"Er zijn nog altijd mensen die te veel rente betalen op hun woonkrediet, net zoals er nog altijd mensen zijn die te veel betalen voor hun gas- en elektriciteitsfacturen", zegt Renaat Acke van hypotheek.winkel. "Tegelijkertijd zijn er ook mensen die al twee of drie keer een lagere rente op hun hypothecaire leningen hebben kunnen onderhandelen met hun bank, omdat de rente maar bleef zakken."
...

"Er zijn nog altijd mensen die te veel rente betalen op hun woonkrediet, net zoals er nog altijd mensen zijn die te veel betalen voor hun gas- en elektriciteitsfacturen", zegt Renaat Acke van hypotheek.winkel. "Tegelijkertijd zijn er ook mensen die al twee of drie keer een lagere rente op hun hypothecaire leningen hebben kunnen onderhandelen met hun bank, omdat de rente maar bleef zakken." Aan de aanhoudende daling van de lange rente is een einde gekomen, doordat beleggers geloven dat de Amerikaanse verkozen president, Donald Trump, de inflatie zal aanjagen met grote infrastructuurwerken (lees ook blz. 18). De Belgische tienjarige rente steeg van het dieptepunt van minder dan 0,1 procent begin september naar ongeveer 0,7 procent. Die rente is een van de factoren die bepalen hoe veel of hoe weinig rente de banken vragen op hypotheekleningen. BNP Paribas Fortis heeft bijvoorbeeld aangegeven dat het op 1 december de hypotheekrente verhoogt als de rente op dit peil blijft. De grootste bank van ons land is een van de uitzonderingen die slechts één keer per maand de tarieven voor hypotheekleningen aanpassen. De meeste kredietinstellingen passen hun tarieven wekelijks aan. "De mensen die zich nu reppen om een woonkrediet af te sluiten, zijn er dus aan voor de moeite", zegt Acke laconiek. Wie de woning van zijn dromen nog niet heeft gevonden, of wie om andere redenen nog niet toe is aan de aankoop van een onroerend goed, hoeft nog niet meteen te wanhopen. "De rente gaat nog niet meteen terug naar het niveau van 2009", zegt Renaat Acke. "En als de hypothecaire rente stijgt, dan zakken op middellange termijn ook de vastgoedprijzen. Daar ben ik van overtuigd." Door de hogere rente kunnen potentiële kopers minder hoge bedragen lenen, waardoor ze minder geld kunnen besteden aan de aankoop van een appartement, woning of bouwgrond. Ook Herman Bruyland, de oprichter van de kredietmakelaar Konsilas en een voormalig lid van het kredietcomité van Record Bank, nuanceert de recente rentespurt. "Wie nu een lening aangaat, kan dat nog altijd relatief goedkoop doen. Bij een forse stijging van de hypotheekrente zal er bovendien een neerwaartse druk komen op de vastgoedprijzen in ons land. Bij een geleidelijke stijging zou het wel kunnen dat vastgoed zijn waarde behoudt." Bruyland gelooft niet dat de banken de stijging van de Belgische lange rente volledig zullen doorrekenen aan de klanten. Hij herinnert eraan dat de Belgische banken nog altijd op overtollige cash zitten. "Hun overschot aan cash moeten de banken 's avonds bij de Europese Centrale Bank parkeren en daarop betalen ze 0,4 procent parkeergeld. Daarom zijn de banken nog altijd happig om kredieten te verstrekken, vooral aan klanten met een sterk risicoprofiel." Het onderscheid tussen sterke en zwakke risicoprofielen zullen de banken vanaf 2017 nog meer maken, want de Nationale Bank van België (NBB), die toezicht houdt op de banken, is van plan de banken te verplichten meer kapitaal opzij te zetten voor hypotheekleningen waarvan de bedragen hoger liggen dan 80 procent van de waarborg van het onroerend goed (quotiteit van meer dan 80%). Acke ziet nu al de tendens dat de grootbanken hun klanten richting die 80 procent pushen. "Voor de crisis in 2008 gaven verschillende kredietverstrekkers krediet tot 125 procent van de waarde van het onroerend goed. Nu is dat maximaal 105 procent, en dat is eerder de uitzondering dan de regel. De meeste instellingen geven leningen met een maximale quotiteit van 100 procent." Volgens de NBB had in 2015 nog meer dan 30 procent van de nieuwe leningen een quotiteit van meer dan 90 procent. De toezichthouder vindt dat eerder risicovolle leningen. De Nationale Bank ziet ook niet graag leningen waarbij de kredietnemer meer dan de helft van zijn inkomen aan intresten betaalt, of leningen die langer dan 25 jaar lopen. "Puur theoretisch houdt u de looptijd van uw lening het liefst zo kort mogelijk", zegt Bruyland. "Hoe langer de looptijd, hoe hoger namelijk het totale bedrag aan intresten dat u moet betalen. Maar u moet natuurlijk ook voldoende terugbetalingscapaciteit hebben. Voor looptijden van meer dan 25 jaar rekenen de banken een stevige risicopremie aan. Lenen op langer dan 25 jaar vermijdt u daardoor beter." Op de vraag hoeveel procent van uw inkomen u het beste spendeert aan de aflossing van een krediet, kan Bruyland geen eenduidig antwoord geven. "De banken hanteren verschillende criteria. Hoeveel procent van uw loon naar de afbetaling van uw lening mag gaan, hangt vaak ook af van de hoogte van uw loon. Voor lagere lonen is de helft al te veel en voor hogere lonen kan misschien wel meer dan de helft van het inkomen naar de aflossing van de lening gaan." Wanneer loont een herfinanciering de moeite? "Er wordt weleens gezegd dat de