Heeft u ook last van internetbubbels? Aandelenkrampen? Een stotterende productie? Als het een troost mag zijn, de hele wereld lijdt met u mee. De hele wereld? Nee, één sector blijft weerstand bieden tegen de globale malaise. De baksteen in onze maag houdt de wereldeconomie recht.
...

Heeft u ook last van internetbubbels? Aandelenkrampen? Een stotterende productie? Als het een troost mag zijn, de hele wereld lijdt met u mee. De hele wereld? Nee, één sector blijft weerstand bieden tegen de globale malaise. De baksteen in onze maag houdt de wereldeconomie recht. Ondanks de crash van de aandelenprijzen, de terugval van de industriële productie en de inkrimping van bedrijfsinvesteringen en -winsten, hebben de consumentenbestedingen zich in de Verenigde Staten, Groot-Brittannië en verschillende andere economieën vrij goed gehouden. Daar is een vrij prozaïsche verklaring voor: de consumentenbestedingen werden ondersteund door lage intrestvoeten en door stijgende woningprijzen, die meer vermogen opleveren.In de twaalf maanden vóór februari 2002 stegen de gemiddelde woningprijzen in de VS met 9%, in Groot-Brittannië zelfs met 15%. Rekening houdend met de inflatie is dat de grootste stijging ooit in Amerika en de grootste in Groot-Brittannië sinds 1988. Ook in ons land deed de woningmarkt het de afgelopen jaren goed. Volgens cijfers van het immobiliënstudie- en adviesbureau Stadim steeg de gemiddelde woningprijs in België tussen 1995 en 2001 met 46%. De meeste recente cijfers laten een stijging op jaarbasis van 5,5% zien. Dat de prijzen voor huizen ver boven de inflatie uitstijgen, is vreemd. Tijdens vorige economische dips, zoals aan het begin van de jaren tachtig en negentig, daalden de reële woningprijzen. De huidige opflakkering baart sommige economen dan ook zorgen. Zijn de historisch lage intrestvoeten geen gevaarlijke woningballon aan het opblazen? Tegennatuurlijke tendensWoningprijzen domineren niet alleen het discours op dineetjes, ze hebben ook een sterke invloed op de economie. Voor de meeste mensen in de meeste landen is een huis het belangrijkste onderdeel van hun rijkdom. In al de grotere ontwikkelde economieën - Duitsland uitgezonderd - is meer dan de helft van alle gezinnen eigenaar van een eigen woning. In België is dat zelfs meer dan 70%. Huisvesting vertegenwoordigt 30 tot 40% van het totale gezinsvermogen in West-Europa, en bijna 25% in de Verenigde Staten. En zelfs daar steekt een gemiddeld gezin vier keer meer vermogen in huisvesting dan in effecten.Het gevolg is dat vastgoedprijzen een belangrijke rol spelen in de economische cyclus. Hoe? Hogere woningprijzen zwengelen het vermogen aan, wat huiseigenaars stimuleert om meer uit te geven. Bovendien laten ze ook de eigenaars toe om meer te lenen, in functie van de hogere waarde van hun woningen. Dat verklaart grotendeels waarom de consumptiebestedingen goed standhielden toen de aandelenkoersen instortten. Uit een recente studie (1) in veertien landen blijkt dat schommelingen in de prijzen voor eigendommen minsten twee keer meer invloed hadden op de consumentenbestedingen dan de veranderingen in de aandelenkoersen. Jammer genoeg is het veel moeilijker om gegevens over de huizenprijzen in verschillende landen te vinden, dan cijfers over de aandelenprijzen. Daarom lanceerden de collega's van The Economist een reeks globale prijsindexen voor woningen. Daarbij werden de jaargegevens opgehaald van de huizenprijzen in dertien ontwikkelde economieën sinds 1980, zowel op basis van nationale gemiddelden als van de grote steden De meest opvallende tendens die uit de tabel Wereldwijde prijsindex huizen blijkt, is hoezeer de vastgoedinflatie de afgelopen twintig jaar varieerde in de verschillende landen. Sinds 1980 stegen de prijzen in reële termen het meest in Spanje: met 124% of een gemiddelde van bijna 4% per jaar. In Groot-Brittannië en Ierland ging het ook hard: ongeveer 90% hoger. Duitsland is het enige land waar de prijzen voor woningen in reële termen gedaald zijn, en wel met 2,1%. In de VS stegen de gemiddelde reële huizenprijzen in