grove borstel door regie der gebouwen

De Regie der Gebouwen moet af van haar kwalijke reputatie van wanbeheer, gebrek aan communicatie en corruptie. En dat kan enkel door de grove borstel boven te halen. Topman Laurent Vrijdaghs vertelt voor de eerste keer hoe hij de grootste vastgoedbeheerder van België wil omvormen tot een modern bedrijf.

Het gerecht viel verleden week nog maar eens binnen bij de Regie der Gebouwen. Enkele medewerkers zouden hun vakanties hebben laten sponsoren door aannemers en 5 tot 10 procent opgestreken hebben van contracten. Echt uitzonderlijk is dat niet: de voorbije drie jaar werden al voormalig topman Hans Evenepoel, vijftien medewerkers en veertig aannemers in verdenking gesteld voor corruptie.

“Toch gaat het maar om een beperkt aantal”, zegt Laurent Vrijdaghs, adminis-trateur-generaal van de Regie. Hij reageert voor het eerst sinds zijn aantreden in februari 2008. “Meer dan 1250 mensen doen wél plichtsgetrouw hun werk. Het neemt niet weg dat we onze conclusies trekken. Medewerkers van de Regie tegen wie een onderzoek loopt, zijn overgeplaatst, met ziekteverlof of pensioen. Zowat veertig aannemers staan op een zwarte lijst. En we hebben ons burgerlijke partij gesteld, omdat de Regie klaarblijkelijk schade heeft geleden door de – nog te bewijzen – misdrijven. Kortom: we bestuderen de dossiers grondig en leren uit onze fouten.”

Bart De Bie van i-Force, de private fraudebestrijder die de Regie heeft doorgelicht, hoopt dat de huiszoekingen duidelijk maken dat de Regie dringend werk moet maken van zijn advies om een interne auditdienst uit te bouwen. “Dat bleef vooralsnog dode letter. Bij de federale overheid bestaat geen traditie van een doorgedreven integriteitsbeleid.”

De functie van directeur van de cel interne audit is echter nog vacant. Vrijdaghs: “Die wordt ingevuld als de controleprocedures op punt staan, voor het einde van dit jaar. Eerst moeten we de structuur grondig aanpassen.”

Baronieën slopen

Vrijdaghs’ ‘new R’-programma wil in de Regie de lokale baronieën slopen, die ver van Brussel een eigengereide politiek voeren. Vrijdaghs: “Elke dienst had zijn eigen visie, strategie, regels en procedures. Er was amper communicatie. De Regie bestond niet.”

De organisatie trok een directeur aan voor het nieuwe directoraat-generaal (DG) Strategie en Vastgoedbeheer, dat een brede visie ontwikkelt en werkt aan samenwerkingsovereenkomsten met de klanten (zoals overheidsadministraties of internationale instellingen). Samen met het DG Klantenbeheer vormt hij de externe poot van de Regie. Het backoffice Operationele Diensten omvat de uitvoeringsdiensten, het interne architecten- en studiebureau. Dat levert diensten aan de regionale divisies en de internationale instellingen. De vierde poot is de interne stafdienst. De top werd geselecteerd door Selor, net als Vrijdaghs, gewezen kabinetsmedewerker van minister van Financiën en Overheidsgebouwen Didier Reynders.

Vrijdaghs (38), die vroeger al werkte bij de Regie en het Desselse Smet Boring, heeft een brutojaarwedde van 151.803 euro . “In het begin was ik daar een beetje beschaamd over”, geeft hij toe. “Maar vandaag besef ik meer dan ooit het belang van mijn taak. Ik leid het grootste vastgoedbedrijf van België door een crisis.”

De Regie bezit 1013 overheidsgebouwen en huurt er 538 (respectievelijk 4.898.581 en 2.861.425 vierkante meter). Ze kan tot 300 miljoen euro per jaar in projecten investeren. Ze besteedt 102 miljoen aan personeel en operationele kosten, en 400 miljoen aan huren. Het aandeel van de huurpanden nam de voorbije jaren gestaag toe. Vrijdaghs organiseerde als cabinetard de sale-and-lease-backoperatie van overheidsgebouwen. De huur van de 854.118 vierkante meter die sinds 2001 werd verkocht, kost de staat vandaag 109 miljoen euro. “Voor elke 100 euro die de staat kreeg bij de verkoop, betaalt ze jaarlijks gemiddeld 5,6 euro huur. Toch geen slechte operatie?”

