Heeft u ook koopkriebels?

Gestimuleerd door de lage rente en interessante leningformules neemt het aantal kopers van vastgoed zienderogen toe. Vooral nieuwe, residentiële projecten doen het zeer goed.

De definitieve cijfers van Batibouw 1999 zijn nog niet bekend, toch wrijven veel vakmensen zich nu al in de handen. “De vraag naar woningen is sterk,” stelt Jean Corman, directeur van het agentschap Victoire Properties, dat zich specialiseert in residentiële projecten in het Brusselse. “Bovendien kopen steeds meer mensen op basis van een plan, zeker voor kwaliteitswoningen.” Doorslaggevende factor voor de koopwoede is de daling van de rentevoeten. Mensen worden aangezet om te kopen, de verleiding is groot, zeker nu banken onderling wedijveren om de meest soepele hypotheekformule. De context lijkt ideaal voor de lancering van woonprojecten met een speculatief karakter.

“De klanten verkiezen de voordelen van nieuwbouw boven de charme van een oud huis of appartement,” stelt Jean Corman vast. “Alleen al bijvoorbeeld omdat de thermische en akoestische isolatietechnieken, de verwarmings- en de telecommunicatiesystemen er vandaag allemaal sterk op vooruit zijn gegaan.”

Het succes van woonprojecten

is te verklaren door tal van factoren. “Het maakt een woonplaats aantrekkelijk, wanneer ze zich bevindt in de buurt van het openbaar vervoer, als de bus of de tram maar niet stopt voor de deur. Ook de aanwezigheid van groen, de nabijheid van winkelstraten, scholen en vrijetijdscentra vormen doorslaggevende elementen. Bovendien is er meer vraag naar kleinere gebouwen, die minder anoniem zijn dan de grote complexen en waarvan de kosten gemakkelijker zijn te overzien,” merkt hij op. Residentiële projecten hebben, zo meent hij, relatief weinig te lijden van belemmerende procedures, afgezien van een soms wat trage administratie en het toenemende verzet van de bewoners, wanneer ze vernemen dat er aan een project wordt gebouwd in de buurt.

Hoe dan ook tekent zich de jongste jaren een duidelijke trend af: de integratie van stedelijke, residentiële projecten. Woningen, kantoren en winkels worden gemengd. Een mooi voorbeeld is de Residentie Novalis, die in mei 1998 in het hart van de Noordwijk (aan de Emile Jacqmainlaan) haar deuren opende. De combinatie van woningen en winkels moest er een compensatie vormen voor de bouw van nieuwe kantoren aan de boulevard. Novalis telt acht handelszaken en 126 appartementen (aankoopprijs: 39.000 frank/vierkante meter), telkens met een kelder en eventuele parkeerruimte. De bouwheer is een tijdelijke vereniging van CDP en Codic.

De prijzen voor de verschillende projecten

lopen uiteen. ‘Espace Rolin’ in Etterbeek bijvoorbeeld (op de hoek van de Waversesteenweg en de Louis Schmidtlaan), omvat 6000 vierkante meter op vier verdiepingen met uitsluitend appartementen. De oppervlakte van elk van de appartementen varieert van 70 tot 140 vierkante meter (één tot drie kamers) en de vraagprijzen gaan van 45.000 frank tot 50.000 frank per vierkante meter. Ongeveer 35% van de beschikbare oppervlakte heeft reeds een koper gevonden.

‘Les Jardins du Roi’ in Elsene, dat al voor 55% van de hand gedaan is, telt 2000 vierkante meter appartementen op acht verdiepingen. De werken zullen voltooid zijn in het jaar 2000, de vraagprijzen variëren van 70 tot 80.000 frank per vierkante meter. Nog duurder, maar van topklasse, is het project ‘Les Fougères’ in Watermaal-Bosvoorde. De eerste fase van 1400 vierkante meter is volledig verkocht, de tweede fase van 4000 vierkante meter reeds voor 40%. Hier gaat het om luxe-appartementen in ‘grote villa’-stijl, met vrij grote oppervlaktes: van 160 tot 260 vierkante meter.

