Grote honger naar vastgoed

Niet alleen de aandelen van de Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) zijn de voorbije jaren zeer populair geworden. Ook de obligaties van die groepen worden gretig opgepikt door beleggers op zoek naar rendement.

In maart haalde WDP via een private plaatsing bij grote beleggers 60 miljoen euro op, deels met een vaste coupon en deels met een variabele coupon. De vaste coupon van 2,5 procent was voldoende om beleggers te overtuigen hun geld voor tien jaar aan de logistiekvastgoedgroep toe te vertrouwen. Afgelopen september kon Cofinimmo 219 miljoen euro ophalen met een nieuwe converteerbare obligatie op vijf jaar. Beleggers aanvaardden een jaarlijkse coupon van amper 0,1875 procent in ruil voor het omzettingsrecht van de obligatie in aandelen tegen een conversiekoers die 35 procent boven de huidige aandelenkoers lag.

In diezelfde maand profiteerden ook VGP en de vastgoedontwikkelaar Atenor van de grote appetijt bij beleggers. De vraag naar de obligatie van VGP, bestemd voor het brede publiek, was 2,5 keer groter dan het aanbod. Het succes van zijn private plaatsing op 20 september, waar het 60 miljoen euro ophaalde via twee obligaties op vijf en zeven jaar, bracht Atenor er dan weer toe twee weken later nog eens aan te kloppen via twee obligaties op zes en acht jaar voor een extra 26,1 miljoen euro – opnieuw via een private plaatsing bij grote beleggers.

Een zegen

Voor de vastgoedvennootschappen is de toestand in de obligatiemarkten een zegen. Dankzij de Europese Centrale Bank, die de rente omlaag jaagt met haar obligatie-inkoopprogramma, en hongerige beleggers op zoek naar rendement kunnen ze hun schulden goedkoop herfinancieren. Dat alles is vooral goed nieuws voor de aandeelhouders: de dalende rentelasten maken ruimte vrij voor hogere dividenden. Obligatiebeleggers moeten daarentegen met lede ogen aanzien hoe hun geld – ook op langere looptijden – steeds minder opbrengt. Wie de obligaties van deze vastgoedvennootschappen kocht, zal echter niet klagen. Omdat de rente sindsdien is blijven dalen, zijn de obligatiekoersen verder gestegen. Zo noteert de obligatie van VGP, uitgegeven op 12 september en bestemd voor het grote publiek, vandaag tegen 104 procent. Het rendement is gedaald tot 3,25 procent (terwijl de coupon 3,9 procent bedraagt). Een eerder uitgegeven obligatie van WDP, bestemd voor het grote publiek, met een looptijd tot 2021 en een coupon van 3,75 procent is vandaag gestegen tot bijna 107 procent, waardoor het rendement is gedaald tot 1,8 procent bruto.

Forse blootstelling

Het is zeer verleidelijk deze obligaties te verkopen om de meerwaarden te verzilveren. De vraag is dan wat te doen met de opbrengst. Het geld veilig opzijzetten – op een spaarboekje of in staatsobligaties – brengt niets op. Herinvesteren in andere obligaties is een optie, al zal het rendement gelijkaardig zijn als dat van de obligaties die u verkocht hebt – tenzij u meer risicovolle obligaties in huis haalt. Alles hangt uiteindelijk af van uw beleggingsportefeuille. De kans is reëel dat u zowel aandelen als obligaties van dezelfde Belgische vastgoedvennootschappen in portefeuille heeft. Hoewel u daardoor een beter rendement haalt dan op een spaarrekening of staatsobligaties, betekent het ook dat u fors blootgesteld bent aan de Belgische vastgoedmarkt.

Een oplossing is een deel van uw obligaties van Belgische GVV’s te verkopen en te diversifiëren naar buitenlandse vastgoedgroepen. Voorbeelden in onze selectie zijn Adler Real Estate (gespecialiseerd in Duits residentieel vastgoed) en CA Immobilien Anlagen (gespecialiseerd in commercieel vastgoed in Duitsland, Oostenrijk en Oost-Europa).

Weinig verlopen intresten

U kunt natuurlijk ook diversifiëren naar andere sectoren. Het is daarbij belangrijk altijd de kredietwaardigheid van de uitgever in het oog te houden. Dat kan via de kredietrating of, indien de uitgever geen kredietrating heeft, via de verhouding van de rentelasten tot het nettobedrijfsresultaat. Ga in het jaarverslag ook altijd na wat de vervaldagen van de schulden zijn: een goed geleide vastgoedvennootschap spreidt haar schulden zo veel mogelijk in de tijd om te vermijden dat ze veel geld in één korte periode moet ophalen.

Besef ook dat u bij de aan- en verkoop van obligaties telkens transactiekosten betaalt. Bovendien moet u rekening houden met de verlopen intresten. De koper van een obligatie is de verkoper de opgelopen intresten verschuldigd sinds de jongste couponbetaling. De eerstvolgende coupon wordt immers volledig uitgekeerd aan de koper. Voor Belgische obligaties worden de verlopen intresten altijd netto van de roerende voorheffing verrekend. Dat is niet het geval voor niet-Belgische obligaties. Daar worden de verlopen intresten bruto aangerekend, terwijl van de coupon die later volgt, de Belgische roerende voorheffing wordt afgehouden, ongeacht de eerder betaalde bruto verlopen intresten. Een advies is om, indien mogelijk, een obligatie altijd te kopen met zo weinig mogelijk verlopen intresten, dus zo kort mogelijk na de laatste couponbetaling.