Impasse dreigt op de winkelmarkt

De Bolkesteinrichtlijn zet de wet op de handelsvestigingen op de helling. Vanaf 2010 dreigt een juridisch vacuüm. Zullen winkeleigenaars, projectontwikkelaars en winkelketens hun investeringen bevriezen?

Van 18 tot en met 20 november vindt in Cannes de vijftiende editie van Mapic plaats. Op deze internationale beurs voor winkelvastgoed wordt de crisis ongetwijfeld een dominant gespreksthema. Want het onzekere economische klimaat verlamt nog altijd de vastgoedactiviteit.

In ons land wordt het segment van het winkelvastgoed ook nog eens geplaagd door een vervelende juridische onzekerheid. Eind dit jaar wordt de Europese dienstenrichtlijn (genoemd naar bezieler Frits Bolkestein) van kracht. Een regelgeving die botst met onze wet op de vergunning voor handelsvestigingen, de zogenaamde Ikea-wet. “Het is onbegrijpelijk dat er niet meer open over dit probleem gediscus-sieerd wordt”, zegt Koen Nevens, partner retailservices bij Cushman & Wakefield. Hij ziet een rol weggelegd voor Fedis (Federatie van de Distributie) of voor de Belgisch-Luxemburgse Raad voor Winkelcentra. Nevens vreest voor een juridisch vacuüm. “Dat kan zeer nadelig zijn voor elke commerciële activiteit in ons land”, zegt hij. “We zijn op weg naar een flou artistique van minstens zes maanden tot een jaar.”

Liberalisering met neveneffect

Waar knelt het schoentje? De Belgische wetgeving hanteert vier vergunningscriteria: de ruimtelijke ligging van de handelsvestiging, het belang van de consumenten, de invloed op de tewerkstelling en de gevolgen voor de bestaande handelszaken. Vooral dit laatste criterium staat haaks op de Europese dienstenrichtlijn. Die bepaalt dat de vergunnende overheid geen rekening meer mag houden met economische factoren.

Koen Nevens geeft het voorbeeld van een grote elektroketen die een nieuwe vestiging wil openen. “Wat als rechtstreekse concurrenten – Vanden Borre of Krëfel bijvoorbeeld – aankloppen bij de Raad van State? En wat als de economische inspectie de winkel verzegelt, ervan uitgaande dat de federale regelgeving nog altijd de enige geldige is? Kunt u zich voorstellen welke risico’s dat inhoudt, onder meer voor de nietigheid van huurcontracten? Wie gaat het risico op zich nemen? De eigenaar? De huurder? Beide? Vergeet niet dat de Ikea-wet, die nog altijd van toepassing is op het federale niveau, strafbepalingen bevat die, als de gebruiker van het pand veroordeeld wordt, de uitbater verbieden om nog een commerciële activiteit uit te oefenen op het Belgisch grondgebied. Wie wil er als hij correct geïnformeerd wordt zo’n buiten- sporig risico open? Men wil de markt liberaliseren – freeing – maar men zou men wel eens het omgekeerde effect kunnen bereiken en de markt bevriezen – freezing.”

Is regionaliseren de oplossing?

Onlangs hebben twee ‘Shop ‘n Go’-winkels van Delhaize de deuren geopend in twee Brusselse metrostations. De beheerders van de metro zeggen dat ze het aantal handelszaken tegen 2015 verdubbeld willen zien. “Dat is, gezien de juridische waas, een nogal aanmatigende gok. Historisch gezien trekt België als testmarkt nogal wat internationale winkelketens en investeerders aan. Maar die zouden zich wel eens van de Belgische markt kunnen afkeren wegens die aanhoudende juridische onzekerheid en de verschillende wetgeving die ongetwijfeld zal ontstaan als de sociaaleconomische vergunning geregionaliseerd wordt”, merkt Koen Nevens op.

Zowel in Vlaanderen als in Wallonië geniet een scenario de voorkeur waarbij de sociaaleconomische vergunning opgenomen wordt in de al geregionaliseerde stedenbouwkundige vergunning. Dit maakte overigens al deel uit van het eerste ‘pakket’ te regionaliseren materies van de regering-Leterme. “Maar”, merkt een vastgoedmakelaar op, “dan moet er nog wel eerst een staatshervorming komen. En stel dat een internationale winkelketen zich in de ruime Brusselse agglomeratie wil vestigen: in Waterloo, Anderlecht en Vilvoorde. Dan zal die zich moeten schikken naar drie verschillende regelgevingen. Kunt u zich inbeelden hoe absurd een dergelijke poespas is in de ogen van een internationale speler?”

Koen Nevens voegt eraan toe: “De regionalisering van deze materie kan al snel leiden tot conflicten tussen de gewesten.” Hij verwijst naar de plannen voor een commercieel centrum op de Heizelvlakte, Brussels grondgebied maar vlak bij Vlaanderen. Op die locatie heeft een grootschalig winkelcentrum (in de grootteorde van 100.000 vierkante meter) een invloed op het verzorgingsgebied van het nabijgelegen Vlaamse gewest. En dat zal dan ook ongetwijfeld een Vlaamse reactie uitlokken.

De omgekeerde situatie is al even waarschijnlijk: de Vlaamse projectontwikkelaar Uplace heeft bijvoorbeeld al een megaproject voor de aanleg van een vrije- tijds- en winkelcomplex aangekon-digd op het grondgebied van het nabijgelegen Machelen. Volgens de jongste berichten hebben de ontwikkelaar en de Vlaamse overheid een basisakkoord ondertekend voor de sanering van de vervuilde ondergrond. Zodra de vergunning is toegekend, kan het allemaal heel snel gaan… Voor zover er zich winkelketens en potentiële gebruikers aanmelden. Volgens Koen Nevens zijn de investeerders vragende partij: “De fondsen, en dan meer bepaald de Duitse, beschikken over een aanzienlijk volume cash. Vroeg of laat zullen ze dat wel moeten investeren en ze zijn nu al op zoek naar omvangrijke vastgoedprojecten.”

Zoals de zaken nu gepland zijn op het Heizel-plateau, zal er niet veel uit de grond rijzen voor 2015. Maar de stad Brussel blijft er vertrouwen in hebben, overtuigd als ze is van de unieke aantrekkingskracht van de site. Voor Fortis Real Estate, dat onlangs nog de naburige Trade Mart opkocht met de nauwelijks verholen bedoeling om er een gloednieuw winkelcentrum neer te planten, zal het ongetwijfeld nog wel enkele jaren duren vooraleer het een concreet project kan voorstellen in het Palais des Festivals in Cannes.

Niets doen is geen optie

Welke houding nemen de professionele spelers in deze onzekere juridische omgeving aan? Volgens Koen Nevens fnuikt de onduidelijkheid elke vernieuwing en brengt ze een gezonde economische ontwikkeling in gevaar. “De onzekerheid schept een klimaat dat de winkelketens en de investeerders wegjaagt”, waarschuwt hij. Ook acht hij het risico reëel dat de vergunninggevers hun houding verstrakken. De verantwoordelijke ambtenaren, de inspecteurs en de schepencolleges zouden wel eens kunnen beslissen… om niet te beslissen. Erger nog: zelfs een eenvoudige verandering van assortiment (een schoenwinkel die een kledingwinkel wordt, bijvoorbeeld) kan in het gedrang komen.

De professionele spelers kunnen het risico niet lopen om met de ontwikkeling van hun activiteiten te wachten tot een eventuele regionalisering van de regelgeving. Koen Nevens: “Vanaf 2010 zullen we, wat men ook moge beweren, hoogstwaarschijnlijk te maken krijgen met een juridisch vacuüm: de afschaffing van de wet staat duidelijk nog niet op de agenda van de federale regering. Zonder paniek te willen zaaien, raden we toch aan om nog voor de snel naderende vervaldag een aanvraag voor een sociaaleconomische vergunning in te dienen voor elk lopend project. De deadline voor het indienen van een dossier dat nog voor het einde van 2009 kan worden goedgekeurd is immers, op enkele dagen na, bijna bereikt.”

Door Philippe Coulée

“Men wil de markt liberaliseren – freeing – maar men zou wel eens het omgekeerde effect kunnen bereiken en de markt bevriezen – freezing”

“De onzekerheid schept een klimaat dat de winkelketens en de investeerders wegjaagt”

(Koen Neven, Cushman & Wakefield)