Vast staat dat het aantal inwoners in de steden jaar na jaar daalt, steeds meer mensen trekken naar de randgemeenten. De Leopoldwijk bijvoorbeeld streeft ernaar om opnieuw meer bewoners aan te trekken. Toch voelen weinigen zich aangetrokken door een buurt vol monumentale gebouwen, die na de kantooruren verandert in een niemandsland. Hetzelfde geldt voor de omgeving van het Zuidstation, dat dankzij de bouw van de HST-terminal enigszins wordt gerehabiliteerd, maar voorlopig weinig aanlokkelijk blijft. “Je kan er alleen woningen met een lage standing in gemengde projecten integreren,” meent Jean Corman.

Woonprojecten in Antwerpen

Ook in Antwerpen treffen we het probleem aan van ontstedelijking. Om dat tij te doen keren, worden nieuwe aantrekkelijke woonwijken gebouwd. Het meest tot de verbeelding spreekt de ontwikkeling van het Eilandje in het noorden van de stad. De plannen om dit oude havengebied nieuw leven in te blazen, zijn niet nieuw. Ze dateren van het prestigieuze Stad aan de Stroom-project uit het begin van de jaren negentig.

Volgens Bart Canfyn, kabinetsmedewerker van schepen voor Ruimtelijke Ordening Mieke Vogels, is het ondanks de grootschaligheid een relatief eenvoudig dossier: “Een groot gedeelte van de terreinen en gebouwen op het Eilandje zijn in het bezit van de stad en de haven. Bovendien is de interesse van projectontwikkelaars voor dit gedeelte van de stad enorm.” De stad kan zich dus concentreren op het uittekenen van de krijtlijnen.

De hulp van de Nederlandse projectleider Rene Daniels werd ingeroepen, de man achter de ontwikkeling van Kop van Zuid in Rotterdam, het Europese schoolvoorbeeld van een succesvolle herwaardering van een oude havensite. Net als in Rotterdam wordt er geopteerd voor een combinatie van wonen, werken en ontspanning. “Toch zal de nadruk liggen op de woonfunctie,” zegt Bart Canfyn. “We mikken op 300 tot 400 woonunits in de prijsklasse van drie tot zeven miljoen frank. Door zowel goedkope als duurdere woningen op de markt te brengen, willen we een sociale vermenging in de hand werken.”

De werken kunnen nog dit jaar starten, meent Bart Canfyn. “We zijn toe aan de selectie van de marktpartijen. Wanneer dat eenmaal achter de rug is, kunnen de kranen oprukken.” Ontwikkelaars zijn onder meer het Nederlandse Wilma en IBC, de Antwerpse projectontwikkelaar Huisproject en een samenwerkingsverband van Vooruitzicht (aannemer/projectontwikkelaar), Van Wellen (aannemer), EPMC (projectontwikkelaar) en Jo Crepain (architect).

Met de NMBS rond de tafel

Aan de andere kant van de stad liggen de zaken ingewikkelder. De plannen voor een nieuwe wijk achter de gedempte zuiderdokken zijn nochtans ver gevorderd. Het Nieuw Zuid moet een gemengde woonwijk worden goed voor ongeveer 300 woningen. De richtprijzen liggen iets hoger, vier tot vijf miljoen frank voor de goedkoopste woningen. Ook hier ontbreekt het niet aan belangstelling vanwege de projectontwikkelaars: Himmos en Finspico hebben reeds opties op delen van het terrein, Kaïros-Interbuild toont sterke interesse.

De ligging is dan ook zeer interessant: zicht op de Schelde, vlakbij de trendy wijk het Zuid en op een boogscheut van de oprit naar de ring. Een meningsverschil tussen het stadsbestuur en Eurostation (filiaal van de NMBS en eigenaar van het terrein) over de bestemming van één deel van het terrein, blokkeert het hele dossier. Eurostation wil dit stuk verkopen aan een grote commerciële kandidaat. De hypermarktketen Cora toonde zich geïnteresseerd, maar het voorstel stuitte op een njet van de stad. “Het maakt een nieuwe woonwijk veel minder aantrekkelijk,” meent Bart Canfyn. Toch voert Eurostation aan, dat het om de grondprijs voor het woningbouwgedeelte laag te houden, verplicht is het stuk te verkopen tegen een interessante prijs.

