Intelligente vastgoedrecyclage

Bedrijven komen en gaan. Of hun huisvestingsnoden veranderen. Vaak leidt dat tot kankerplekken in het landschap of stedelijk weefsel. Maar het besef groeit dat verlaten bedrijfspanden mogelijkheden bieden voor nieuwe bestemmingen. Vier voorbeelden.

Anderlecht: drukkerij wordt kwaliteitsvolle woonomgeving

Een voormalige drukkerij, weggedoken tussen twee woonblokken en een rusthuis in de Weeshuisstraat in Anderlecht. Al tien jaar is de bedrijvigheid er weg, maar sinds kort wordt er weer gewerkt op de site. Nadat een project ingeleid door Bouygues (compromis onder opschortende voorwaarde) afgevoerd werd, nam de projectontwikkelaar Project2 het verlaten industrieterrein in 2011 over van de historische eigenaar, Louis Weissenbruch. “We zijn vertrokken van het idee een nieuwe stedelijke woonwijk in het leven te roepen door wooneenheden — 134 appartementen — te verdelen rond drie tuinen en te spreiden over het terrein van 1 hectare”, vertelt Alon Amar, de CEO van Project2.

Zowel het stedenbouwkundige plan als de architectuur van het project Orphee draagt de stempel van het architectenbureau Robbrecht en Daem. De zeer gestructureerde, nauwkeurige en verfijnde architectuur verenigt beton en hout in allerlei vormen, gaande van de bekleding van de binnenwanden tot de gevels en het meubilair. “Die eenvoud is het resultaat van vele maanden werk. Samen met de architecten hebben we vooral gesleuteld aan de stijlzuiverheid”, getuigt Alon Amar. “De appartementen worden ingericht op basis van 5,40 meter brede modules. Die basismodule geldt voor de appartementen met een slaapkamer en een oppervlakte van 55 m2. Appartementen met drie slaapkamers omvatten twee zulke modules, goed voor 110 m2. Er is ook nog een tussenmodule van 88 m2 voor de flats met twee slaapkamers.”

Amar kiest in Anderlecht voor de expertise van Robbrecht en Daem omdat ze de mogelijkheid biedt van een kwaliteitsvol project tegen een zeer schappelijke prijs. Dat kan ook dankzij de relatief lage grondprijs. Die is niet hoger dan 250 euro per m2, wat opmerkelijk is gezien de ligging en de toegankelijkheid, op drie minuten van metrolijn 5 en op vijftien minuten van het stadscentrum.

Voor het financiële gedeelte heeft Project2 aansluiting gezocht bij Gérard Philippson (RE Invest Real Estate), die met Allianz een raamakkoord uitwerkte dat zowel de investeerders als de bewoners gemakkelijk en snel toegang biedt tot krediet. De investeerders wordt zelfs een ‘huurgarantieformule’ met een gewaarborgd rendement van 4 procent gedurende drie jaar aangeboden bij de aankoop van een appartement met een of twee slaapkamers. “Allianz liet een expertise uitvoeren op de appartementen waarvoor het die garantie moest geven, en het kwam uit op bedragen die hoger lagen dan onze eigen evaluatie”, stelt Amar. “Het was dan ook onmiddellijk gerustgesteld, vooral omdat de locatie en de prijzen perspectief bieden op een flinke meerwaarde op tien jaar. In deze prijscategorie krijgt men elders hoogstens banaliteit en in het slechtste geval lelijkheid… Ik vind overigens dat de markt en de politici zich de jongste jaren te gemakkelijk tevredenstellen met de middelmaat.”

Brussel: opwaardering van een stadskantoor

Op het nummer 42 van de Wetstraat opende vorig jaar het businesscenter Lounge 42 zijn deuren. Het combineert ingerichte kantoren en ruimte voor coworking met een lobby, conferentiezalen en een lounge-ontmoetingsplaats met salon en bar. Het ligt midden in de Europese wijk op het 500 m² grote gelijkvloers van een kantoorgebouw. Eigenaar Eric de Keuleneer van Credibe en de nieuwe voorzitter van de raad van bestuur van de ULB, wil het gebouw geleidelijk van onder tot boven omvormen.