Critici, zoals CD&V-kamerlid Servais Verherstraeten, vonden dat de verkoopprijs niet marktconform was en louter berekend in functie van de gewenste eenmalige inkomsten. Verherstraeten: “Gebeurd is gebeurd. Vrijdaghs voerde uit wat hem gevraagd was. Zijn vroegere job zegt niets over zijn kwaliteiten in zijn nieuwe functie. Hopelijk provoceren de recente invallen een shockeffect om het hervormingsproces te versnellen.”

Strenger voor aannemers

Ook tegenover aannemers bepleit Vrijdaghs een strengere aanpak. Het gaat niet meer op dat ze laag inzetten voor een opdracht en de Regie later duur moet betalen voor eventuele veranderingswerken. “Ook dat vermijden we door duidelijke afspraken tussen de Regie en de gebruiker”, voorspelt Vrijdaghs. “We moeten ons als vastgoedprofessionals gedragen. Dat geldt ook voor het opzetten van nieuwe publiek-private structuren. We hebben niet die competentie in huis, en moeten een beroep doen op externe consultants. Dat zal veranderen.”

Tegen 2013 gaat de helft van zijn personeel van niveau A – 250 personen – met pensioen. Heel wat ingenieurs en architecten worden dan vervangen door universitairen met een commer-ciële, economische, juridische en financiële achtergrond. Vrijdaghs: “De Regie moet evolueren van een bouw- naar een vastgoedonderneming. We zullen de geschikte mensen vinden. De problemen in de privésector – de crisis in het vastgoed – kunnen voor ons een voordeel zijn. We kunnen heel wat goede mensen uit de privé aantrekken.”

De lakmoestest van die nieuwe aanpak wordt het design, build, finance, maintain-contract voor de nieuwe gevangenissen, waarvan in september de eerste ronde afliep. Alle grote spelers zijn geïnteresseerd in de vier opdrachten van naar schatting 50 miljoen elk. Een jury per regio, bestaande uit mensen van de Regie, Justitie en onafhankelijke experts, buigt zich over het dossier.

Vrijdaghs: “Deze pps zal anders verlopen dan voor het Antwerpse justitiepaleis. Daar moest de architectuur openheid en een goed gevoel uitstralen. Gevangenissen moeten minder aangenaam ingevuld worden. Niet dat we betonnen dozen willen. De gevangenissen moeten architectonisch goed geïntegreerd worden in hun omgeving.”

Bij de aannemers heerste wat wrevel omdat er onduidelijkheid was over de plaats van de gevangenissen. Vrijdaghs: “Momenteel loopt de procedure over de selectie van drie tot vijf kandidaten op basis van hun referenties en de financiële sterkte. Uiteraard is de concrete offerte, die later gebeurt, niet mogelijk zonder kennis over de gronden. Die selecteren we zelf om te vermijden dat wij er een te hoge prijs voor betalen. Stel je immers voor dat de kandidaten elk met een eigen voorstel voor een inplanting in bijvoorbeeld het Brusselse komen. Hun collectieve vraag naar geschikte terreinen zou de grondprijs naar boven duwen, of er zouden kandidaten afvallen omdat het niet lukt er een te vinden.”

Geen intieme etentjes

Een aantal kandidaten strooien rond dat de Regie al een bepaalde voorkeur zou hebben, wat de topman verontwaardigd ontkent. Vrijdaghs kreeg van ettelijke aannemers al een aanvraag om de details van de opdracht bij een etentje te bespreken. Dat weigert hij pertinent. “Ik vermijd geprivilegieerde contacten”, klinkt het. “Wanneer iemand als Eric Verbeeck me uitnodigt voor een gesprek over de gevangenissen, zal ik dat weigeren als hij dat doet in functie van zijn mandaat bij Interbuild. Als hij me vraagt om te komen spreken voor de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector, die hij voorzit, dan doe ik dat graag. Zo kan ik in alle openheid informatie geven aan alle partijen, en op hetzelfde moment. Hetzelfde deed ik voor de Vereniging der Belgische Aannemers van Grote Bouwwerken. Maar mij zal je op restaurant dus niet zien in het gezelschap van vastgoedbonzen. Laat staan dat ik tijdens het Mipim-vastgoedcongres in Cannes champagne zal drinken op het yacht van een van onze aannemers (zoals zijn voorganger, nvdr). En dat verbod geldt voor alle medewerkers van de Regie. De Regie heeft de Mipim niet nodig om aan te tonen waar we mee bezig zijn. Dat kan goedkoper met een advertentie in de vakpers. Klinkt dat paranoïde? Liever dat dan het verkeerde voorbeeld geven.”

Door Hans Brockmans – Foto: Michel Wiegandt

Hopelijk provoceren de recente invallen een shockeffect om het hervormingsproces te versnellen.

De Regie moet evolueren van een bouw- naar een vastgoedonderneming.