Belgische gezinnen hebben een hemelsbreed vertrouwen in en een grote liefde voor investeringen in onroerend goed, zowel om zelf te bewonen als om te verhuren. Is die liefde irrationeel of, integendeel, gestaafd met cijfermateriaal? Moeilijk te zeggen. "In de praktijk is het onmogelijk vooraf te evalueren hoeveel een woonhuis u in twintig jaar of meer zal kosten. Daarvoor zijn er te veel onzekerheden, zoals de kosten van onderhoud en/of renovatie, de potentiële meerwaarde, inflatie en belastingen," zegt Jacques Wolvesperges, auteur van het boek L'immobilier est-il à nouveau un bon placement? Aan de hand van enkele voorbeelden maakt de auteur min of meer duidelijk dat de aankoop van een woning meestal duurder uitvalt dan de huur van een gelijkaardig huis, tenzij de hypothecaire rentevoeten onder de 5% dalen.
...

Belgische gezinnen hebben een hemelsbreed vertrouwen in en een grote liefde voor investeringen in onroerend goed, zowel om zelf te bewonen als om te verhuren. Is die liefde irrationeel of, integendeel, gestaafd met cijfermateriaal? Moeilijk te zeggen. "In de praktijk is het onmogelijk vooraf te evalueren hoeveel een woonhuis u in twintig jaar of meer zal kosten. Daarvoor zijn er te veel onzekerheden, zoals de kosten van onderhoud en/of renovatie, de potentiële meerwaarde, inflatie en belastingen," zegt Jacques Wolvesperges, auteur van het boek L'immobilier est-il à nouveau un bon placement? Aan de hand van enkele voorbeelden maakt de auteur min of meer duidelijk dat de aankoop van een woning meestal duurder uitvalt dan de huur van een gelijkaardig huis, tenzij de hypothecaire rentevoeten onder de 5% dalen. Lage inflatie: niet kopenEen blik op de verschillende hypothecaire leningen op dit ogenblik leert dat de beste offertes variëren van 5,5% (tien jaar vaste rente) tot 6,10% (twintig jaar vaste rente), met daartussenin 5,35% (vijftien jaar herzienbare rente), 5,45% (twintig jaar herzienbare rente) en 5,8% (vijftien jaar vaste rente).Vergeleken bij vorig jaar is dit een lichte stijging van de rentevoeten. Maar in werkelijkheid ligt de rente minder laag dan u op het eerste gezicht zou denken. U moet inderdaad rekening houden met reële rentevoeten, inclusief inflatie (op dit ogenblik vrij laag). Op langere termijn bekeken zijn die reële rentevoeten dus veeleer hoog."In periodes van lage inflatie lijkt een aankoop a priori minder interessant, omdat op dat ogenblik zowel de potentiële meerwaarde als de stijging van de huurprijzen weinig in het vooruitzicht stelt. De reële waarde van de jaarlijkse afbetalingen daalt slechts in geringe mate, precies vanwege de lage inflatie. Met een jaarlijkse inflatie van 10% daarentegen betaalt u elk jaar eigenlijk 10% minder terug," verklaart Jacques Wolvesperges. Vandaag zijn de economisten het erover eens: niets wijst erop dat de inflatie in de nabije toekomst significant zal gaan stijgen, ook al zijn de prijzen van de grondstoffen in het algemeen en van petroleum in het bijzonder wel degelijk de hoogte ingegaan.Voor Philippe Janssens, gedelegeerd bestuurder van het studiebureau Stadim dat elk jaar de Guide des valeurs immobilières publiceert, is het verschil tussen hypothecaire rentevoeten en inflatie - de reële rentevoet dus - dé factor die de evolutie van de vastgoedmarkt bepaalt, zowel wat de verkoopprijzen als het verkoopvolume betreft. "De kandidaat-koper blijft zeer voorzichtig, precies door de geringe inflatie. Hij verwacht niet dat het krediet zal worden uitgehold door de inflatie. Het fundamentele uitgangspunt van de koper is een lening afsluiten waarbij de afbetaling van het krediet