U hebt een woning die al jaren officieel geregistreerd staat als een tweede verblijf. Plots krijgt u een brief waaruit blijkt dat uw pand op de inventarislijst van leegstaande woningen verzeild is geraakt en dat u een aanzienlijke belasting moet betalen. Een administratieve vergissing? Dat valt nog te bezien.
...

U hebt een woning die al jaren officieel geregistreerd staat als een tweede verblijf. Plots krijgt u een brief waaruit blijkt dat uw pand op de inventarislijst van leegstaande woningen verzeild is geraakt en dat u een aanzienlijke belasting moet betalen. Een administratieve vergissing? Dat valt nog te bezien. Maar het kan nog gekker. Stel dat u een winkelpand van de hand wil doen na het faillissement van de laatste huurder. De sociale huisvestingsmaatschappijen hebben echter een voorkooprecht waar zij niet onmiddellijk afstand van doen. U kunt het pand dus niet onmiddellijk verkopen, maar moet intussen wel een belasting op het leegstaande pand betalen. Begin de jaren negentig hadden ruim honderd Belgische steden en gemeenten een of andere vorm van leegstandsheffing. In 1995 zag ook de toenmalige Vlaamse minister van Huisvesting Leo Peeters ( SP.A) brood in een aanvullende gewestelijke leegstandsheffing, die hij dan ook prompt invoerde. Niet alleen waren de extra inkomsten welkom, het was de wetgever vooral te doen om de speculanten aan te pakken. Die kochten panden, maar lieten ze leegstaan in de hoop dat de woningschaarste de prijs ervan zou opdrijven. De belasting heeft zijn effect niet gemist: er zijn al veel kankerplekken uit de stedelijke centra verdwenen. Maar de heffing op leegstand en verkrotting heeft ook veel schade aangericht. Duizenden Vlamingen hebben onterecht een belastingaanslag gekregen. De meeste eigenaars leggen zich niet goedschiks neer bij die heffing. De administratie verzuipt in de bezwaarschriften. Sinds de invoering van de leegstandsheffing zijn er maar liefst 39.143 bezwaarschriften ingediend op een totaal van 66.422 aanslagen. De krakkemikkige wetgeving is de voorbije acht jaar nauwelijks bijgestuurd. Hoewel de Vlaamse overheid beseft dat een aanpassing wenselijk is, ligt een oplossing nog veraf. Maar u kunt voorkomen dat u jaarlijks duizenden euro's moet dokken voor een van uw panden. De overheid maakt een inventarislijst van leegstaande en/of verwaarloosde panden. Ze beschouwt elke woning die één jaar niet bewoond is, als leegstaand. Om dat te controleren, doet de beheerder van de inventaris een beroep op het bevolkingsregister. Daar kan hij zien of er al dan niet iemand is ingeschreven op dat adres. Het vaststellen van de leegstand vormt dus al een eerste bron van problemen, want er zijn panden die geen eigenlijke woonfunctie hebben of die gebruikt worden als tweede verblijfplaats. Om verwaarloosde woningen op te sporen, stuurt de inventarisbeheerder zijn inspecteurs op pad. Straat voor straat monsteren ze elk huis. Ze maken een technisch verslag op van alle panden die aan de buitenkant storende gebreken of tekenen van verval vertonen. De inspecteurs gebruiken een checklist met alle elementen die een gebrek kunnen vertonen, zoals de nok, het dak, de kroonlijst, de waterafvoer, het glaswerk enzovoort. Per element dat een gebrek vertoont, kennen zij één, drie of negen strafpunten toe, naargelang van de omvang van het probleem. Belangrijk is dat ze het pand niet mogen binnengaan en dus moeten afgaan op uiterlijke gebreken. Als een pand achttien strafpunten verzameld heeft, komt het terecht op de inventarislijst van verwaarloosde panden. "Dit is geen sluitende procedure," weet Fons Dierckx, die jarenlang inventarisbeheerder van woningen en gebouwen in Antwerpen was. "Een huis zonder dak is volgens mij ontegensprekelijk een krot. Maar als de rest in orde is, scoort dat pand negen strafpunten en komt het dus niet op de lijst terecht. Ook zijn er bijvoorbeeld geen strafpunten voorzien voor gevels die in jaren niet gereinigd werden. Nochtans kunnen die erg storend zijn in het straatbeeld." Wanneer een pand op de inventaris belandt, is de eigenaar een heffing verschuldigd. Die belasting is gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen (GKI) van het pand, met een minimum van 495 euro als het gebouw leegstaat en 990 euro als het gebouw leegstaat én verwaarloosd is. Als het gebouw alleen op de lijst