hypotheekrente 1 procentpunt moet zakken vooraleer u kunt herfinancieren, maar die vuistregel klopt niet", stelt Acke. "Waar het omslagpunt ligt, hangt af van de looptijd van het krediet en het geleende bedrag. Ik praat voor eigen winkel, maar ik raad iedereen aan een doorgedreven berekening te laten maken bij een kredietmakelaar. Het kost u niets en u kunt er misschien voordeel mee doen." Hypotheek.winkel krijgt een distributievergoeding van de kredietinstelling waar u uiteindelijk een krediet afsluit. Wanneer u bij een bankkantoor van een grote groep binnenstapt, gaat die distributievergoeding naar dat lokale kantoor. Zo zit het businessmodel in elkaar. Belangrijk om te weten is dat de klant voor elke herfinanciering van een woonkrediet dossierkosten en een wederbeleggingsvergoeding van drie maanden intrest moet betalen. Reken op enkele honderden euro's aan dossierkosten. KBC verhoogde de dossierkosten voor kredieten begin dit jaar van 350 naar 500 euro. BNP Paribas Fortis volgde op 1 september en trok eveneens de dossierkosten op van 350 naar 500 euro. Voor interne herfinancieringen van kredieten rekent BNP Paribas Fortis zelfs 700 euro aan. Als u overstapt naar een andere bank, komen daar nog de kosten bij voor het schrappen van de hypotheek in het hypotheekregister, het opnieuw inschrijven van die hypotheek en notariskosten, inclusief 1 procent registratierechten op het kredietbedrag. Het voordeel van een herfinanciering moet groter zijn dan al die kosten. Die kosten lopen al snel op tot enkele duizenden euro's. "Toch loont het tegen de huidige rentevoeten nog altijd de moeite een vergelijking te maken tussen de tarieven van verschillende banken", vindt Bruyland. Vanaf 1 april 2017 zou het ook gemakkelijker moeten worden voorstellen van banken te vergelijken. De banken zijn vanaf die datum verplicht een samenvatting van alle relevante gegevens op een gestandaardiseerde manier te bezorgen aan de klant. "De dossierkosten en alle andere bijkomende kosten moeten worden verrekend in een jaarlijks kostenpercentage (JKP), zoals dat nu al het geval is voor consumentenkredieten", verklaart Bruyland. Niet elke klant komt even sterk aan de onderhandelingstafel met de bank. Hoe kleiner het bedrag aan kapitaal en intresten dat u nog moet aflossen, hoe minder voordeel u kunt doen met een overstap naar een andere bank. Acke: "De banken weten ook waar het omslagpunt ligt. Ze zullen voor een interne herfinanciering het tarief net laag genoeg leggen, zodat het niet loont over te stappen naar een andere bank." De Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) houdt enkel cijfers bij over de externe herfinancieringen. Bij zo'n herfinanciering stapt een kredietnemer over naar een andere bank, omdat hij of zij daar een betere deal kan krijgen dan bij de bank waar hij of zij oorspronkelijk zijn krediet afsloot. In het laatste kwartaal van 2014 vervijfvoudigde het aantal externe herfinancieringen tegenover het gemiddelde van de drie voorgaande kwartalen. Sindsdien bleven de herfinancieringen elkaar in snel tempo opvolgen. De voorbije twee jaar telde BVK ruim 144.000 externe herfinancieringen, waar bijna 18 miljard euro mee gemoeid was. Die externe herfinancieringen zijn het topje van de ijsberg, want de banken geven geen cijfers over de interne herfinancieringen. Volgens Acke hebben de grootbanken vooral hun goede klanten zo'n interne herfinanciering gegund, omdat ze aan hen ook veel andere producten kunnen verkopen. "Door de commissies op beleggingsproducten kunnen ze voor een deel terugverdienen wat ze met zo'n herfinanciering aan toekomstige inkomsten verliezen." Acke wijst erop dat u niet enkel de rentevoeten moet vergelijken. De meeste Belgische banken kennen een lagere rente toe op voorwaarde dat u een schuldsaldo- of een brandverzekering neemt, en mogelijk zitten er zelfs nog andere producten in die gebundelde verkoop. De kosten van die bundeling van producten worden steeds belangrijker in de vergelijking. De kosten voor bankverrichtingen stijgen namelijk. Verschillende banken kondigden al tariefverhogingen aan. "Sommige kredietnemers denken bijvoorbeeld dat de verplichting het loon te laten storten op een zichtrekening standaard is", merkt Acke op. "Niets is minder waar. Crédit Foncier bijvoorbeeld, een dochter van een Franse bank, is in België enkel actief in de kredietverstrekking. De kredietinstelling biedt geen zichtrekeningen aan in ons land. De instelling vraagt wel een brand- en een schuldsaldoverzekering, maar u bent vrij die af te sluiten bij een verzekeraar naar keuze. De meeste instellingen die kredieten verstrekken zonder al die verplichtingen zijn weinig bekend. Triodos Bank is wellicht de bekendste bank die leningen toestaat zonder verplichte loondomiciliëring of afname van andere producten." ILSE DE WITTE"Er zijn nog altijd mensen die te veel rente betalen op hun woonkrediet, net zoals er nog altijd mensen zijn die te veel betalen voor hun gas- en elektriciteitsfacturen" Renaat Acke, hypotheek.winkel "Wie een lening aangaat, kan dat nog altijd relatief goedkoop. Ik geloof niet dat de banken de stijging van de Belgische lange rente volledig zullen doorrekenen" - Herman Bruyland, Konsilas