Het einde van de vastgoedhausse ?

Veel beleggers zijn hun verliezen met aandelen nog niet vergeten, terwijl de prijzen op de woningmarkt zijn blijven stijgen. Dat steekt hen de ogen uit, maar kenners waarschuwen voor een vastgoedzeepbel.

De fantastische prestatie van de Belgische aandelen in 2004 heeft de Belgische spaarder allerminst teruggelokt naar aandelen. De kater van de verliezen van enkele jaren geleden voelt hij nog steeds. Zekerheid staat dus nog altijd voorop, maar veel burgers halen ook hun neus op voor Belgische staats- obligaties, die amper nog 3,5 % bruto opbrengen. De toenemende belangstelling voor vastgoed om zelf te bewonen én als belegging ligt voor de hand.

Dat is ook te merken aan de prijsevolutie. De jongste jaren stegen de prijzen voor vastgoed sterker dan het langetermijngemiddelde (zie tabel) en er lijkt sinds kort zelfs een versnelling op te treden. Intussen staat de internationale pers bol van de commentaren over “een globale vastgoedzeepbel”. Ook in eigen land zijn ervaren kenners er niet gerust in.

Variabel kan ook tegenwerken

“Ik hou mijn hart vast”, zegt Philippe Janssens van vastgoedstudiebureau Stadim. De lagere rente is een van de verklaringen voor de versnelling van de stijgende prijzen. Janssens : “Mensen lenen doorgaans zoveel als ze kunnen en dat bepaalt welke woning ze zich kunnen veroorloven. Maar wat gebeurt er als de rente stijgt ?” vraagt Janssens zich verontrust af. Want terwijl enkele jaren geleden nog 80 % van de mensen koos voor een hypothecaire lening met vaste rente, wordt nu zowat 70 % van de woonkredieten afgesloten met een (jaarlijkse) variabele rente. Dat verhoogt de capaciteit om te lenen, want de kortetermijnrente is nog een stuk lager dan de langetermijnrente. Maar als de rente begint te stijgen, werkt de variabele rente snel tegen de ontlener.

Gedwongen verkopen

Een hogere mensualiteit (maandelijkse afbetaling plus rente) kan in extreme gevallen leiden tot gedwongen verkopen, met alle gevolgen van dien voor de prijzen. Natuurlijk kunnen banken bij moeilijkheden de duurtijd van het woonkrediet verlengen. En gelukkig voorzag de wetgever in extra bescherming voor mensen die een woonkrediet afsluiten met een variabele rente. Zo mag de rente op dit type woonkrediet na één jaar maximaal 1 % stijgen en het tweede jaar 2 %. Daarna zijn er de zogenaamde ‘caps’ die de stijging doorgaans plafonneren tot maximaal 3 %.

Maar zelfs al worden daardoor rampen met bestaande woonkredieten vermeden, dan nog zal een stijging van de rente een effect hebben op het prijsniveau van woonhuizen en appartementen. Kandidaat-kopers zullen dan immers minder kunnen ontlenen met nieuwe woonkredieten. Dat effect kan nog sterker spelen als ontleners, onder de indruk van een stijgende rente, weer meer zullen kiezen voor een vaste rente. Voor die zekerheid moet immers betaald worden onder de vorm van een nog wat hoger tarief.

Ook de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen en het Brussels Gewest werkt de prijsevoluties in de hand. In Vlaanderen is de eerste schijf van 12.500 euro (EUR) vrijgesteld van registratierechten en het meeneemrecht op eerder betaalde rechten (geldt tot maximaal 12.500 EUR) verlaagt de transactiekosten.

Minder waar voor meer geld

Mensen die nu juichen omdat ze een erg goedkoop woonkrediet kunnen afsluiten, moeten opletten dat ze dat voordeel niet onmiddellijk afgeven door veel meer te betalen voor hetzelfde vastgoed. Want dat is wat vooral met de goedkopere woningen en appartementen gebeurt. De hogere leencapaciteit zorgt niet voor een verhoogde koopkracht, omdat de meeste mensen vissen in dezelfde vijver. Ze bieden tegen elkaar op en doen zo vooral de meest gezochte prijsklasse (tot 200.000 EUR) het meest in prijs stijgen.

Mensen krijgen dus minder waar voor meer geld. Dat blijkt ook uit de bevindingen die Stadim samen met Trends publiceerde. Enerzijds stegen de vastgoedprijzen de jongste jaren sterker dan vroeger (7,8 % op jaarbasis), maar de goedkoopste woningen (50.000 tot 75.000 EUR) gingen met een hausse van 10 % in 2003 nog sterker vooruit. Die trend lijkt zich in 2004 door te zetten. Voor appartementen stelde Stadim vast dat de prijzen in de eerste jaarhelft liefst 10 tot 12 % de hoogte ingingen tegenover het gemiddelde peil van 2003.

De hogere prijzen voor appartementen staan in schril contrast met de prijzen voor de duurdere huizen. Woningen en villa’s vanaf 300.000 EUR staan niet zelden lang te koop en de prijstrend is hier zelfs dalend. Dat komt omdat een lagere financieringskost hier minder belangrijk is (financiering met vermogen), maar het is ook en vooral een gevolg van de demografische evolutie. De kinderen van de ‘babyboomers’ hebben het ouderlijk huis al een tijdje verlaten en de ouders vestigen zich in een comfortabel appartement, vaak in het stadscentrum.