ongeveer even zwaar zal wegen als de huurlast. In de meeste gevallen kijkt hij uit naar een appartement of een woning binnen een - meestal beperkte - prijsklasse." Grond vergt geen onderhoudDoor een grotere vraag naar relatief laaggeprijsde woningen is de prijs van dergelijke onroerende goederen in België de jongste jaren uiteraard ook gestegen. De prijzen hangen ook samen met de evolutie van de rentevoeten. Maar rentevoeten zeggen niet alles. Er moet ook rekening worden gehouden met de specifieke kenmerken van elke markt. Er bestaan grote verschillen op regionaal vlak en u kan het best wegblijven van een oververhitte markt. De geografische ligging van het goed is uitermate belangrijk, onder meer omdat de waarde van de grond idealiter een belangrijk percentage van de aankoopprijs vertegenwoordigt. Bij wederverkoop kunt u de prijs van de grond makkelijk recupereren, omdat grond in principe niet in waarde vermindert en, in tegenstelling tot een gebouw, geen onderhoud of renovatie vergt.Een andere raad: vermijd speculatie. Momenteel is de prijs van onroerend goed realistisch, met een vrij smalle evaluatiemarge. Dat was eind jaren tachtig net omgekeerd, toen men op een ontredderde en onstabiele markt niet wist welke kant het uit moest. Vastgoed is een zeer specifieke sector. Hij veronderstelt een grote competentie op verscheidene gebieden, zoals architectuur, stedenbouw en renovatiewerken. Verkopen zonder een meerwaarde aan het goed toe te voegen, is niet meer aan te bevelen.Fictieve belastingvoordelenNaast de rentevoeten en de geografische ligging dient u met nog wel meer elementen rekening te houden bij het aankopen van een onroerend goed. De belasting is er één van, en niet de minst belangrijke. De jongste twintig jaar is er in de fiscaliteit met betrekking tot vastgoed zo veel veranderd dat de meeste eigenaars door de bomen het bos niet meer zien. Voor vastgoed volstonden in een niet zo ver verleden vier fiscale rubrieken in de belastingaangifte. Vandaag zijn er dertig tot veertig rubrieken nodig om alle aspecten en bijzonderheden van de belasting met betrekking tot onroerend goed en de toegelaten fiscale aftrek te omvatten."Bovendien zijn die bijzonderheden soms wazig in het beste geval en zeer ingewikkeld in het slechtste geval. Reken dus vooral niet op enige toegeeflijkheid van de fiscus om het verschil tussen aankoop en huur te drukken," waarschuwt Jacques Wolvesperges. "Om hypothecaire leningen beter aan de man te brengen, hebben bankiers de neiging om aanzienlijke - maar fictieve - fiscale voordelen als verkoopargumenten voor te spiegelen."De terugbetaling van een hypothecaire lening bestaat uit twee delen: de intrest en het kapitaal. De intrest op leningen is aftrekbaar van de belastbare inkomsten uit vastgoed, op voorwaarde dat de leningen zijn aangegaan voor de aankoop van onroerend goed en een looptijd van minimum tien jaar hebben. Bovendien mag het bedrag van die aftrek niet hoger dan het kadastrale inkomen zijn, tenzij voor een huis dat gebouwd of nieuw aangekocht wordt. In dat geval is een bijkomende aftrek mogelijk, zolang het gaat om de enige eigen woning van de belastingplichtige. Het afschrijven van geleend kapitaal dat verzekerd wordt door een schuldsaldoverzekering is eveneens aftrekbaar. De lening en de verzekering moeten wel een looptijd van minimaal tien jaar hebben en dienen voor de aankoop van de enige eigen woning.Ook de onroerende voorheffing kan in rekening worden gebracht, zij het slechts gedeeltelijk.De wetgever heeft toch vormen van woonsubsidie of leningen tegen verlaagde rentevoeten voorzien voor minder