De energie- en milieubekommernissen klinken steeds luider op de kantoormarkt. Maar is het de vastgoedspelers en -gebruikers menens of gaat het eigenlijk om greenwashing, een oppervlakkige commerciële kunstgreep? Tijdens een rondetafel in de rand van de vastgoedbeurs Realty werd gepoogd om een antwoord te vinden op die vraag. Voor die gelegenheid hadden rond de tafel plaatsgenomen: Wim Pauwels van KPMG, een bedrijf dat begonnen is aan een verhuisprogramma; Thierry de Vliegher van NautaDuthil, dat onlangs geopteerd heeft voor een gebouw met een Valideo-certificaat; Louis de Halleux van Fidentia Real Estate Investments, dat een portefeuille van groene gebouwen beheert in België en Luxemburg; Yves Pianet, directeur-generaal van het technisch controlebureau SECO en ontwerper van het groene Valideo-certificaat; Eric Ysebrant (Assar), de architect die onlangs nog op Mipim in Cannes bekroond werd in de categorie 'groene gebouwen' en Eric Orban (Jones Lang LaSalle), adviseur belast met het verhuisdossier bij KPMG.
...

De energie- en milieubekommernissen klinken steeds luider op de kantoormarkt. Maar is het de vastgoedspelers en -gebruikers menens of gaat het eigenlijk om greenwashing, een oppervlakkige commerciële kunstgreep? Tijdens een rondetafel in de rand van de vastgoedbeurs Realty werd gepoogd om een antwoord te vinden op die vraag. Voor die gelegenheid hadden rond de tafel plaatsgenomen: Wim Pauwels van KPMG, een bedrijf dat begonnen is aan een verhuisprogramma; Thierry de Vliegher van NautaDuthil, dat onlangs geopteerd heeft voor een gebouw met een Valideo-certificaat; Louis de Halleux van Fidentia Real Estate Investments, dat een portefeuille van groene gebouwen beheert in België en Luxemburg; Yves Pianet, directeur-generaal van het technisch controlebureau SECO en ontwerper van het groene Valideo-certificaat; Eric Ysebrant (Assar), de architect die onlangs nog op Mipim in Cannes bekroond werd in de categorie 'groene gebouwen' en Eric Orban (Jones Lang LaSalle), adviseur belast met het verhuisdossier bij KPMG. WIM PAUWELS (KPMG). "Het gaat niet zozeer over de huurmeerprijs, maar om de totale prijs over de hele looptijd van het contract. Als tegenover een eventuele verhoging van de huurprijs een besparing op de energiekosten en de lasten staat, wordt het meteen al een stuk interessanter. Maar dan moet je wel alle parameters in rekening brengen, de prijs van de verhuizing, de beschikbaarheid van de vervoermiddelen, enzovoort. Drie jaar geleden draaide de grote discussie bij KPMG rond de vraag of we wel over voldoende parkeerplaatsen zouden beschikken. Nu willen we vooral weten of we in de buurt van een verkeersknooppunt zullen gevestigd zijn." YVES PIANET (SECO). "De certificatie van een gebouw, of het nu het label Breeam of Valideo draagt, vertrekt vanuit een holistische benadering die rekening houdt met alle parameters die inherent zijn aan het gebruik van een professioneel gebouw. Dat omvat dus ook de verplaatsing van het personeel - en dus hun vervoersmogelijkheden - of op lange termijn de recyclage van de bouwmaterialen." PAUWELS. "Vooral het gebrek aan comfort doet ons verhuizen. Een terugkeer naar Brussel maakt deel uit van onze denkoefening, meer bepaald om het aanbod aan transport en mobiliteit te verbeteren." ERIC YSEBRANT (ASSAR). "Wie beslist er over de toekomstige vestigingsplaats? De Belgische directie of een internationale baas die ver verwijderd is van de plaatselijke context?" PAUWELS. "Alles wordt in België beslist." YSEBRANT. "Dat is het kernelement: als er plaatselijk beslist wordt, kiest men voor duurzaamheid, gewoon omdat de mensen niet om de vijf jaar willen verhuizen. Als de beslissing getroffen wordt in Houston of elders, dan trekt men zich daar vaak niets van aan. Dan kiest men voor de goedkoopste oplossing..." ERIC ORBAN (JONES LANG LASALLE). "Veel