Boekhoudschandalen, oorlogsdreiging, deflatiescenario's, kwakkelende beurzen... maar wel stijgende woningprijzen. Ook in 2002 werd de gemiddelde woning in ons land jaar weer een stukje duurder, zo'n 6,7%. Geen spectaculaire stijging, maar een kniesoor die daar in deze tijden over zeurt. Wat meer is, de woningmarkt doet het al jaren meer dan behoorlijk. In vijf jaar tijd stegen de prijzen van woningen in Vlaanderen met 47%, in Brussel met 29% en in Wallonië met 32% (zie grafiek: Een goede investering). Ter vergelijking: 2002 was het vierde opeenvolgende verliesjaar voor de beurs van Brussel. Kijken we nog verder terug in de tijd, dan zien we dat de woningprijzen - op een klein dipje begin jaren tachtig na - constant zijn gestegen (zie grafiek: Hoger en hoger). Voor de vele woningeigenaars in ons land is het in deze onzekere tijden een rustgevende gedachte.
...

Boekhoudschandalen, oorlogsdreiging, deflatiescenario's, kwakkelende beurzen... maar wel stijgende woningprijzen. Ook in 2002 werd de gemiddelde woning in ons land jaar weer een stukje duurder, zo'n 6,7%. Geen spectaculaire stijging, maar een kniesoor die daar in deze tijden over zeurt. Wat meer is, de woningmarkt doet het al jaren meer dan behoorlijk. In vijf jaar tijd stegen de prijzen van woningen in Vlaanderen met 47%, in Brussel met 29% en in Wallonië met 32% (zie grafiek: Een goede investering). Ter vergelijking: 2002 was het vierde opeenvolgende verliesjaar voor de beurs van Brussel. Kijken we nog verder terug in de tijd, dan zien we dat de woningprijzen - op een klein dipje begin jaren tachtig na - constant zijn gestegen (zie grafiek: Hoger en hoger). Voor de vele woningeigenaars in ons land is het in deze onzekere tijden een rustgevende gedachte. Echter. Ook deze laatste strohalm is ons blijkbaar niet meer gegund. Onheilsprofeten maar ook vooraanstaande economen waarschuwen al enige tijd voor een vastgoedzeepbel. De woningprijzen zouden de jongste jaren kunstmatig de hoogte in zijn gejaagd. Vooral in Amerika, Groot-Brittannië, Ierland, Spanje en Nederland is er sprake van een oververhitte woningmarkt en lijkt een correctie zich op te dringen. In Nederland bijvoorbeeld voorspelt Fred von Dewall, hoofdeconoom van de bankverzekeraar ING, een daling van de woningprijzen met ongeveer 20%. Een markt met twee snelhedenMoeten we ook in ons land rekening houden met een dergelijk doemscenario? Of is het misschien al realiteit? Vastgoedmakelaars die actief zijn in de dure villawijken maken al een tijdje gewag van een 'slappe markt' met dalende prijzen. Die vaststelling zien we nu ook duidelijk bevestigd in de cijfers van het vastgoedadviesbureau Stadim. De prijs van de gemiddelde woning mag het afgelopen jaar dan nog met 6,7% gestegen zijn, in het absolute topsegment (woningen met een oppervlakte van meer dan 1500 vierkante meter) is de trend duidelijk neerwaarts. Zo zijn er in dit segment aanzienlijke prijsdalingen in onder meer Beveren (-23,7%), Brasschaat (-7,9% ), Ranst (-24,3%) Schilde (-14,6%) en Sint-Martens-Latem (-35,4 %) (*). "Er is een markt met twee snelheden ontstaan," analyseert Philippe Janssens, bestuurder van Stadim. "En de bepalende factor daarbij is de wijze van financiering." Het is bekend dat de aankoop van een modale woning in de meeste gevallen wordt gefinancierd door een hypotheeklening. Lage rentevoeten hebben ervoor gezorgd dat de ontleningscapaciteit, en dus het budget van de kopers, is toegenomen. De verlaging van de registratierechten in Vlaanderen creëert een gelijkaardig positief effect. "De beide samen wegen blijkbaar zwaarder door dan een daling van de koopkracht als gevolg van de economische malaise," stelt Philippe Janssens. In het topsegment spelen lage rentevoeten een veel minder belangrijke rol. Want kopers van een riante villa of een luxueus herenhuis financieren die aankoop meestal voor een groot stuk met eigen middelen. De rampspoed op de beurs heeft er echter toe geleid dat veel van die eigen middelen zijn verdwenen. "Bovendien spelen er ook aan de aanbodzijde een aantal negatieve factoren mee. In ons land blijft men ongeveer dertig à 35 jaar in dezelfde woning wonen. Dat betekent dat een groot deel van de villa's die gebouwd zijn tijdens de stadsvlucht van de jaren zestig en zeventig nu op de markt komen. Je mag er ook van uitgaan dat de verlaging van de registratierechten dit proces nog versnelt."Volgens Janssens is er ook een kwalitatief probleem met het aanbod. Veel van die villa's zijn gebouwd voor gezinnen met vier of vijf kinderen en zijn dus niet altijd even geschikt voor de gezinnen van vandaag.Registratierechten maken het