dezelfde periode met een bescheiden 20%. Sinds 1980 is de globale index (gewogen volgens het bruto binnenlands product van de landen) slechts met een vijfde gestegen. Waarom worden huizen duurder?Het is normaal dat de prijzen van huizen in de loop van de tijd in reële termen stijgen. Dat komt omdat de indexen van huizenprijzen over het algemeen gebaseerd zijn op de gemiddelde prijs van het vastgoed (appartementen en huizen) dat op de markt verkocht werd. Ze zijn niet aangepast volgens de verbeteringen in de grootte en de kwaliteit van de woningen die in de loop van de jaren hebben plaatsgevonden. Concreet: het gemiddelde Amerikaanse huis is vandaag een kwart groter dan in 1980 en is dus ook duurder. In de loop van de tijd stijgen de huizenprijzen ook in lijn met het reële inkomen. In een land waar de inkomens sneller groeien, zullen waarschijnlijk ook de huizenprijzen sterker stijgen. Dat verklaart waarom Spanje de grootste inflatie van de huizenprijzen doormaakte, omdat het inkomen per capita er convergeerde in de richting van de rest van de Europese Unie.De Amerikaanse huizenprijzen waren minder wispelturig dan elders (zie grafiek 1: Pieken en dalen). De nominale prijzen zijn er sinds de optekeningen begonnen geen enkel jaar op achteruitgegaan. Daar staat tegenover dat de prijzen in het Verenigd Koninkrijk tussen 1989 en 1993 daalden. De boom van de huizenprijzen in Japan en Zweden aan het einde van de jaren tachtig werd ook weer gevolgd door een scherpe prijsdaling. Maar gemiddelde nationale prijzen kunnen evenveel verdoezelen als ze onthullen. De prijzen voor huizen zijn immers wispelturiger in steden. Dat komt gedeeltelijk omdat het aanbod aan bouwgrond beperkter is. Sinds 1980 zijn de prijzen in New York in reële termen meer dan vijf keer sneller gestegen dan het nationale gemiddelde. In de periode 1983-1989 stegen de nominale prijzen in New York met 137% tegenover slechts 45% voor het hele land. Daarna vielen de prijzen er terug, terwijl de gemiddelde binnenlandse prijzen bleven stijgen. De grootste stijgingen in reële termen sinds 1980 werd genoteerd in Dublin (207%), Madrid (149%), New York (112%) en Londen (103%).In het voorbije decennium ging de explosie van de huizenmarkt slechts aan drie landen compleet voorbij: Canada, Duitsland en Japan. De zeepbel van de huizenprijzen in Tokio is nog aan het leeglopen, nadat ze tijdens de jaren tachtig tegen een gemiddeld jaarlijkse ritme van 12% in reële termen uitgedijd was. Sindsdien daalden de prijzen gedurende elf opeenvolgende jaren tot minder dan de helft van hun piekhoogte in 1990.Duitsland lijdt nog altijd onder de kater die volgde op de hereniging. Aan het begin van de jaren negentig steeg de vraag naar huisvesting in het westen van Duitsland scherp, door de immigratie vanuit het oosten. In 1990 en 1991 gingen de prijzen er met een derde omhoog. Een enorme bouwhausse, nog aangemoedigd door belastingvoordelen en overheidssubsidies, zorgde vervolgens voor een overschot van het aanbod. Sinds 1992 daalden de prijzen dan ook met bijna 30% in reële termen. Berlijn en München kenden daarbij een grotere terugval dan Frankfurt.Brussel groeit beheerstHet grootste deel van de wereld kende in de voorbije jaren dus een hoogconjunctuur in de huizenprijzen. In negen van de dertien onderzochte landen, en in reële termen, stegen ze in 2001 zelfs het snelst sinds het eind van de jaren tachtig. De grootste reële stijging gebeurde in Madrid (15%) en Sydney (13%). De prijzen in Londen en New York wankelden tijdens het vierde kwartaal van vorig jaar in de nasleep van de aanslagen van 11 september, maar zijn nu weer aan het aantrekken. De algemene wereldwijde index haalde vorig jaar een vrij bescheiden 3% in reële termen, wat dan weer te wijten was aan een nieuwe prijsdaling in Duitsland en Japan.Die toenames volgen op verscheidene jaren met dubbele groeicijfers in Londen, Dublin, Amsterdam, Stockholm en Sydney. De prijzen in New York mogen dan al sneller stijgen dan het nationale gemiddelde, in sommige andere steden ging het nog heftiger. In San Francisco