeleverd, maar 7500 vierkante meter is al verhuurd aan Fortis Verzekeringen. En ook de derde en laatste fase van het Ring Center op de rand van Borgerhout en Deurne, een project van Immo Bernaerts, is bijna klaar. Maar ook hier is al een belangrijk deel verhuurd aan Sigma Coatings. Een opvallende nieuwkomer in het korte lijstje van leegstaande gebouwen is Posthof, het complex waar tot voor kort onder meer de krant De Tijd was gehuisvest. Dit gebouw, onderdeel van de privéportefeuille van Jan Lisman (Robelco), is goed voor 12.000 vierkante meter. “Een gebouw met een uitstekende ligging ( nvdr – vlak naast het station van Berchem), maar het is ook al een relatief oud complex,” zegt Valkeneers.

Het tekort aan kwalitatieve gebouwen doet intussen meer en meer bedrijven opteren voor oplossingen op maat. In 2005 koos Makro, na een lange zoektocht, al voor een nieuw te ontwikkelen gebouw op het industrieterrein van Wommelgem. De ontwikkeling van Cofinimmo voor het politiekantoor is een ander voorbeeld. En in Herentals laat Siemens een nieuw gebouw ontwikkelen van 7500 vierkante meter. “We zien die trend ook bij kleinere bedrijven,” merkt Valkeneers op. “Er wordt vandaag ook meer naar de totale lifecyclekost van een gebouw gekeken. Bedrijven tonen zich energiebewuster. Het energieprestatiedecreet dat sinds 2006 in Vlaanderen van kracht is, speelt hier ook wel. Want oudere gebouwen presteren doorgaans ondermaats op het vlak van energiezuinigheid.”

Antwerp Expo in etalage

De Antwerpse huurmarkt komt dus stilaan weer op kruissnelheid. Het fraaie resultaat op die markt verbleekt echter bij het geweld op de Antwerpse investeringsmarkt. Het investeringsjaar werd feestelijk afgerond met de verkoop van het Kievitproject. En het jaar begon ook al mooi met de verkoop van het shoppingcenter Den Tir aan Donal O’Mahony. Deze Ierse privé-investeerder had eerder ook al het Century Center aan zijn omvangrijke vastgoedportefeuille toegevoegd (zie kader: O’Mahony houdt van A).

Net voor de zomervakantie deed RB Vastgoed een aanzienlijk deel van zijn Antwerpse kantorenportefeuille van de hand. De koper was opnieuw een Ierse partij: de investerings- en ontwikkelingsmaatschappij Markland Holdings. Aan de deal hing een prijskaartje van ongeveer 80 miljoen euro. Ook de Stadsfeestzaal is sinds kort voor een deel in Ierse handen. De Nederlandse projectontwikkelaar Multi Development verkocht de helft van het retailgedeelte van dit gemengde project (retail, residentieel, parking) aan een klant van de Bank of Ireland. De andere helft is eigendom van een vastgoedfonds van Multi Developmement. De Nederbelg Frank Zweegers, eigenaar van Breevast, kocht dan weer de voormalige Axabuilding aan de Jan Van Rijswijcklaan. Een indrukwekkend lijstje dat nog kan aangevuld worden met tal van kleinere deals. De interesse voor Antwerps vastgoed is niet nieuw: 2005 gold ook al als een topjaar, maar in 2006 nam de druk op de markt nog stevig toe. “Er is enorm veel vraag naar investeringsobjecten in alle segmenten,” stelt Rudy Baeyens. “Het schaarsteprobleem dat er ook al in 2005 was, is nog toegenomen. De grote Belgische spelers willen vooral bijkopen. En dan is er inderdaad nog die instroom van buitenlands kapitaal. Eigenaars van belangrijke vastgoedportefeuilles worden vandaag heel proactief benaderd.” Is er sprake van een Antwerp mania? Dat is wellicht wat overdreven. Het is bekend dat internationale vastgoedmarkt nog steeds wordt overspoeld door een kapitaaltsunami. En ging de aandacht van de investeerders aanvankelijk vooral uit naar de hoofdsteden en de belangrijke kantooormarkten, dan tonen zij nu meer en meer belangstelling voor de ‘secundaire’ steden en andere vastgoedsegmenten. Toch scoort Antwerpen uitzonderlijk goed, meent Frédéric Van der Planken van CBRE: “De Antwerpse vastgoedmarkt heeft aan professionalisme gewonnen,” zegt hij. “Het Masterplan en de Kantorennota beginnen ook vruchten af te werpen: investeerders appreciëren de inspanningen van de stad en het gewest, en ze beginnen een lijn te zien in het Antwerpse verhaal. De Antwerpse vastgoedmarkt heeft groeipotentieel.”

Maar hij waarschuwt ook voor overdreven verwachtingen. Want dat Antwerpen op de shoppinglijst van veel (buitenlandse) investeerders staat, heeft ook veel te maken met de relatief lage prijzen in de Scheldestad. “Als de vraagprijzen te snel de hoogte ingaan, zou de belangstelling wel eens snel kunnen wegebben,” meent Van der Planken. “En we mogen dan wel verwachten dat de huurprijzen zullen stijgen, het groeipotentieel blijft beperkt. In Brussel kan je na een grondige renovatie de huur optrekken van 150 euro naar pakweg 250 euro. Dat is in Antwerpen ondenkbaar. Nochtans is de renovatiekost dezelfde.”

2007 kondigt zich hoe dan ook veelbelovend aan. Zo zijn er vergevorderde gesprekken over de verkoop van het vastgoedgedeelte van Antwerp Expo, het vroegere Bouwcentrum. Naast het bestaande vastgoed omvat de mogelijke transactie ook een nieuw te ontwikkelen complex. En jawel, opnieuw zit er een Ierse privé-investeerder aan de onderhandelingstafel.

Laurenz Verledens