Tot voor enkele jaren was het niet ongewoon dat Belgen tot 120 procent van de expertisewaarde van hun woning leenden op twintig jaar. Toch besteedden ze vaak maar een derde van hun netto beschikbare inkomen aan de afbetaling van hun krediet. Voor de jonge generatie is dat ondenkbaar geworden, zelfs op een aflossingstermijn van dertig jaar. Dat is een gevolg van de spectaculaire stijging van de vastgoedprijzen en van de terughoudendheid van de banken om meer dan de aankoopwaarde van een woning te lenen.
...

Tot voor enkele jaren was het niet ongewoon dat Belgen tot 120 procent van de expertisewaarde van hun woning leenden op twintig jaar. Toch besteedden ze vaak maar een derde van hun netto beschikbare inkomen aan de afbetaling van hun krediet. Voor de jonge generatie is dat ondenkbaar geworden, zelfs op een aflossingstermijn van dertig jaar. Dat is een gevolg van de spectaculaire stijging van de vastgoedprijzen en van de terughoudendheid van de banken om meer dan de aankoopwaarde van een woning te lenen. Wie een woning koopt, moet dus over meer eigen middelen beschikken dan vroeger. Veertigers en vijftigers die willen overstappen van huren naar kopen, die zich een tweede verblijf willen aanschaffen of in vastgoed willen beleggen, hebben een interessante optie: een beroep doen op hun groepsverzekering. Zelfstandige bedrijfsleiders kunnen daarvoor hun individuele pensioentoezegging (IPT) of hun vrij aanvullend pensioen voor zelfstandigen (VAPZ) gebruiken. De begunstigde van een groepsverzekering krijgt aan het eind van zijn contract -- wanneer hij de pensioenleeftijd bereikt -- het eindkapitaal van zijn groepsverzekering uitgekeerd, of hij ontvangt vanaf dan een levenslange pensioenrente. Voor gepensioneerden die geen eigenaar van hun woning zijn, komt dat aanvullende pensioen goed van pas om de huur te betalen. Om het mogelijk te maken dat de Belgen tijdens hun loopbaan een eigen woning kunnen kopen -- zodat ze rondkomen met een kleiner budget nadat ze met pensioen zijn gegaan -- bepaalt de wet op de aanvullende pensioenen van 2003 dat de houders van een groepsverzekering voor het einde van het contract -- dus tijdens hun loopbaan -- het kapitaal van die verzekering kunnen aanspreken om een onroerend goed te kopen, te bouwen of te verbouwen. Vastgoed financieren via een groepsverzekering gebeurt doorgaans via een voorschot op de polis. Dat betekent dat de groepsverzekeraar een deel van de spaarreserve voorschiet. Het voorschot is beperkt tot de nettoafkoopwaarde van de polis en wordt dan ook berekend op basis van de opgebouwde pensioenreserve. Zo'n voorschot mag niet worden verward met een afkoop. Bij een voorschot loopt de polis door, terwijl een afkoop gepaard gaat met de opzegging van de overeenkomst. Het voorschot heeft als voordeel dat het een soepele kredietvorm is waar geen vastgoedexpertise, geen notariskosten, geen registratierechten en geen hypothecaire inschrijving bij komen kijken. De voorwaarden waaronder de verzekeraar het voorschot toekent, worden vastgelegd in een voorschotakte. Met zo'n voorschot op het eindkapitaal van hun groepsverzekering kan de verzekerde de aankoop, de bouw, de verbouwing, de renovatie of de herstelling van alle soorten onroerende goederen financieren -- die mogelijkheid geldt dus niet alleen voor een huis of een appartement, maar ook voor een handelspand, een nieuw terras, een zwembad, de aanleg van de tuin, het zandstralen van een gevel, schilderwerken en de aankoop van een bouwgrond. Er staat geen beperking op het aantal goederen; via een voorschot is het dus ook mogelijk een tweede woning te financieren. Het opvragen van een voorschot op de polis van een groepsverzekering is niet gratis: de verzekeraar rekent er intrest op aan. Vaak is die 0,5 à 1,5 procent hoger dan de gewaarborgde rente die de verzekerde ontvangt op de groepsverzekering of de IPT. Bedraagt de gewaarborgde rente van de verzekeringspolis 3,25 procent, dan betaalt hij dus een intrest van 3,75 à 4,75 procent op het voorschot. De verzekerde hoeft het opgenomen voorschot niet terug te betalen tijdens de looptijd van het contract. Doet hij dat niet, dan betaalt hij intresten tot zijn pensioenleeftijd. Is hij bijvoorbeeld 40 jaar, dan moet hij nog 25 jaar intresten afdragen. Als hij het extralegale pensioen dat hij krijgt bij zijn pensionering gebruikt om het voorschot terug te betalen, ontvangt hij slechts een deel van het pensioenkapitaal, of misschien zelfs helemaal niets. Door een voorschot op een groepsverzekering op te nemen, komt het doel van die verzekering -- een extralegaal pensioenkapitaal opbouwen -- dus in het gedrang. Niet alle groepsverzekeringscontracten bieden de mogelijkheid een voorschot op te nemen. Sommige werkgevers sluiten die mogelijkheid uitdrukkelijk uit. Zelfstandigen die hun activiteiten uitoefenen onder een vennootschap en die een groepsverzekering, IPT of VAPZ hebben afgesloten, hebben een grotere flexibiliteit om dat soort operaties te realiseren. Bovendien kunnen ze veel hogere voorschotten opvragen. Wie een voorschot van zijn groepsverzekering opvraagt, kan daarmee niet alleen een onroerend goed kopen in België, maar in alle landen van de Europese Economische Ruimte -- de Europese Unie (met uitzondering van Kroatië), Noorwegen, Liechtenstein en IJsland. In Spanje, dat zwaar is getroffen door de economische crisis, zijn veel woningen fors goedkoper geworden -- een uitstekende kans om er te investeren in een tweede verblijf. Voor houders van een groepsverzekering die bang zijn dat het beloofde eindkapitaal wordt aangetast door de inflatie of die twijfels hebben over de stabiliteit van het financiële systeem, kan de aanschaf van een woning in Spanje een goede investering zijn. Wie een hypothecair krediet aangaat, sluit daarbij meestal een overlijdensverzekering af in de vorm van een schuldsaldoverzekering. Vaak is het zelfs een absolute voorwaarde om te kunnen lenen. Vaak wordt de kostprijs van die verzekering onderschat. Hoe ouder de lener is, hoe groter het risico dat hij overlijdt voordat de lening is afgelost en hoe hoger de premies dus oplopen. Heeft de lener gezondheidsproblemen, dan wordt die verzekering nog veel duurder. Interessant om te weten, is dat de kredietnemer het kapitaal dat is gedekt door de overlijdenswaarborg van de groepsverzekering in pand kan geven aan de kredietinstelling. Als het kapitaal hoog genoeg is, kan die de garantie bieden dat ze de hypothecaire lening aflost als de kredietnemer overlijdt voor het eind van de looptijd. In plaats van een voorschot te vragen aan de verzekeraar kan de aanvrager van een hypothecair krediet bij de bank de kwaliteit van zijn dossier verhogen door het kapitaal van zijn groepsverzekering in pand te geven. Zo'n waarborg heeft voor de bank een groter gewicht dan de borgstelling door een familielid. JEAN-MARC DAMRY EN JOHAN STEENACKERSHet opvragen van een voorschot op de polis van een groepsverzekering is niet gratis: de verzekeraar rekent er intresten op aan.