Het Nederlandse vastgoedsucces ontsluierd

Nederlanders kennen iets van vastgoed. Zowel hun investeerders, projectontwikkelaars als architecten gooien internationaal hoge ogen. Onze vastgoedsector is in vergelijking een mager beestje. Trends sprak daarover met een gemengd Belgisch-Nederlands panel.

Ons panel van dienst bestaat uit professionals met ervaring in België en in Nederland. Architect Jo Crepain (B) realiseert ongeveer de helft van zijn omzet in Nederland. Marinus Dijkman (NL) is CEO van Europe Real Estate Publishers, de uitgeverij die onder meer de jaarboeken Belgium Real Estate en Holland Real Estate uitgeeft. Philippe Haers (B) is CEO van KBC Real Estate. Hij haalde zijn master in Real Estate aan de Universiteit van Amsterdam. Luc Plasman (B) staat aan het hoofd van de Belgische projectontwikkelingsafdeling van ING Real Estate, een van de grootse vastgoedbedrijven ter wereld. Michel Riaskoff (NL) is CEO van Foruminvest. Dit Nederlandse projectontwikkelingsbedrijf is actief in vijf landen. In ons land realiseerde Foruminvest het winkelcentrum Les Grands Prés in Bergen en het is actief in Verviers, Charleroi, Kortrijk en Namen. De Nederlandse vastgoedprofessionals verkozen Riaskoff in 2007 tot Man of the Year.

Het belang van de pensioenfondsen

Nederlandse bedrijven als ING Real Estate en Redevco zijn toppers in de Champions League van het vastgoed. In de top vijftig van de grootste Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen staan vijf Nederlandse bedrijven tegenover een Belgisch (Cofinimmo). Bij de niet-beursgenoteerde fondsen is het Nederlandse overwicht nog veel groter. De Nederlanders stonden ook aan de wieg van de Europese vastgoedorganisaties zoals EPRA en INREV. De Nederlandse vastgoedsector overklast de Belgische op alle fronten. Vanwaar dit immense niveauverschil?

MARINUS DIJKMAN (EUROPE REAL ESTATE PUBLISHERS). “De Nederlandse vastgoedsector is omhooggestuwd door een betere, veel omvangrijkere en meer gestructureerde kapitaalmarkt. Aan de basis liggen de pensioenfondsen. Die hebben gigantische middelen opgebouwd. Recent zijn twee van die reuzen, APG en Cordares, gefuseerd. Samen zijn ze goed voor een vermogen van ongeveer 400 miljard euro. Dat zijn dus partijen van het kaliber van een BlackRock. Die pensioenfondsen hebben heel vroeg ingezien dat vastgoed een interessante, stabiele belegging is. De banken en verzekeringsmaatschappijen zijn ook op dat vastgoed gesprongen. Nederland heeft ook gepionierd met beursgenoteerd vastgoed. De oprichting van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI’s), de tegenhanger van de Belgische vastgoedbevaks, dateert van 1970.

“En onderschat de rol van de drie grote Nederlandse vastgoedfinanciers – SNS Property Finance (het vroegere Bouwfonds Property Finance), FGH (onderdeel van Rabobank) en ING Real Estate – niet. Dat zijn sleutelspelers die bij zowat alle projecten van enig formaat betrokken zijn. Al die spelers – fondsen, financiers, ontwikkelaars, enzovoort – vormen een hecht netwerk. Dat zie je in België nog veel minder. De Belgische vastgoedwereld is lange tijd erg gesloten geweest. Het was een markt met veel familiale eigenaars. En dat zijn partijen die niet geneigd zijn om veel te vertellen.”

PHILIPPE HAERS (KBC REAL ESTATE). “Vastgoed is in Nederland al jaren een volwaardige assetklasse. Zij investeren in aandelen, obligaties, cash én vastgoed. Het is daar min of meer een stelregel dat je tussen de 10 tot 15 % vastgoed moet hebben in je portefeuille. Bij ons had je een Royale Belge, een AG en nog enkele verzekeraars die op een systematische wijze in vastgoed investeerden. Maar dat was het dan zo ongeveer. Sinds enkele jaren stroomt er in België ook institutioneel kapitaal naar het vastgoed. Maar toch, in vergelijking met Nederland blijft dat peanuts.