noteerden ze tot vorig jaar jaaraanwassen van meer dan 20%.In de loop van 2001 vertraagde de huizenprijzeninflatie in de landen van de eurozone, maar het tempo bleef kwiek (alweer: behalve in Duitsland). De huizenprijzen raakten de voorbije drie jaar verhit in Milaan en Parijs, nadat ze in de eerste helft van 1990 afgegleden waren. De opflakkering van de Spaanse prijzen in 2001 werd deels gevoed door de stormloop om peseta's, die verdiend waren in de uitgebreide zwarte economie, uit te geven vooraleer de invoering van de euro ze waardeloos zou maken.In grafiek 2 (Steden worden duurder) wordt het voorbije decennium in twee delen gesplitst. In de meeste landen daalden of stagneerden de huizenprijzen tijdens de eerste vijf jaar. Ierland is wereldleider op het vlak van huizenprijsinflatie sinds 1996. In reële termen zijn de prijzen in Dublin met een jaarlijks gemiddelde van 19% toegenomen dankzij de daling van de intrestvoeten in de aanloop naar de euro en een robuuste economische groei. Het aantal Ierse eigenaars-bewoners is van 74% in 1981 op 83% gesprongen, meteen het hoogste stijgingsritme in de dertien onderzochte landen. In 2000 voerde de Ierse regering enkele belastingmaatregelen in, in een poging om speculatie tegen te gaan. De prijzen begonnen dan ook te dalen tijdens de tweede helft van het jaar. Opvallend is ook de constante prestatie van Brussel. In onze hoofdstad was de stijging van de woningprijzen in de twee periodes nagenoeg identiek. "Die geleidelijke groei is precies een van de kenmerken van onze vastgoedmarkt," zegt Michel Pleeck, hoofd van het vastgoeddepartement van BBL Investment Bank. "Het is een weinig speculatieve markt. De evolutie van de prijzen vertoont hier een licht positieve trend. Een gelijkaardige evolutie van de prijzen zie je trouwens ook op de Belgische kantoormarkt." Ongelijke belastingvoordelenIn zowat alle landen vertonen de belastingsystemen de neiging om huisvesting te begunstigen ten nadele van financiële activa. Dat kan door belastingvoordelen te bieden op de intresten voor hypotheekleningen en op de vermogensaanwas. Sommige landen zijn daarin echter grootmoediger dan andere. Groot-Brittannië, Australië en Canada hebben de belastingverlaging op hypotheekafbetalingen afgeschaft, maar de meeste Europese landen bieden nog altijd een vrijstelling. Die wordt echter vaak gemilderd door een jaarlijkse taks die verbonden is aan de waarde van het eigendom. Binnen Europa staan Spanje en Nederland de grootste belastingverlaging toe bij de aankoop van woningen. Ook de VS geeft grote belastingvoordelen: de intrest op een hypotheeklening tot 1 miljoen dollar is aftrekbaar tegen een belastingvoet die gelijk is aan het marginale inkomen van de koper van een huis.Zegelrechten en andere overdrachttaksen liggen in Europa doorgaans hoger dan in de Verenigde Staten of Groot-Brittannië. In België lopen de transactietaksen, samen met de wettelijke kosten en de vergoeding van de vastgoedmakelaar, soms op tot bijna een vijfde van de gemiddelde aankoopprijs. Het gevolg is dat de Belg doorgaans minder vaak verhuist en, zoals Michel Pleeck al aanhaalde, eigendom veeleer beschouwt als een plek om te wonen dan als een speculatieve investering. Dat is waarschijnlijk een van de redenen waarom eigendom, in vergelijking met de andere ontwikkelde economieën, zo goedkoop is in ons land. In grafiek 3 (Huis te koop) worden de prijzen voor een doorsnee appartement met twee slaapkamers (100 vierkante meter) in een aantrekkelijk en centraal gelegen deel van de dertien steden met elkaar vergeleken. New York, Tokio en Londen zijn veruit het duurst, maar koopjesjagers moeten beslist naar Brussel. De prijs voor een dergelijk optrekje ligt er maar liefst vijf keer lager dan in Londen, de derde in de rangschikking. Hoe komt het dat Brussel, en bij uitbreiding België, zo goedkoop is? "Het fiscale aspect en de daarmee samengaande beperkte speculatie speelt zeker mee," zegt Philippe Janssens, de oprichter van Stadim. "Maar het verschil in koopkracht verklaart ook veel. In financiële centra zoals Londen en New York liggen de salarissen veel hoger. Dat beïnvloedt uiteraard ook de vastgoedprijzen." Janssens wijst er tegelijk op dat de Brusselse woningmarkt fundamenteel verschilt van de meeste andere steden op het lijstje. Zo is Brussel veel minder een appartementenstad. De flats uit het luxesegment moeten er concurreren met een relatief ruim aanbod herenhuizen. En in het hogere prijssegment oefent ook de groene rand rond Brussel een grote aantrekkingskracht uit. Het verklaart waarom de prijzen voor appartementen er niet excessief hoog zijn, ondanks de kolonie goedverdienende eurocraten.Collectieve financiële waanvoorstellingenWaarom was de inflatie van de huizenprijzen zo stevig tijdens de voorbije jaren, ondanks de scherpe terugval in de meeste economieën? Op korte termijn ligt het aanbod van huisvesting min of meer vast. De huizenprijzen worden daardoor vooral gedreven door vraagfactoren, zoals het persoonlijk beschikbare inkomen, reële intrestvoeten en het rendement van alternatieve investeringen zoals effecten.De recente hausse van de huizenprijzen in heel wat landen werd grotendeels aangewakkerd door lage intrestvoeten. Tijdens voorgaande recessies daalden de huizenprijzen, omdat de economische terugval veroorzaakt werd door het feit dat de centrale bank de intresten optrok om de inflatie te bestrijden. Maar nu werd de inzinking veroorzaakt door het uiteenspatten van een economische en financiële luchtbel. De inflatie bleef laag. Het gevolg was dat de Amerikaanse en andere centrale banken de intresten lager konden laten zakken dan in het verleden, en dat zo de kostprijs van een hypotheeklening gemilderd werd. Tegelijk deed de grilligheid van de aandelenkoersen het rendement op vastgoed aantrekkelijker lijken. Dat zette gezinnen aan om een deel van hun geld uit effecten te halen, en te verschuiven naar de relatief veilige haven van baksteen en mortel. Maar landen waar de huizenprijzen op het eind van de jaren tachtig sterk stegen, maakten een stevige inzinking mee. Zou het kunnen dat ook de huidige boom uiteindelijk op gesnotter uitdraait, en gezinnen opzadelt met woningen die minder dan de helft van de hypotheekschuld waard zijn? Onder meer in Amerika en Groot-Brittannië is de hypothecaire schuldenberg opgeklommen tot een recordhoogte in vergelijking met het gezinsinkomen. Vorige maand liet het Internationaal Monetair Fonds (IMF) verstaan dat de snelle stijging van de huizenprijzen en de gezinsschulden in Groot-Brittannië een potentieel gevaarlijke ballon zouden kunnen vormen, opgeblazen door lage intrestvoeten. Ook in de VS is er reden voor bezorgdheid. Dick Berner, econoom bij Morgan Stanley, wijst erop dat de Amerikaanse huizenprijzen in de voorbije vijf jaar in reële termen sneller gestegen zijn dan in om het even welke voorgaande periode van vijf jaar. De woningmarkt in Ierland, Nederland, Zweden en Australië had al evenzeer luchtbelachtige symptomen. "Geen reden om je zorgen te maken," vinden optimisten. "Terwijl de intrestvoeten zo laag staan, kunnen de kopers makkelijker een grotere hypotheeklening aan, én ondersteunen ze tegelijk hogere vastgoedprijzen." Maar lagere intresten verantwoorden niet noodzakelijk een groter leningvolume en hogere huizenprijzen. Het zou ook kunnen dat de kopers van huizen aan tijdelijke financiële waanvoorstellingen lijden. De intresten op korte termijn zijn in Amerika en Groot-Brittannië vooral gedaald tot op hun laagste niveau in veertig jaar omdat de inflatie zo laag is. Maar de reële Amerikaanse rentevoeten op lange termijn liggen maar een fractie onder het historisch gemiddelde. Lagere intresten verschuiven het afbetalingsprofiel tijdens de looptijd van een hypotheeklening. Wanneer inflatie en intrestvoeten laag zijn, betalen de ontleners minder in de beginjaren, maar meer in een latere periode, naarmate de reële waarde van de hypotheek trager uitgehold wordt. Maar de totale reële kosten van de afbetalingen blijven exact dezelfde.Gezinnen zuchten onder leningenEen betere maatstaf voor de betaalbaarheid van een woning is de verhouding van de huizenprijzen tot het gemiddeld beschikbaar inkomen - de belangrijkste determinant van huizenprijzen op middellange termijn. Het goede nieuws is dat, op landelijke basis, de ratio van huizenprijzen tegenover inkomen in Amerika en Groot-Brittannië nog altijd onder de piek van eind de jaren tachtig staat ( zie grafiek 4: De bodem van de portemonnee). Maar als de prijzen tegen het huidige tempo blijven stijgen, zal die piek in de VS binnen het jaar overtroffen worden. Hetzelfde geldt voor Spanje. In Ierland en Nederland daarentegen hadden de alarmsirenes al moeten afgaan omdat die ratio nieuwe hoogtepunten bereikte. Aan het andere uiterste vinden we Duitsland, waar de prijzen voor woningen sinds 1980 met 35% gedaald zijn ten opzichte van het inkomen. In de komende jaren zullen de Duitse prijzen waarschijnlijk een deel van hun achterstand inhalen. "Ook in ons land hoeven we niet echt te vrezen voor een luchtbelscenario," vindt John Romain, oprichter van de Immotheker, een netwerk van onafhankelijk hypothecaire adviseurs. "We zitten in ons land nog altijd met een relatief goedkope woningmarkt. Bovendien hebben we in België ook een strenge hypotheekwet, die de consument in grote mate beschermt. En in tegenstelling tot bijvoorbeeld de Amerikanen zijn Belgen nog altijd grote spaarders. In die zin is de situatie in de VS en ook in Engeland veel explosiever. Daar is het niet onmogelijk dat een of andere schok een groot aantal mensen ertoe verplicht hun vastgoed te verkopen. Zo'n toevloed van woningen zou er dan effectief voor kunnen zorgen dat de prijzen ineenstuiken." Zelfs al lijken de Amerikaanse en Britse markten in hun geheel niet overdreven overgewaardeerd te zijn, toch zijn er steeds meer aanwijzingen van een huizenprijzenbel in sommige grote steden. In Londen ligt de ratio huizenprijzen/inkomen gevaarlijk dicht bij de piek van 1988. IanMorris van de HSBC-bank berekende dat de verhouding huizenprijzen/inkomen in New York nog altijd ruim onder de piek van het einde van de jaren tachtig ligt, maar dat Washington DC en San Francisco een gevaarlijk niveau bereiken, vooral voor eigendommen aan de bovenzijde van de markt. Naarmate de fortuinen van Silicon Valley afbrokkelden, begonnen de prijzen in die regio echter af te vlakken. Misschien had u verwacht dat de crash van de huizenprijzen aan het begin van de jaren negentig de huizenkopers behoedzaam had gemaakt. Maar de stijgende prijzen verleiden nu eens te meer de kopers om zich tot de nek in de schulden te steken. Het grootste directe risico voor de woningmarkt is dat de intrestvoeten scherp zouden stijgen, zoals aan het begin van de jaren negentig, en nieuwe vraag zouden versmachten. Omdat er weinig aanwijzingen zijn dat de inflatie zal hernemen, lijkt dat echter onwaarschijnlijk. Als de intresten in het komende jaar maar matig stijgen, dan zullen de huizenprijzen in de meeste landen waarschijnlijk blijven toenemen. Zij het tegen een trager tempo, zodat leningactiviteiten nog meer aangemoedigd worden. Als dat zo is, dan zullen de huizenprijzen nog meer opklimmen zodra de intresten uiteindelijk de hoogte ingaan. Met als pijnlijk gevolg dat gezinnen een nog zwaardere leninglast moeten torsen.Copyright: The Economist, Bewerking: Laurenz Verledens(1) 'Comparing Wealth Effects: The Stockmarket versus the Housing Market' van K. Case, J. Quigley en R. Shiller. NBER working paper 8606.Bronnen: BIS, OFHEO, Japan Real Estate Institute, Nationwide Building Society, Bulwien, Compagnie des Notaires de Paris, Nomisma, ESRI, Bouwfonds, NVM, ABN-Amro, Stadim, Knight Frank, Gruppo Studio Attici, RE/MAX Excellence Realty, PricewaterhouseCoopers.De gemiddelde woningprijs in België steeg tussen 1995 en 2001 met 46%.De prijs voor een gelijkaardig appartement ligt in Brussel maar liefst vijf keer lager dan in Londen, De meeste recente cijfers van de huizenprijzen in België laten een stijging op jaarbasis van 5,5% zien.In België lopen de transactietaksen, samen met de wettelijke kosten en de vergoeding van de vastgoedmakelaar, soms op tot bijna een vijfde van de gemiddelde aankoopprijs.