Huurder in de watten

De woninghuurwet zal in de toekomst de huurder nog beter beschermen. Ten nadele van de verhuurder ?

Definitief is het wetsontwerp “tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten” nog niet. Daartoe moet het eerst nog in de Senaat worden goedgekeurd. Toch wordt algemeen aangenomen dat de Senaat nauwelijks wijzigingen zal aanbrengen. Een groot deel van de nieuwe bepalingen zal in werking treden tien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad. Andere wijzigingen, vooral in verband met de duur en de opzeggingsperiode, zullen van toepassing worden na een eerste aanpassing van het contract. De regels met betrekking tot de levenslange huur zullen met terugwerkende kracht in werking treden. De hernieuwde regels inzake de overdracht van een onroerend goed ten slotte zullen van kracht worden als een eigendomsoverdracht effectief plaatsvindt.

Het Postuniversitair Centrum van de Kulak organiseerde in samenwerking met ImmoTrends drie uitdiepingsseminaries over de vernieuwde woninghuurwet. De seminaries werden geleid door professor Dirk Meulemans, coördinator van de opleiding vastgoedrecht voor de vastgoedpraktijk. We gaan hier dieper in op de belangrijkste punten die we al aanhaalden in ImmoTrends van 20 februari 1997.

Ter herinnering : de wet inzake woninghuur (1991) is van toepassing op de verhuring van woningen die door de huurder als hoofdverblijfplaats worden gebruikt. Het wetsontwerp tot wijziging breidt het toepassingsgebied met twee gevallen uit. Ten eerste is ze van toepassing op een onderhuurovereenkomst die door de hoofdhuurder (een rechtspersoon zoals het OCMW of een gemeente) met instemming van de verhuurder werd toegestaan aan minder begoede, natuurlijke personen. Ten tweede is ze van tel voor de onderhuurovereenkomst waarbij een handelshuurder een gedeelte van het goed onderverhuurt aan een huurder die het gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats.

Contracten van korte duur aangepast

Voortaan bestaan er vier types huurovereenkomsten. De standaardhuur van negen jaar en de huur van lange duur blijven ongewijzigd. De huur van korte duur ondergaat ingrijpende wijzigingen. Ten slotte ziet de levenslange huur wettelijk het levenslicht.

Onder huur van korte duur vallen de schriftelijke overeenkomsten met een duur van maximaal drie jaar. Mondelinge overeenkomsten of contracten met een langere duur vallen automatisch onder het stelsel van de standaardhuur van negen jaar. Een huur van korte duur kan slechts eenmaal worden verlengd. Met dien verstande dat de totale duur niet langer is dan drie jaar en dat de verlenging gebeurt onder dezelfde voorwaarden (duur en prijs). Indien de huurder na het verstrijken van de termijn het goed blijft bewonen zonder verzet vanwege de verhuurder wordt de huur omgezet in een standaardhuur van negen jaar. Een huur van korte duur kan niet vervroegd worden opgezegd.

Bij opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders die worden beëindigd door een opzegging uitgaande van de verhuurder, mag de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de huurprijs bij het begin van deze periode, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud. Een uitzondering kan worden gemaakt als een opmerkelijke wijziging van de normale huurwaarde plaatsvond.

De levenslange huur is een schriftelijke huurovereenkomst voor het leven (vaak gebruikt tussen samenwonenden). Dit contract eindigt bij het overlijden van de huurder. Hij kan de overeenkomst eveneens op ieder ogenblik beëindigen door middel van een opzegging met een opzeggingstermijn van drie maanden. De verhuurder daarentegen beschikt op grond van de wet over geen opzeggingsmogelijkheden. Dit euvel kan worden verholpen door in de huurovereenkomst opzeggingsmogelijkheden te voorzien.

Vervroegde opzegging moeilijk voor verhuurder

Het wetsontwerp staat ook stil bij de vervroegde beëindiging van de huur. Bij huur van korte duur is een vervroegde opzegging onmogelijk. Bij de levenslange huur moet de overeenkomst dit uitdrukkelijk voorzien. De standaardhuur van negen jaar en de huur van lange duur kunnen van rechtswege door de verhuurder worden opgezegd in drie gevallen.

Primo : de opzegging voor eigen gebruik (opzeggingstermijn van zes maanden). Nieuw is hier dat de opzegging ten gunste van een familielid in derde graad onmogelijk is voor het einde van de eerste driejarige periode. De huurder kan het bewijs vragen van de band van verwantschap. De opzegmogelijkheid voor eigen gebruik kan bij overeenkomst worden uitgesloten of beperkt.

Secundo : de opzegging wegens grote verbouwingswerken. De verhuurder kan op elk ogenblik de huurovereenkomst beëindigen indien de werken betrekking hebben op meerdere woningen in hetzelfde gebouw. De huurovereenkomst kan evenwel niet tijdens het eerste jaar worden opgezegd. De werken moeten worden aangevat binnen de zes maanden en beëindigd binnen de 24 maanden (vroeger 18 maanden) na het verstrijken van de opzegging.

Tertio : de opzegging zonder motief blijft ongewijzigd. Op het einde van elke driejarige periode kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen mits een opzeggingstermijn van zes maanden en een vergoeding van zes of negen maanden.

In tegenstelling tot de verhuurder, kan de huurder op elk ogenblik opzeggen mits een opzeggingstermijn van drie maanden. Hij is een vergoeding van één, twee of drie maanden verschuldigd. Vermelden we nog dat een beëindiging door wederzijdse toestemming steeds mogelijk is.

Huurprijs is vrij te bepalen

Wat betreft de huurprijs geldt de regel dat de partijen vrij het bedrag kunnen overeenkomen. Uitzonderingen : bij verlenging van een huur van korte duur of bij opeenvolgende overeenkomsten van korte duur. De huurprijs kan altijd worden geïndexeerd. Opnieuw gelden hier twee uitzonderingen. Ten eerste kunnen partijen een vaste huur overeenkomen. Ten tweede moet de verhuurder bij mondelinge overeenkomsten kunnen bewijzen dat de indexatie was overeengekomen.

Ook de huurwaarborg ontsnapt niet aan een aanpassing. De hernieuwde wet voorziet een sanctie voor het geval de verhuurder, die in het bezit is van de waarborg, nalaat deze bij een financiële instelling op een geblokkeerde en geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder te plaatsen. Van rechtswege is de verhuurder de gemiddelde marktrente (in de praktijk de rentevoet op de spaarrekeningen) verschuldigd aan de huurder. Vanaf de ingebrekestelling door de huurder is hij de wettelijke intrest naar rato van 7 % verschuldigd.

Last but not least spreekt het wetsontwerp zich uit over de overdracht van het verhuurde goed. De bestaande regeling blijft behouden, maar wordt aangevuld met twee preciseringen. Een huurovereenkomst met vaste datum is tegenwerpelijk aan de verkrijger. Laatstgenoemde treedt in de rechten en de verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke acte. Een huurovereenkomst zonder vaste datum is tegenwerpelijk aan de verkrijger als de huurder het goed al zes maanden betrekt. De verkrijger geniet in dit geval een gunstregime inzake opzegging.

EVELYNE HENS

HUIS TE HUUR De nieuwe woninghuurwet biedt een betere bescherming aan de huurder.