“Die grote institutionele spelers in Nederland creëren ook een hele dynamiek. Ze pompen enorm veel geld in opleiding. In Amsterdam, waar ik mijn opleiding heb gevolgd, krijgt de universiteit zeer ruime donaties van allerlei institutionele partijen. Die opleidingen hebben een ruime staf, mensen die tijd en middelen krijgen om aan onderzoek te doen, om boeken te schrijven. Dat zijn opleidingen met naam en faam. Kortom, er is daar een echte vastgoedtraditie. In België is dat toch heel wat minder. De opleidingen in België zijn zeker niet slecht, maar met de financiering ervan is het nog altijd droevig gesteld.”

Het Nederlandse thuisvoordeel

De Nederlanders hebben gigantische woonwijken. In België is de kleinschalige verkavelingsbouw nog altijd het ideaalmodel. In Nederlandse provinciesteden als Tilburg en Eindhoven verrijzen heuse woontorens. In de Belgische steden, Brussel op kop, veroorzaakt elk hoogbouwproject paniek en controverse. Kan de Nederlandse vastgoedsector bogen op een veel interessantere thuismarkt?

JO CREPAIN (CREPAIN BINST ARCHITECTURE). “Nederlanders waren door hun strijd tegen het water genoodzaakt om zich te organiseren en te groeperen. Je ziet daar dus ook veel grotere bedrijven. Ook in het vastgoed. Neem het voorbeeld van de socialewoningbouw. Bij ons heeft de grootste huisvestingsmaatschappij misschien 5000 woningen in haar portefeuille. In Nederland zijn er vier of vijf woningbouwcorporaties die 50.000 tot 60.000 woningen beheren. Die grootschaligheid maakt hen ook veel professioneler. Als je daar een opdracht krijgt, dan ontvang je een boek met gedetailleerde technische, economische, sociale eisen, enzovoort.

HAERS. “In België is er eigenlijk maar één echte grote vastgoedmarkt en dat is Brussel. In Nederland zijn er zeven steden met een volwassen kantorenmarkt. Het voordeel van de Belgische situatie is de grotere stabiliteit. Brussel staat bekend als een veilige markt. Op de Nederlandse kantoormarkt heb je veel meer schommelingen. Want in al die steden wordt er in opgaande markt veel gebouwd waardoor er een overaanbod ontstaat als de markt begint te slabakken. Het voordeel van de Nederlandse diversificatie is de grotere professionaliteit. In al die steden heb je ontwikkelaars, makelaars, beheerders, enzovoort. Er zijn meer spelers, meer professionals en er is dus meer knowhow.

“Op de Nederlandse kantoormarkt zie je ook veel grote huurders. Nederland heeft meer grote bedrijven, echte multinationals. En die trekken hoofdzetels aan van andere multinationals. De retailmarkt heeft zich ook veel meer kunnen ontwikkelen in Nederland. In België heeft de grendelwet veel projecten tegengehouden.”

“MICHEL RIASKOFF (FORUMINVEST). “Vastgoed is in België veel meer een zaak van de politiek. In de meer dan twintig jaar dat ik in Nederland ontwikkel, heb ik nog geen enkele minister ontmoet. Dat is ook niet nodig. In Nederland beslissen de ambtenaren of een project er al dan niet komt. In België spelen de burgemeesters een belangrijke rol. Dat heeft voor- en nadelen. Een sterke burgemeester kan veel in beweging zetten. Hij kan er voor zorgen dat de zaken vooruitgaan. We stellen daarentegen vast dat er in het jaar voor de gemeenteraadsverkiezingen nog maar weinig beslissingen worden genomen. In de Nederlandse gemeenten en steden is er meer stabiliteit en dat kunnen projectontwikkelaars appreciëren.”

Internationaal versus provinciaal

Nederlandse vastgoedspelers kom je overal tegen. De Belgen werken vooral rond de eigen kerktoren. Belgische architecten zoals bOb Van Reeth, Jo Crepain en Charles Vandenhove zijn graag geziene gasten in Nederland. Maar Nederlandse architectenbureaus zoals OMA, West 8 en MVRDV veroveren ondertussen de wereld.

