De huurmarkt kraakt aan alle kanten. De huurders en de verhuurders pleiten samen voor een huurtoelage van de overheid. De kans is groot dat ze er onderling zullen moeten uitkomen.
Het positieve van de coronacrisis is dat ze mensen bij elkaar brengt, figuurlijk dan. Zelfs belangengroepen die doorgaans lijnrecht tegenover elkaar staan. Zo kwamen de huurders- en de verhuurdersverenigingen met een gemeenschappelijk pleidooi aan de overheid om een tijdelijke coronahuurtoelage toe te kennen.
“Het is de eerste keer dat we samen een oproep hebben gedaan. Dat toont dat we allemaal dezelfde signalen ontvangen”, zegt Joy Verstichele, de coördinator van het Vlaams Huurdersplatform. “Veel van onze leden worden voor het eerst geconfronteerd met problemen”, klinkt het bij Katelijne D’Hauwers, de directeur van de Verenigde Eigenaars.
Hoe groot de problemen op de huurmarkt precies zijn, is niet duidelijk. Elk segment heeft zijn knelpunten (zie kader ‘ De verhuurmarkt is echt gestopt’). Volgens Verstichele beginnen de problemen zich nu pas echt op te stapelen. “Veel huurders zaten al op hun limiet. Zij slaagden er normaal in op een creatieve manier elke maand hun huur te betalen. Nu lukt dat niet meer.”
Sociale huisvesting
De coronacrisis versterkt bestaande problemen. Het Steunpunt Wonen, een samenwerking tussen verschillende universiteiten, heeft berekend dat bijna de helft van de private huurders, zo’n 250.000 gezinnen, minstens een derde van hun inkomen uitgeeft aan huur. “Dat is een algemeen probleem, dat nu wordt uitvergroot. Door de crisis zien veel mensen hun inkomen terug- of zelfs volledig wegvallen”, duidt Sien Winters, de coördinator van het Steunpunt Wonen.
27.000 van die 250.000 gezinnen krijgen een huurtoelage, omdat ze al minstens vier jaar op een sociale woning wachten. De belangenorganisaties van huurders en verhuurders pleiten ervoor die toelage toe te kennen aan alle overige gezinnen die voldoen aan de voorwaarden om een sociale woning te krijgen.
Kleine verhuurders
Het betalen van de maandelijkse huurprijs is een van de essentiële verplichtingen van de huurder. De verhuurder is niet verplicht te aanvaarden dat de huur niet wordt betaald. Ook in coronatijden blijft een huurgeschil zo in essentie een zaak tussen de huurder en de verhuurder. “Sommige verhuurders tonen zich inschikkelijk, maar we krijgen ook veel signalen dat anderen niet bereid zijn tot toegevingen”, zegt Joy Verstichele.
Verhuurders hebben niet altijd de financiële ruimte om van de huur af te zien, legt Katelijne D’Hauwers uit. “Veel van onze leden zijn kleine verhuurders, bijvoorbeeld gepensioneerden die rekenen op huurinkomsten om hun lage zelfstandigenpensioen aan te vullen. Of jonge verhuurders die een lening moeten afbetalen en rekenen op de huur om dat te kunnen doen.”
Vandaar het gemeenschappelijke pleidooi aan de overheid. “Het zal niet volstaan enkel te rekenen op de goodwill van de verhuurders. Als solidariteit kan, dan graag. Als het niet kan, dan moet de overheid in actie treden”, aldus Verstichele. Hij denkt dat een huurpremie het verschil kan maken. “Door de afschaffing van de woonbonus is er geld vrijgekomen voor woonbeleid. Wel, er is nu behoefte aan een echt beleid op de huurmarkt.”