gegoede gezinnen. Zonder hier in detail te treden bestaan zowel in Vlaanderen, Wallonië als Brussel premies voor het aankopen, bouwen of renoveren van een woning onder bepaalde voorwaarden. Daarnaast kunnen bepaalde gezinnen ook aanspraak maken op hypothecaire leningen met verlaagde rentevoet. Over het geheel genomen daalt die rentevoet naarmate het aantal kinderen ten laste toeneemt.Een kleine denkoefeningDe aankoop van een woning is een investering op lange termijn, met als hoofddoel de woning na vijftien of twintig jaar volledig te bezitten. Financieel is het onmogelijk a priori te bepalen of dit wel de moeite loont. Er gaat niets boven een simulatie bij de bankier om zo nauwkeurig mogelijk uw eigen geval in kaart te brengen. Het spreekt vanzelf dat nooit alle variabele elementen in de toekomst bekend zijn (evolutie van de markt, inflatie, gezinssituatie enzovoort). Een kleine denkoefening willen we u echter niet onthouden.Stel dat een echtpaar beschikt over 1,6 miljoen frank spaargeld. Het koppel overweegt de aankoop van een nieuw appartement met twee slaapkamers ter waarde van 3,5 miljoen frank, ongeveer 4,4 miljoen inclusief notariskosten en kosten inherent aan een hypothecaire lening van 2,8 miljoen. Op basis van een lening over twintig jaar, tegen een rentevoet van 6% per jaar, hetzij 0,4867% per maand, moeten ze jaarlijks 237.653 frank afbetalen. Het eerste jaar bestaat dat bedrag voor 161.535 frank uit intrest en voor 76.118 frank uit kapitaal. Na twintig jaar zal het echtpaar 1.600.000 frank hebben uitgegeven aan de aankoop van het appartement, plus ongeveer 4.280.000 frank (netto, dat wil zeggen rekening houdend met de fiscale voordelen) aan afbetalingen. Bij dit bedrag komt nog het onderhoud, voorzichtig geschat op 400.000 frank over twintig jaar. In het geval van huren beloopt het totaal van de betaalde huurprijzen in twintig jaar 4,5 miljoen frank.Als de onderhoudskosten dus ten laste van de eigenaar en niet van de huurder vallen, is wat betreft de kosten in dit geval huren interessanter dan kopen.Maar we moeten ook het verworven patrimonium in beide gevallen vergelijken.Bij aankoop kan u veronderstellen dat de prijs van het appartement evenredig zal stijgen met de consumptieprijzen (inflatie). Bij een inflatie van 1% per jaar is het appartement ruwweg 4,3 miljoen frank waard na twintig jaar.In het geval van huren kan redelijkerwijs worden aangenomen dat het beleggen van de spaarcenten (1,6 miljoen frank) over twintig jaar zou resulteren in een kapitaal van 5,1 miljoen frank, op basis van een gemiddeld rendement van 6% per jaar. Ook wat het verworven patrimonium betreft, is huren dus interessanter dan kopen.Eenmaal voorbij het twintigste jaar is de aankoop dan weer interessanter. Op dat ogenblik is de lening afbetaald en blijven er enkel onderhoudskosten over. Een huurder zal vanzelfsprekend nog altijd huur moeten betalen. Maar u zou op dat ogenblik net zo goed het kapitaal van 5,1 miljoen frank kunnen gebruiken voor de aankoop van een appartement ter waarde van 4,5 miljoen, rekening houdend met ongeveer 600.000 frank beschrijvings- en andere kosten. In dit voorbeeld zijn beide gevallen ongeveer evenwaardig.Voor Jacques Wolvesperges is onmiddellijke aankoop aangeraden voor wie zeer voorzichtig is of goed rekent. Een rendement van 6% jaarlijks is allesbehalve gegarandeerd. Iemand die niet bang is voor een beetje risico kan evengoed de 1,6 miljoen beleggen, in beveks of in aandelen, met een opbrengst die tot 8% per jaar kan oplopen. Over twintig jaar zou het patrimonium dan 7,5 miljoen frank waard zijn.véronique pirson