Huur volgt prijzen niet

Dat brengt het onderwerp automatisch op residentieel vastgoed om te verhuren. Een appartementje verhuren lijkt voor veel mensen een aantrekkelijk alternatief op beleggingen in aandelen en obligaties. Hier duikt echter het probleem op dat de huurmarkt alsmaar kleiner wordt. Mede door de lage rente is het aantrekkelijker een woning te kopen dan er een te huren. In 1996 bezat ‘slechts’ 65 % van de gezinnen een eigen woning, vandaag is dat al opgelopen tot 75 %.

De sterke vraag naar betaalbare woningen heeft de prijzen opgedreven. Dat bezorgt de kandidaat-verhuurders een dubbel probleem. Enerzijds stijgt de aanschafprijs, terwijl de verhuurprijs niet in verhouding toeneemt, simpelweg door een relatief gebrek aan (kapitaalkrachtige) huurders. Want de niet-eigenaars behoren in toenemende mate tot de financieel zwakkere gezinnen. Dat sluit een hoge huur vrijwel uit en verhoogt tegelijk het risico op niet-betaling, leegstand enzovoort. Door de hoge prijzen voor vastgoed wordt het voor een verhuurder niet alleen moeilijker om een brutohuurrendement van pakweg 5 % te realiseren. Door de hogere risico’s en de kosten is het ook weinig vanzelfsprekend om daar nog een nettorendement van 4 % aan over te houden.

Huizenhoge transactiekosten

De recente interesse in reëel vastgoed als alternatief voor aandelen of obligaties stuit bovendien op een aantal andere bezwaren. Vastgoed beheren en verhuren is nauwelijks een minder gespecialiseerde activiteit dan beleggen in aandelen en obligaties. Het vereist kennis van de huurwetgeving, vraagt veel opvolging (herstellingen, inning huurgeld…) en heeft een minder aantrekkelijke fiscale behandeling dan beleggen in roerende waarden. Zo zijn meerwaarden niet vrij van belastingen en wordt het kadastraal inkomen (KI) niet vrijgesteld zoals bij het gebruik voor eigen woning.

Bovendien zijn er grote kapitalen nodig om tot een spreiding van de risico’s te komen. En last but not least gaat de aan- en verkoop van vastgoed gepaard met veel hogere kosten dan bij roerende waarden. Zelfs na de verlaging van de registratierechten tot 10 % blijven de taksen en kosten voor de aankoop van een huis zeer hoog. Daarmee vergeleken zijn de transactiekosten voor aandelen en obligaties peanuts. Dat maakt van vastgoed ook een zeer illiquide belegging. Alleen al daarom ligt het voor de hand dat een spaarder die overstapt op de verhuur van vastgoed alleen omdat hij ontevreden is over het rendement van zijn aandelenportefeuille, gegarandeerd op een teleurstelling afstevent.

Totale nettoreturn

Daarom moet een vergelijking tussen de prijsevolutie van roerende waarden en die van vastgoed ook sterk gerelativeerd worden. In de tabel komen aandelen en obligaties op lange termijn uit op een return van ongeveer 8 à 9 %, terwijl de prijsstijging van vastgoed 6,3 % per jaar bedraagt. Dat is echter gebaseerd op de nettowaarde. Omdat de aanschaf erg hoge kosten en taksen meebracht, verlaagt dit de nettomeerwaarde aanzienlijk. Hoeveel, hangt uiteraard af van de duurtijd dat het vastgoed in portefeuille blijft. Als dat een tiental jaren zou zijn, roomt dit de jaarlijkse meerwaarde al snel af van 6,3 naar 5 %. Als het vastgoed langer wordt aangehouden, wegen die kosten minder zwaar door, maar verhogen dan weer de vernieuwingswerken die op termijn onvermijdelijk zijn. Gelukkig mag bij de nettomeerwaarde nog het nettohuurrendement (pakweg 4 %) geteld worden, zodat de totale nettoreturn op lange termijn ongeveer op hetzelfde niveau komt als aandelen en obligaties : 8 à 9 %.

Uiteindelijk zal de vraag of vastgoed een goede investering kan zijn û net als bij aandelen en obligaties û beantwoord worden door de mate waarin sprake is van bekwaam en zorgvuldig beheer. Gemiddelde returns zoals in de tabel zeggen iets over de mogelijkheden, maar tegelijk weet iedereen dat je kan verdrinken in een rivier van gemiddeld een meter diep. Wie pas aandelen kocht op de top van de aandelenzeepbel in 2000, zal de gemiddelde langetermijnreturn voor aandelen wellicht nooit bereiken. Daarmee is niet gezegd dat vastgoed in België zich op dit moment op een vergelijkbare prijzentop bevindt. Maar de belegger die pas koopt wanneer de prijzen al een tijd forser stijgen dan het historische gemiddelde, moet beseffen dat hij uit zeer goed hout moet gesneden zijn om er nog eenzelfde opbrengst mee te bereiken als het historische gemiddelde.n

JAN REYNS

[ 2005 ]

Vastgoed brengt op lange termijn ongeveer evenveel op als aandelen en obligaties : 8 à 9 %.

[ 2005 ]Probleem voor kandidaat-verhuurders : De aankoopprijs van de woning is gestegen, maar de verhuurprijs neemt niet in verhouding toe bij gebrek aan (kapitaalkrachtige) huurders.