verschilWoningprijzen variëren sterk van regio tot regio, zelfs van buurt tot buurt. Daarom zoomen we op de volgende bladzijden in op drie belangrijke woonregio's: de negentien Brusselse gemeenten, Antwerpen en zijn randgemeenten en Gent en zijn randgemeenten. Maar hoe verhouden deze regio's zich tegenover elkaar? Vooral de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen heeft gevolgen voor de verhouding. Verliest Brussel nu van zijn aantrekkingskracht? Ook het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft onlangs gesleuteld aan zijn registratierechtenstelsel, maar de hervorming gaat niet zo ver als in Vlaanderen. Vooral de 'meeneembaarheid' van de betaalde registratierechten in Vlaanderen zou wel eens voor belangrijke verschuivingen kunnen zorgen. Het betekent immers dat het voor een Vlaamse pendelaar sinds begin 2002 interessanter is geworden om naar de Vlaamse rand rond Brussel te verhuizen. Als we deze drie regio's vandaag naast elkaar plaatsen, treedt de Gentse regio als groeikampioen naar voor. Tegelijk blijft het de goedkoopste woonregio van de drie. In vijf jaar tijd klommen de prijzen in Gent en de randgemeenten met 52%, in tien jaar tijd met 123%. Ter vergelijking: in Antwerpen en de randgemeenten bleef de prijstoename beperkt tot 45% in vijf jaar en 88% in tien jaar; in het Brusselse gewest en aanpalende gemeenten was dit respectievelijk 31% en 58%.Ook het afgelopen jaar deed de Gentse regio (+14 %) het opvallend beter dan de Antwerpse (+9%) en Brusselse (+7%). "Voor een deel speelt hier natuurlijk een inhaaleffect mee," becommentarieert Philippe Janssens. "In Gent en omgeving was en is er nog meer marge voor prijsstijgingen. Het sluit ook aan bij een bekend vastgoedfenomeen: een hausse start meestal in de regio of buurt met de grootste aantrekkingskracht. Aan de kust bijvoorbeeld valt het herstel na een zwakkere periode het eerst te merken op de dijk. Dat is ook logisch: wie eerst mag of kan kiezen, kiest de beste locatie. Vervolgens ontstaat er een cascade naar de andere buurten. Op een regionale schaal bekeken betekent dit dat een nieuwe vastgoedcyclus zich het eerst zal manifesteren in de economisch belangrijkste regio's, zoals Antwerpen en Brussel. Als de markt daar min of meer verzadigd is, gaan kopers op zoek naar goedkopere regio's. Gent en omgeving hinkt dus gewoon een beetje achterop in de vastgoedcyclus."Het verschil tussen België en NederlandDit brengt ons terug bij de vraag of we ook in ons land moeten vrezen voor een stevige correctie van de woningprijzen. Als het hoogkwalitatieve vastgoed de prijstrend aangeeft, lijkt het logisch dat we binnenkort ook prijsdalingen in de lagere segmenten mogen verwachten. Philippe Janssens denkt echter dat het niet zo'n vaart zal lopen. "De huidige malaise in het residentiële luxevastgoed is in grote mate een gevolg van het leeglopen van de beurszeepbel. De 'gewone' woningmarkt staat daar in zekere zin los van." En op die gewone woningmarkt is het gunstige effect van de lagere registratierechten nog niet volledig verwerkt in de prijzen. Overigens gaat men ervan uit dat die verlaging een blijvend positief effect op de prijzen zal hebben. Van woning veranderen wordt immers minder duur, waardoor de Vlaming minder honkvast zal zijn. Verhuizen we nu om de dertig à 35 jaar, dan verwacht Janssens dat dit op termijn kan dalen tot 22 jaar. Vaker verhuizen betekent meer vraag naar, en dus een positief effect op de prijzen.Het houdt volgens Janssens geen steek om de correctie die ING-topman Fred von Dewall voor de Nederlandse woonmarkt voorspelt door te trekken naar de Belgische markt. "In Nederland zijn de prijzen de hoogte in geschoten door een belastinghervorming die intresten bijna volledig aftrekbaar maakt. In combinatie met de beurswoede heeft dat inderdaad geleid tot een woningmarkt met zeepbelachtige kenmerken. In ons land bestaat er echter een duidelijk verband met de sociaal-economische realiteit: de prijsstijgingen zijn gebaseerd op een combinatie van inflatie, een grotere ontleningscapaciteit door de lage rentevoeten en een stijging van de koopkracht."Laurenz Verledens [{ssquf}](*) De prijzen en percentages hebben betrekking op het derde kwartiel (Q75). Dit betekent dat 75% van de verkopen zich onder deze grens bevindt. Omdat op die manier zeer goedkope woningen (met bijvoorbeeld nog veel verbouwingskosten) niet worden opgenomen, geeft dit een getrouwer beeld van het prijsniveau van een instapklare woning. In 2002 werd de gemiddelde woning in ons land jaar 6,7 % duurder."De huidige malaise in het residentiële luxevastgoed staat los van de 'gewone' woningmarkt."