bedrijven kijken naar de korte termijn. Hun horizon reikt soms niet verder dan drie jaar. En door de crisis is het soms nog minder." LOUIS DE HALLEUX (FIDENTIA). "We brengen onze gecertificeerde gebouwen op de markt tegen huurmarges die ook onze concurrenten in het betreffende gebied hanteren. Toegegeven, we zitten bovenaan die marge, maar niet erbuiten. Voor het Solaris- gebouw op de Terhulpsesteenweg in Brussel, waar NautaDuthil onlangs zijn intrek genomen heeft, ligt de huurprijs in de buurt van 185 euro per vierkante meter per jaar. We staan overigens de energiebesparingen door de zonnepanelen af aan de huurders zodat ze zich zouden interesseren voor de werking van het gebouw. Je moet ook de lasten in rekening nemen. In het geval van Solaris blijven die beperkt tot 28 euro per vierkante meter per jaar, daar gaat dan nog de energierestitutie vanaf. Voor sommige oudere gebouwen in Brussel liggen die lasten ruimschoots boven 50 euro." ORBAN. "Naargelang van de gewestelijke subsidies en de belastingvermindering die men kan krijgen, ligt dat ergens tussen vijf en tien jaar. We moeten dan ook een relatief lange bezetting in het gebouw kunnen verzekeren om er financieel uit te komen. Vooral omdat de energiekosten dreigen toe te nemen in de komende jaren. Maar dat is alleen maar een voordeel voor een huurder die gekozen heeft voor een energiezuinig gebouw..." THIERRY DE VLIEGHER (NAUTADUTHIL). "We hebben uiteraard rekening gehouden met alle denkbare besparingsparameters, maar de benadering was veel ruimer. Sommigen wenden zich tot de kunst of de sportsponsoring om hun onderneming een ander imago te geven. Wij hebben geopteerd voor een actieve ecologische aanpak." ORBAN. "Een hogere huurprijs in de buurt van 5 procent." DE VLIEGHER. "Maar de aanpak en het werk dat we gedaan hebben met Jones Lang LaSalle ging veel verder dan de keuze van een gebouw. Zo hebben we bijvoorbeeld een bi-day ingevoerd waarbij de personeelsleden ertoe aangespoord worden om 's vrijdags met de fiets te komen werken. We beschikken daarvoor ook over de nodige infrastructuur: douches en een fietsstalling. Op de werkplek hebben we de beschikbare ruimte per personeelslid weliswaar verminderd, maar tegelijk hebben we de werkomstandigheden verbeterd. Dat motiveert het personeel, daar ben ik zeker van. We stellen ook een gevoelige stijging van de productiviteit vast." DE VLIEGHER. "Die aanpak werd hier voor het eerst uitgetest, maar ze zal veralgemeend worden. In Rotterdam, waar de historische vestiging ontruimd moet worden, zeggen de mensen dat ze hetzelfde zullen doen als in Brussel..." DE HALLEUX. "Onze investeringsstrategie richt zich noodzakelijkerwijs op de lange termijn. Maar we zijn ook niet naïef en utopistisch: we anticiperen vóór de anderen op de ontwaarding die de gebouwen die niet op tijd aangepast werden ongetwijfeld ondergaan. Ik durf ook te zeggen dat we anticiperen op de vraag van de gebruikers: een corporate huurder kan zich niet veroorloven om zich pas vragen te stellen als hij verhuist. Het Europees Parlement heeft zopas de nieuwe Europese richtlijn over de energieprestatie van gebouwen goedgekeurd. Tegen 2020 moeten alle Brusselse gebouwen een neutrale energiebalans kunnen voorleggen of evenveel energie produceren als ze verbruiken. Frankrijk implementeert nu al die Europese wetgeving." PIANET. "Echte certificatie houdt rekening met het totale plaatje en bevestigt niet alleen de ene of de andere technische prestatie. Het gaat om een totale milieubalans, gaande van het ontwerp tot de afbraak, van de kelder tot de zolder. De helft van die certificatie steunt op menselijke en niet-technische parameters. U hebt dat trouwens kunnen merken aan de getuigenissen van de gebruikers rond deze tafel. Het vastgoed maakt deel uit van het management van het menselijk kapitaal in een onderneming. Ons