Het ontwerp van Lounge L42 is van de hand van de Luikse architect Philippe Valentini, die opteerde voor meubilair van Vitra. Tot 250 mensen kunnen er terecht. Bovenaan in het gerenoveerde kantoorgebouw werden onlangs acht passieve appartementen ingericht binnen een geprefabriceerde stalen structuur, ontworpen door Synergy International. Daar wordt een hotelformule voor korte of middellange verblijven aangeboden.

New Service Management, een zustermaatschappij van Cecoforma, verzekert het management van L42. Het betrok zelf ook al kantoren in het gebouw. Andere gebruikers zijn onder meer de Europese Unie, RTL, Fevia en Bancontact/Mister Cash. En het reserveringsboekje loopt stilaan vol.

Antwerpen: urban lofts in het hoofdkantoor van ABK

In 2011 nam Bank van Breda het Antwerps Beroepskrediet (ABK) over. Tot dan had ABK zijn hoofdzetel op de Frankrijklei in Antwerpen. In de nieuwe bedrijfsstructuur verloor dit hoofdkantoor zijn functie. Het werd in 2013 samen met nog enkele andere gebouwen verkocht aan de Nederlandse vastgoedontwikkelaar en -investeerder Invago. “Het was een mooi kantoorpand, maar je kon er ook aan zien dat het van 1980 dateerde”, vertelt Ralph Willems, director bij Interesting Vastgoed (Invago). “Het is een relatief smal gebouw met acht verdiepingen en dat is een handicap op de kantoormarkt. Vandaag geven bedrijven er de voorkeur aan alle medewerkers op een groot plateau te huisvesten omdat dit de directe interne communicatie vergemakkelijkt. Op het gelijkvloers was het pand deels ingericht voor loketverrichtingen, wat voor de meeste kantoorgebruikers ook geen meerwaarde bood. Kortom, als kantoorgebouw voldeed het niet meer aan de huidige marktverwachtingen. Maar de locatie van het gebouw, in hartje Antwerpen, is zeer interessant.”

In samenwerking met het Antwerpse architectenbureau ABN werkt Invago een nieuwe, residentiële invulling uit voor het pand. De 2077 vierkante meter kantoorruimte wordt getransformeerd in 24 appartementen (‘urban lofts’) en 2 penthouses, variërend van 38 tot 113 vierkante meter. Op het gelijkvloers komt een winkelruimte. De gelijkvloerse verdieping maakt de doorsteek naar de achterliggende Tabaksvest, waar ook een kleiner bouwvolume (vijf verdiepingen) deel uitmaakt van het project. De ondergrondse parking biedt plaats voor vijf wagens en een fietsenstalling.

Invago heeft het gebouw volledig laten strippen en aan de zijde van de Frankrijklei komt een nieuwe gevel met inpandige terrassen. Maar de structuur blijft bijna helemaal behouden. “Dat is eigenlijk een vereiste voor een rendabel transformatieproject”, stelt Ralph Willems. “Als je bestaand vastgoed koopt, betaal je meer dan de grondwaarde en dus moet je toch ten minste een deel van die structuur kunnen hergebruiken. De plateaus hebben een hoogte van 2,70 tot 2,90 meter, wat ze erg geschikt maakt voor een residentiële invulling.”

Gevraagd naar andere voorwaarden voor een succesvolle herbestemming, komt Willems terug bij het thema locatie. “In Nederland is de kantoorleegstand nog beduidend groter dan in België. Maar omdat een belangrijk deel van de lege kantoren op perifere locaties staat, ligt transformatie er niet altijd voor de hand. En zeker niet voor een residentiële bestemming. Want daar heb je toch een minimum aan stedelijk weefsel voor nodig.”

Invago is recentelijk begonnen met de commercialisatie van het project dat volgens de planning na de zomer wordt opgeleverd. Dus ongeveer twee jaar nadat Invago het in handen had gekregen. “Ja, dat is inderdaad vrij snel”, zegt Willems. “Zeker als je weet dat het project even op pauze heeft gestaan omdat er interesse was voor een andere invulling. Bij een herbestemming word je altijd wel geconfronteerd met enkele verrassingen, zaken die niet helemaal overeenstemmen met de plannen. Maar dat viel hier heel goed mee. Het is natuurlijk ook niet zo’n heel groot project.”