RIASKOFF. “De aanwezigheid van die grote partijen – de pensioen- en vastgoedfondsen, de woningbouwcorporaties, enzovoort – creëert toch wel een comfortabele positie. Je weet gewoon dat er altijd wel een kandidaat-koper zal opduiken als je een goed project maakt. Met de euro zijn die kapitaalkrachtige partijen ook in het buitenland actief geworden. En in hun zog zijn ook de Nederlandse projectontwikkelaars nieuwe markten gaan aanboren.”

DIJKMAN: “De Nederlandse projectontwikkelaars kom je inderdaad overal tegen. Heeft het te maken met ons koopvaardijverleden? Is er iets in ons entrepreneurship waardoor we sneller de grenzen oversteken? In ieder geval stellen de Nederlandse bedrijven zich zeer internationaal op. Vaak redeneren ze vanuit meerdere thuislanden en ze willen zich nog zelden als Nederlands profileren. ‘We willen niet met klompen door de wereld stappen’, hoor ik wel eens zeggen.”

CREPAIN. “Nederland is een heel open land. Het zijn lang niet alleen Belgische architecten die daar aan de bak komen. Dat is verrijkend. In België zie je dat toch ook meer en meer, wat op zich positief is. Maar het wringt ook een beetje. Nu er in België eindelijk wat aandacht is voor architectuur, mag de hele wereld hier komen solliciteren. Een tikkeltje meer chauvinisme zou geen kwaad kunnen. We hebben sowieso een achterstand omdat onze bouwmarkt beperkt is. En als je internationaal wilt werken, moet je referenties kunnen voorleggen. Sjoerd Soeters maakt een stedenbouwkundig plan in Amsterdam voor de haven. Wat stel je vast: nadien mag die ook aan de slag in de haven van Kopenhagen. Ik mag zelf niet klagen, maar ik vind het wel zonde voor onze jonge architecten. In Antwerpen worden alle stedenbouwkundige plannen gemaakt door een Italiaan. Pas op, ik vind Secchi een fantastisch goede architect, maar het betekent wel dat het talent van bij ons weer buiten de prijzen valt.”

Nederlandse lefgozers

Enkele van de opvallendste projecten in ons land (de Stadsfeestzaal in Antwerpen, Stadsplein in Genk, Les Grands Prés in Bergen) dragen een Nederlandse stempel. Een kwestie van knowhow en lef? Zijn de Belgische projectontwikkelaars te bescheiden? Of is het dan toch waar dat Belgische projectontwikkelaars vooral op korte termijn denken, terwijl de Nederlanders op lange termijn werken?

LUC PLASMAN (ING REAL ESTATE BELGIUM). “In Nederland is er een markt voor grootschalige gebiedsontwikkelingen. Daar werk je dus per definitie op lange termijn. Toegegeven, we hebben hier een aantal opportunistische projectontwikkelaars gehad. In de jaren 70 zijn er dingen neergepoot waar je inderdaad grote vraagtekens kunt bij zetten. Maar de jongste tien jaar is ons vak sterk geprofessionaliseerd. En dat is samengegaan met een mentaliteitswijzing.”

CREPAIN. “In Nederland is projectontwikkeling een echt vak. Daar word je opgeleid tot ontwikkelaar. En de Nederlandse projectontwikkelaars denken inderdaad op lange termijn, want ze willen nog wel eens in die stad of gemeente werken. In België stond projectontwikkeling lange tijd gelijk met zo snel mogelijk winst pakken en wegwezen.

“Nederlanders zijn ook ambitieuzer. Als ik zie hoeveel tijd, middelen en energie de Nederlanders investeren in stedenbouwkundige plannen. Het mooiste voorbeeld is de hst-verbinding ten noorden van Antwerpen. In België is die hst-bedding als een tang op een varken in het landschap geplaatst. En dan steek je de grens over en dan glijdt die spoorlijn ineens in sierlijke bochten, over prachtige bruggen, tussen knappe geluidschermen … Het contrast kan niet groter zijn.”

DIJKMAN. “Ik ben best onder de indruk van de projecten die ik in België zie. Moeten de Belgische projectontwikkelaars onderdoen voor de Nederlandse? Ik denk het eerlijk gezegd niet. Wilhelm & Co, Fortis Real Estate, KBC Real Estate, Codic, ING Real Estate Belgium en Strabag Belgium, om er maar een paar te noemen, realiseren volgens mij fantastische projecten. Ook in het logistieke vastgoed hebben jullie enkele interessante spelers. Is er een verschil? Misschien dat Belgen wat bescheidener zijn, hun realisaties wat minder aan de grote klok hangen.”