Belgische certificatielabel Valideo zal binnenkort ook gelijkgesteld zijn met Breeam. Het omgekeerde zal niet het geval zijn. We stellen ons dus, wat de evaluatiecriteria betreft, strenger op dan die certificatie, die op dit ogenblik wereldwijd erkend wordt. En ik kan u ook in primeur aankondigen dat we evolueren naar een eengemaakte referentie- en certificatienorm voor de drie gewesten. Dat is een zeer recente beslissing." DE HALLEUX. "Opgepast. Zeggen dat men een Valideo- of Breeam-certificaat heeft, is net hetzelfde als zeggen dat men naar de universiteit is geweest. Wat ook telt, is het cijfer dat men behaalt en dat kan zeer hoog of zeer laag zijn. Het is dat wat voor de investeerder significant is." DE HALLEUX. "78 procent, dat is echt niet slecht..." YSEBRANT. "Voor het gebouw dat ingenomen wordt door Mobistar op de Leopold-III-laan in Evere (Bourgetlaan), een project van Banimmo, hebben de resultaten voor de ratio prijs-milieuprestatie alle verwachtingen overtroffen. De luchtdichtheidstests waren opmerkelijk positief. Het gebouw kreeg een Valideo-certificaat en een notering van 75 procent." DE HALLEUX. "Dat is het hem juist. U had het in het begin over een 'groene golf'. Ik zie die niet. Ik zou maar wat graag hebben dat we konden kiezen. Dat we het geld waarover we beschikken - zo'n 300 miljoen euro aan kredietlijnen - zouden kunnen investeren in correct gecertificeerde gebouwen. "Maar die zijn er niet. Er is een aantal gecertificeerde gebouwen in Brussel en twee in Luxemburg. Dat is alles. Iedereen heeft er de mond van vol, maar niemand doet wat. De ontwikkelaars moeten overtuigd worden om tot de actie over te gaan." DE HALLEUX. "Ik kan u verzekeren dat er wel degelijk investeerders zijn. We zijn zelfs bezig om deels de rol van projectontwikkelaar te spelen door ons in de projecten erg stroomopwaarts te positioneren. Een gevolg van het gebrek aan aanbod op de markt." YSEBRANT. "90 procent van de vastgoedpromotoren wil groen bouwen. En 90 procent wil daarvoor geen cent uitgeven. En dan ben ik nog voorzichtig... De politiek kan daarin verandering brengen: ze kan bijvoorbeeld opleggen dat men kantoren optrekt in de buurt van verkeersknooppunten - kijk naar het Zuidstation - eerder dan in een aardappelveld. De wet gaat, zoals vaker, voorbij aan het ware probleem. En dat probleem gaat veel verder dan energiecoëfficiënten en isolatienormen. Er bestaan gebouwen van veertig jaar die nog altijd een voorbeeld van duurzaamheid zijn. Ik denk dan meer bepaald aan het Glaverbel-gebouw, een buur van Solaris. "Een factor-K van zoveel of een factor-E van zoveel opleggen, is niet de essentie. Men zou verplicht moeten worden om gebouwen op te trekken die de tand des tijds kunnen doorstaan. En dat is precies het interessante aan de Valideo- of Breeam- certificaten. Ze houden rekening met die duurzaamheid." PIANET. "Het gaat inderdaad niet alleen om een economisch of technisch probleem. Het is eerst en vooral een politieke kwestie. We moeten ook opletten dat we wetgeving en certificatie niet verwarren. De politiek legt vaak minimumnormen vast. De certificatie geeft aan hoe men de lat veel hoger kan leggen door vooruit te lopen op de resultaten en met alles rekening te houden. En die vooruitziendheid kan lonend blijken." Door philippe coulée, fotografie isopix"Drie jaar geleden was de vraag of er wel voldoende parkeer-plaatsen zijn. Nu willen we vooral weten of we in de buurt van een knooppunt van het openbaar vervoer gevestigd zijn." Wim Pauwels, KPMG "Tegen 2020 moeten alle Brusselse gebouwen een neutrale energiebalans kunnen voorleggen" Louis de Halleux, Fidentia"Er bestaan gebouwen van veertig jaar oud die nog altijd een voorbeeld van duurzaamheid zijn" Eric Ysebrant, Assar "We evolueren naar een eengemaakte referentie- en certificatienorm voor de drie gewesten" Yves Pianet, Seco