Ook voor de ontwikkeling

van de wijk rond het Centraal Station zit Eurostation mee rond de onderhandelingstafel. De werken voor de hogesnelheidstrein zijn gestart, maar zullen nog duren tot 2005. De Antwerpse spoorwegtempel krijgt drie perronniveaus en wordt ondertunneld voor de noordzuidverbinding van de HST. Het stadsbestuur wil deze wat groezelige buurt meteen een nieuw elan geven.

“Een moeilijk dossier,” aldus Canfyn, “de investeerders zijn niet echt geïnteresseerd.” Ook hier streeft men naar een mix van wonen, werken en ontspannen. Het Nederlandse architectenbureau MVRDV (zie Trends, 21 januari 1999) won de stedebouwkundige wedstrijd en moet binnenkort een concreet voorstel voorleggen.

Iets ten zuiden van het Centraal Station ligt het Militair Hospitaal. Er bestaat een afspraak met het Comité van Aankoop, de eigenaar, dat de stad dit terrein zal kopen voor een bedrag van 335 miljoen frank. Doel is er een woonwijk met 140 tot 180 woningen van te maken. Veel openbare ruimte, groen en toch hartje stad, dat zijn de voornaamste troeven van deze site. Bepaalde projectontwikkelaars geïnteresseerd. Namen noemt Bart Canfyn niet;

Gent: de binnenstad is vol

Ook Gent kampt met een probleem van ontvolking, maar kiest – noodgedwongen – voor een andere aanpak. Peter Lacoere, ingenieur-architect van de dienst stedebouw en ruimtelijke planning: “De densiteit binnen de negentiende-eeuwse gordel van Gent is zeer hoog. Het is dan ook een illusie binnen dit gedeelte van de stad nog veel mensen aan te trekken. Er is gewoon onvoldoende patrimonium en ruimte. Om een aantal wijken terug leefbaar te maken, zijn we zelfs verplicht de dichtheid te doen afnemen.”

De enige binnenstedelijke locaties die nog in aanmerking komen voor grootschalige residentiële projecten, zijn de buurten rond de Gentse stations, Sint-Pieters en Dampoort. Bij dit laatste station wachten de leegstaande gebouwen van ABX op een nieuwe bestemming. Tegelijk wil men een verbinding maken naar het Handelsdok en het Houtdok. Door de jaren heen is de haven naar het noorden opgeschoven, de stad zoekt een nieuwe invulling voor dit gebied. Voor de omgeving van het Sint-Pietersstation werkt het architectenbureau van Xavier De Geyter aan een masterplan. Of dit ook woonprogramma’s zal omvatten, is nog onduidelijk.

Om het inwonersaantal

op te krikken, heeft Gent zijn hoop gesteld op de deelgemeenten. Er zijn concrete plannen om 200 wooneenheden te creëren op De Hogeweg, een gebied bij Oostakker.

“Momenteel onderhandelen we met investeerders over de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied,” zegt Peter Lacoere. “We willen de nadruk leggen op woningen gericht op jonge gezinnen met kinderen, omdat we vaststellen dat deze groep weinig aan bod komt binnen het Gentse woonpatrimonium. En we vragen ook voldoende diversiteit in architectuur en woningtypen om te vermijden dat het een eentonige wijk wordt.”

Het Lange Velden-project in de Gentse deelgemeente Wondelgem is nog groter van opzet. Binnen een termijn van vijf jaar moeten hier zo’n 450 nieuwe woningen verschijnen. Even was er sprake van om op deze locatie een remise voor de trams van De Lijn in te planten, maar deze piste heeft men nu definitief verlaten. “Ook hier mikken we op eengezinswoningen. Conform het Structuurplan Vlaanderen streven we naar een densiteit van 25 woningen per hectare. Wij verwachten van de projectontwikkelaars dat ze zorgen voor een goed uitgewerkte woonomgeving. Zo moet er voldoende speelruimte zijn en mag het groen niet versnipperd worden. We willen in ruil voor minder kwantiteit, in de zin dat er per woning minder individuele ruimte wordt voorzien, meer kwaliteit aanbieden. Die kwaliteit in de woonomgeving is immers nodig om te kunnen concurreren met de plattelandsgemeenten,” aldus nog Peter Lacoere.

LAURENZ VERLEDENS PHILIPPE TOMBERG