PLASMAN. “Durven Nederlanders meer in hun projecten? Ja, dat is misschien wel waar. Belgische projectontwikkelaars zijn wat conservatiever, wat voorzichtiger. Voor een deel is dat het gevolg van een andere marktsituatie. De Nederlandse woningmarkt, bijvoorbeeld, is door de schaarste aan woningen altijd een aanbiedersmarkt geweest. In zo’n marktsituatie kan je je meer permitteren, kan je al eens iets gewaagds doen. In België moet je je product toch meer afstemmen op de gemiddelde smaak.”

RIASKOFF. “Volgens mij hangt het samen met het verschil in stedenbouw in de twee landen. In Nederland zijn er veel binnenstedelijke winkelprojecten geweest. In zo’n stadskern moet je heel omzichtig te werk gaan. Je kunt je er geen fouten veroorloven. Je moet ook ver vooruit denken, op de lange termijn dus, en durven investeren in soms dure details die jouw plan straks succesvol maken. Sommigen omschrijven dat als lef, maar het is misschien veeleer een strategie om het risico te beperken. Want als je daar de publieke opinie tegenkrijgt, dan kan je het de volgende keer wel schudden. Als je echter in een weiland een wat minder geslaagd project neerpoot, dan ligt niemand daarvan wakker.”

De inhaalbeweging ingezet?

De voorzitter van EPRA is een Belg: Serge Fautré. Belgische universiteiten en hogescholen investeren in vastgoedopleidingen. Vlaanderen heeft, in navolging van Nederland, al enkele jaren een bouwmeester. Enkele Belgische projectontwikkelaars zijn met succes actief in het buitenland. Allemaal signalen dat de inhaalbeweging is ingezet?

HAERS. “De creatie van het bevakstatuut is een keerpunt geweest. Het heeft de professionalisering van de sector ingeluid. We hebben nu ook goede vastgoedopleidingen, er is een circuit van vastgoedseminaries. De gesprekken over vastgoed zijn ook van een heel ander niveau dan pakweg tien jaar geleden. We gebruiken nu dezelfde rekenkundige modellen, dezelfde technieken als de Nederlanders. Berekeningen op een bierviltje, dat is verleden tijd.

“Ook bij de steden zie je nu meer professionalisme. De Nederlanders zijn vele jaren geleden begonnen met de herstructurering van hun binnenstedelijke gebieden. En het ambtelijke apparaat staat daar op punt. Dat zijn mensen met diploma’s: planologen, stedenbouwkundigen, enzovoort. Die mensen kunnen meepraten. Die weten wat stadsontwikkeling is. Bij ons was dat voor enkele jaren toch behoorlijk amateuristisch. De schepen deed dat er een beetje bij. Maar ik moet toegeven dat het in enkele Belgische steden heel snel verandert. Er is veel meer professionalisme. Komt daarbij dat steden zoals Leuven, Gent, Antwerpen en Mechelen ook een kantorenmarkt aan het uitbouwen zijn. We zijn dus een beetje de richting van de Randstad aan het uitgaan.”

PLASMAN. “Vooral op het vlak van procesbeheersing en organisatie staan de Nederlandse projectontwikkelaars heel sterk. Maar de Belgen nemen dat over. Dus ja. De inhaalslag is ingezet. Ook op het vlak van internationalisering. Ik stel vast dat steeds meer Belgische projectontwikkelaars de grens durven oversteken. De Nederlanders kunnen overigens ook nog iets van de Belgen leren. In de woningbouw is er bij de Belgische projectontwikkelaars een veel grotere luisterbereidheid. Zelfs tijdens het bouwproces gebeuren nog aanpassingen op vraag van de klanten. Nederlanders worden daar stilaan ook soepeler in. Tot voor kort was zoiets ondenkbaar.”

CREPAIN. “Het is zeker in gunstige zin aan het evolueren. Een Vanhaerents bijvoorbeeld, beseft dat je met goede architectuur kunt scoren. En enkele steden – onder meer Antwerpen, Oostende, Leuven en Sint-Niklaas – hebben van stadsontwikkeling toch een prioriteit gemaakt. Ook in Brussel lijkt van een en ander te bewegen.” (T)

Door Laurenz Verledens