Tijdelijke werkloosheid
Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) houdt de boot af: “Het gros van de problemen van particulieren door de coronacrisis komt voort uit het terugvallen van hun inkomen. Het is belangrijk dat de overheid de juiste maatregelen neemt om dat inkomen zo veel mogelijk veilig te stellen.” Een huurtoelage vindt Diependaele niet aan de orde. “Een veralgemeende tegemoetkoming in de huurprijs is een te brede maatregel. Ik geloof meer in gerichte maatregelen, zodat we onze inspanningen kunnen toespitsen op mensen die in de problemen komen.”
Sien Winters maakt dezelfde bedenking. “Met maatregelen zoals de invoering van de tijdelijke werkloosheid heeft de overheid al gereageerd op de problemen op de huurmarkt. Aan 250.000 huurders nog eens een huurtoelage toekennen kost veel geld en het is geen gerichte maatregel.” Winters vreest ook een prijseffect, “zoals ook de woonbonus de aankoop van woningen duurder heeft gemaakt”.
Geen uithuiszettingen
Diependaele heeft wel een verbod op uithuiszettingen uitgevaardigd tot 17 juli, “om voor iedereen het recht op wonen te verzekeren”. Daarover zitten de verhuurders en de huurders niet meer op dezelfde lijn. “Uithuiszettingen verbieden is geen oplossing, want dat legt het probleem volledig bij de verhuurder. Wij vrezen dat huurders dat als een vrijgeleide zullen zien om tot dan geen huur te betalen”, klinkt het bij de Verenigde Eigenaars. Het huurdersplatform vindt de periode daarentegen te kort. “17 juli is niet meer dan uitstel van executie. Dan zal het probleem van de achterstallige huur niet opgelost zijn”, zegt Katelijne D’Hauwers.
De minister van Wonen heeft het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen vroeger in werking laten treden. “Mensen die problemen hebben om hun huur te betalen, kunnen via het OCMW bij dat fonds terecht om te voorkomen dat ze verder in een schuldenput zakken”, zegt Diependaele.
Ook bij die maatregel heeft Joy Verstichele bedenkingen. “Het fonds kan ten eerste maar worden ingeroepen na twee maanden huurachterstand. Waarom niet al na één maand? Ten tweede wordt samen met het OCMW gezocht naar een minnelijke schikking, maar de huurder blijft afhankelijk van de inschikkelijkheid van de verhuurder.”
Onder druk
Met of zonder huurpremie blijven de huurders en de verhuurders op elkaar aangewezen, en in deze coronacrisis wellicht meer dan ooit. “Wij raden aan in gesprek te gaan”, stelt het Huurdersplatform. “Wij pleiten voor gezond verstand en adviseren niet met getrokken messen tegenover elkaar te staan”, benadrukt Verstichele.
“De verhuurders staan onder druk om toe te geven”, weten ze bij de Verenigde Eigenaars. Katelijne D’Hauwers: “Wij raden onze leden aan zich soepel op te stellen en bijvoorbeeld in te stemmen met afbetalingsmodaliteiten. Vraag zolang de coronamaatregelen gelden bijvoorbeeld 70 procent van de huur. Nadat de maatregelen zijn afgeblazen, vraag je weer de volledige huur plus een maandelijkse aflossing van het verschuldigde bedrag. In samenspraak met de huurder kan je nagaan wat een haalbare aflossingstermijn is.”
D’Hauwers besluit dat een deal altijd afhankelijk zal zijn van de goodwill van beide partijen en van hun onderlinge relatie. “Als je een goede huurder hebt – iemand met wie in het verleden nooit problemen zijn geweest, die je pand goed onderhoudt en normaal stipt betaalt – dan heb je er geen belang bij die eruit te zetten.”
De verhuurmarkt is echt gestopt
Woningen
Op de huurmarkt speelt meer dan enkel huurachterstand. Voor sommige huurders valt de lockdown samen met het einde van hun huurcontract of hun opzeggingstermijn. Dat betekent dat ze niet kunnen verhuizen. Ook de nieuwe huurders kunnen hun intrek niet nemen. “Er is een cascade-effect. De verhuurmarkt is echt gestopt”, zegt Katelijne D’Hauwers, de directeur van de Verenigde Eigenaars.