Een korter projecttraject is volgens Willems een van de voordelen van herbestemming. “Je moet niet van nul beginnen, je hoeft geen grondwerken te doen, dat scheelt aardig in de timing”, weet hij. “En dat geldt nog meer in een binnenstedelijke context. In een historische stad als Antwerpen komt daar nog bij dat je bij nieuwbouw en/of afbraak behoorlijk veel tijd kunt verliezen door het verplichte archeologische onderzoek op de site. In de verkoopfase is een transformatieproject overigens ook meestal in het voordeel: het gebouw staat er al, het is tastbaar. Dat verlaagt de drempel voor kandidaat-kopers.”

Seraing: van industriezone naar stadskern

In de zogenoemde ‘Cité du Fer’ in Seraing trekken industriële restanten een litteken door het hart van een vermorzelde stedelijke habitat: 130 hectare verlaten industrieterrein en meer dan 60.000 m² verroeste en vervuilde gebouwen. Dat is het zware historische passief waarmee de stad Seraing aan het begin van het millennium af te rekenen had. Twee eeuwen lang bepaalde de staalindustrie er de ruimtelijke ordening, de sociaaleconomische functies, het imago en de geur.

Toen in 2003 bevestigd werd dat de ‘warme fase’ in Seraing geleidelijk zou sluiten, begonnen de lokale politici na te denken over een diepgaande stedelijke reconversie en een andere visie op de industriestad. Dat leidde in 2005 tot het Masterplan de la Vallée Sérésienne, dat het imago van een industriestad in verval moet ombuigen naar dat van een duurzame en gastvrije stad.

Onder de leiding van Eriges, de autonome gemeenteregie van Seraing, en aan de hand van plannen van de architect-stedenbouwkundige Bernard Reichen, krijgt de herwaardering van de staalsites van Seraing stilaan vorm. Zo werd de uitbreiding van het Liège Science Park (33 hectare) al mogelijk gemaakt door de sanering van een voormalige slakkenberg. De site is nu volledig ingericht en ontvangt de eerste ondernemingen, actief in onderzoek en ontwikkeling in de ruimtevaart- en medische sector (1500 rechtstreekse arbeidsplaatsen).

De site van de befaamde Hoogoven 6 (25 hectare) wordt voorbehouden voor stedelijke activiteiten in het hart van bestaande wijken en rond een nieuwe stedelijke boulevard met plaats voor huisvesting (mogelijk 1000 woningen), publieke ruimte, sportaccommodatie en zones voor kmo’s en micro-ondernemingen. De nog grotere site van Hoogoven B (35 hectare) gaat economische activiteiten van soms aanzienlijke omvang herbergen, met een mogelijke verbinding naar de Maas. De site van de cokesfabriek (40 hectare) dient voor recyclage en kringloopeconomie.

ArcelorMittal, dat nog altijd eigenaar is van de sites, zal voorafgaand aan elke herwaardering de terreinen ontmantelen en saneren. Zodra de sites gesaneerd zijn, worden ze ondergebracht in de gemengde vennootschap Foncière Liégoise (50/50 Arcelor en Waals Gewest) om indien nodig de investering aan te vullen (sanering of uitrusting). Vervolgens wordt de eigendom zo veel mogelijk in lijn met de intenties van het masterplan gevaloriseerd.

“Voor een site werd al een saneringsvergunning afgeleverd voor de niet-bebouwde gedeelten”, zegt Valérie Depaye, die Eriges leidt. “Ook werd toelating gegeven voor de ontmanteling. Die fase zal niet minder dan twee jaar in beslag nemen. Tegelijk met die eerste werkzaamheden wil de overheid het eerste gedeelte van de westelijke stadsboulevard aanpakken. Er werd een aanvraag voor Europese steun ingediend, waarvan we de beslissing eerstdaags verwachten.” Naast de gevraagde EFRO-financiering worden de stad Seraing of het Waals Gewest genoemd als geldschieters.

“Voor specifieke projecten zoals Gastronomia en voor de Ateliers Centraux rekenen we op privékapitaalverschaffers”, meldt Valérie Depaye. Gastronomia wordt een winkelcentrum rond het thema ‘lekker eten. De Ateliers Centraux (40.000 m2), een ‘industriële kathedraal’ uit de vorige eeuw, worden verbonden met de stadsboulevard en het toekomstige Réseau Métropolitain Liégeois. Ze zijn voorbestemd om een centrale rol te spelen in een economisch-culturele ontwikkelingszone.

Philippe Coulée en Laurenz Verledens

“Voor herbestemming naar wonen is een minimum aan stedelijk weefsel nodig”