verwaarlozing staat, betaalt de eigenaar de helft van het GKI, met een minimum van 495 euro. De factuur kan echter snel oplopen, want de belasting wordt elk jaar groter. Bij de eerste verjaardag van de opname in de inventaris moet de eigenaar namelijk tweemaal de initiële belasting betalen, het jaar nadien driemaal enzovoort. Vlaams minister van Wonen Marino Keulen ( VLD) rekende uit dat de gemiddelde heffing voor het eerste jaar 1980 euro bedraagt, voor het volgende jaar 2970 euro en voor het derde jaar 3960 euro. Voor panden die vier jaar op de inventaris voorkomen en waarvan de eigenaar nalaat de heffing te betalen, heeft de overheid zelfs de ultieme mogelijkheid om het pand te onteigenen. Daarmee is nog niet al het financiële leed geleden. Op deze belasting kan de gemeente ook nog opcentiemen heffen, van 10 tot 100 %. Van de 308 Vlaamse gemeenten zijn er momenteel 91 die deze mogelijkheid aangrijpen om de lokale kas te spekken. Maar dan kunnen ze geen extra belasting meer opleggen via een eigen gemeentelijk reglement. In de meeste gevallen beheert het Vlaams Gewest de inventarislijst. Toch is er een zeventigtal gemeenten, voornamelijk degene die eerder al voordien een leegstandsheffing hadden ingevoerd, die een convenant hebben afgesloten met het gewest en zelf de inventarislijst beheren. In ruil krijgen ze een vergoeding die afhankelijk is van de leegstandsheffing die het gewest int: 15 % van dat bedrag voor het eerste jaar en daarna jaarlijks 6 %. Of de inventarislijst nu beheerd wordt door de gemeente of door het Vlaams Gewest maakt weinig verschil. De praktijk leert dat het percentage geïnventariseerde panden in beide systemen gelijklopend is. Dat niemand wordt ontzien, bewijst het feit dat de Vlaamse Gemeenschap in het jaar 2000 voor zestien gebouwen leegstandsheffing moest betalen aan het Vlaams Gewest. Aangezien het bevolkingsregister op het gemeentehuis ligt, heeft het Vlaams Gewest het wel eens moeilijk om de juiste eigenaar op te sporen. Dat kan aanleiding geven tot vervelende misverstanden. Zo werd al eens een aanslag verstuurd naar een persoon die al veertig jaar overleden was. Sinds de invoering van de wet in 1995 zijn al een paar kleine verfijningen doorgevoerd. Mensen die in een bejaardeninstelling of in een psychiatrische instelling worden opgenomen, hoeven de heffing op leegstand niet te betalen. Ook de panden die bij een gerechtelijke procedure zijn betrokken, bijvoorbeeld bij een echtscheiding, ontsnappen aan de heffing. Daarnaast voorziet de wetgever in een aantal schorsingen of vrijstellingen, bijvoorbeeld als het pand wordt gerenoveerd. Maar dan moet er een belangrijke voorwaarde vervuld zijn: de eigenaar moet een bouwvergunning kunnen voorleggen. In dat geval duurt de schorsing tot het einde van de werken, maar met een maximum van twee jaar. Tegen de tijd dat de eigenaar zijn vergunning heeft, verstrijkt er meestal veel tijd. Het gebeurt dan ook wel dat de eigenaar in tijdnood komt om binnen de twee jaar de geplande renovatiewerken uit te voeren. En dan staat de Vlaamse overheid al te zwaaien met een aanslagbiljet. De geest van de wet komt in dit geval nogmaals in botsing met de letter. De eigenaar moet er rekening mee houden dat in de periode van vrijstelling of schorsing het pand toch geïnventariseerd blijft. Hij moet dus zelf de schrapping uit de inventaris vragen. In het geval van leegstand kan de eigenaar dit doen door het bewijs te leveren dat de woning gedurende zes maanden opnieuw bewoond wordt of dat meer dan de helft van de vloeroppervlakte opnieuw gebruikt wordt. Dat kan hij aantonen door het voorleggen van een huurcontract of bijvoorbeeld de elektriciteitsrekeningen. Om van de lijst verwaarlozing geschrapt te worden, moet de eigenaar kunnen aantonen dat het pand voldoende hersteld is. In geval een geïnventariseerd pand gesloopt wordt, kan de schrapping pas aangevraagd worden zodra het pand effectief gesloopt is. De heffing is niet meer verschuldigd wanneer het pand is geschrapt uit alle lijsten van de inventaris. Dirk Van Thuyne Dirk Van ThuyneDe eigenaar moet het bewijs leveren dat de woning al zes maanden weer bewoond wordt of dat meer dan de helft van de vloeroppervlakte weer gebruikt wordt. Panden die bij een gerechtelijke procedure zijn betrokken, bijvoorbeeld bij een echtscheiding, ontsnappen aan de heffing.