Het Steunpunt Wonen pleit ervoor dat huurders door de buitengewone omstandigheden automatisch het recht krijgen op een verlenging tot kort na de lockdown. Dat geeft ook meer juridische zekerheid aan de verhuurders. “De huurwetgeving bevat wel de mogelijkheid de verhuurovereenkomst te verlengen wegens buitengewone omstandigheden, maar mogelijk zijn huurders en verhuurders daarover niet geïnformeerd”, zegt Sien Winters, de coördinator van het Steunpunt. “Dat kan tot grote ongerustheid en mogelijk zelfs tot dakloosheid leiden, omdat huurders niet weten waar ze heen moeten na afloop van het huurcontract. Het is belangrijk dat het verhuurproces zo snel mogelijk, en met inachtneming van de veiligheid, weer kan worden opgestart.”
Handelspanden
Meteen na de verplichte sluiting van de niet-essentiële handelszaken lieten heel wat winkeliers weten dat ze hun huur niet zouden betalen. “Verhuurders krijgen een brief van de handelaar dat die de huur niet zal betalen. De werkgeversorganisaties hebben daarvoor standaardbrieven opgemaakt”, vertelt D’Hauwers. “Bij veel handelszaken is het bijna een reflex: ze kunnen niet open, dus ze betalen de huur niet.”
Over de vraag of de verplichte sluiting van winkels een geval van overmacht is, is het laatste woord nog niet gezegd. “Daarover moet nog een uitspraak worden gedaan”, zegt D’Hauwers. Ze werpt op dat winkeliers hun pand nog altijd ter beschikking hebben.
Volgens de Verenigde Eigenaars is het zaak soepelheid aan de dag te leggen. “Retailvastgoed stond al onder druk door de opkomst van de e-commerce. Als je een goede huurder hebt, is het dus beter tot een vergelijk te komen.” D’Hauwers geeft nog mee dat er geen fiscale gevolgen zijn. “Je wordt belast op de werkelijke huurinkomsten. Als je minder huur ontvangt, betaal je ook minder belastingen.”
Studentenkamers
De Vrije Universiteit Brussel (VUB) krijgt veel vragen over de huur van studentenkamers, getuigt Winnie Nys. Het diensthoofd Studentenstatuut & Studiefinanciering spreekt van twee groepen. De eerste zijn studenten van wie de kamer leegstaat, omdat ze tijdelijk weer thuis wonen. “Zij vragen of ze de huur moeten blijven betalen.” De andere groep zijn studenten die hun kamer zelf betalen. “Zij beschikken vaak niet over een spaarpotje en moeten kunnen werken om aan het einde van de maand hun huur te kunnen voldoen.”
De meeste universiteiten hebben maatregelen getroffen en vragen voor de kamers die ze zelf beheren bijvoorbeeld deze maand geen huur. “Studenten kunnen de verhuurder op de private markt niet verplichten hetzelfde te doen”, zegt Nys. In principe moeten studenten hun kamer blijven betalen. Het is aan de verhuurder om een toegeving te doen. “Sommigen zijn daartoe niet bereid, anderen tonen zich wel inschikkelijk”, merkt Nys. “Veel hangt af van de draagkracht van de verhuurder. Sommige zijn grote partnerorganisaties van de universiteit, waarmee mogelijk een regeling kan worden getroffen. Maar er zijn ook verhuurders met maar enkele kamers. Die hebben natuurlijk ook kosten of zijn zelf getroffen door de crisis.”
“Wij raden studenten aan contact op te nemen met de eigenaar, in dialoog te gaan en te zien wat er mogelijk is. Misschien kan je wat later betalen, of kunnen de kosten worden kwijtgescholden, of kan de kamer wat sneller worden opgezegd.”
250 duizend
gezinnen geven minstens een derde van hun inkomen uit aan huur.
27 duizend
gezinnen krijgen al een huurtoelage.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier