Het beheer van appartementen ontwikkelt zich van ambachtelijk beroep tot professioneel bedrijf. Algemeen Beheer, de grootste syndicus van België, is overgenomen door het Franse Foncia. Het maakt zich op voor de massale overname van kleine sectorgenoten.
Syndici staat net hetzelfde te wachten als de meeste dienstenbedrijven,” waarschuwt Benny Geerts, gedelegeerd bestuurder van Algemeen Beheer, syndicus van 12.000 appartementen in België. “Het wordt samenwerken of verdwijnen. Het beheer van appartementen voor derden kan niet ambachtelijk meer worden ingevuld.”
Vorige maand nam het Franse Foncia voor een onbekende som 85 % van de aandelen over van de Antwerpse sectorgenoot. Foncia Algemeen Beheer – de nieuwe naam – is met 1,7 miljoen euro omzet de grootste in België, maar een dwerg tegenover zijn Franse moeder. Die is genoteerd op Euronext Parijs en heeft een omzet van 248 miljoen euro. Na de overname van andere bedrijven in Gent ( Wonen, Fabair) en Brussel ( Immo Kirsch) boekt Foncia in België een omzet van 3 tot 4 miljoen euro.
Binnen drie jaar hoopt Benny Geerts door intern en extern te groeien de kaap van 10 miljoen euro te halen. Hij speurt de markt af naar kleinere spelers. “Net als bij landbouwbedrijven, zijn er bij syndici nog papa- en mamabedrijven, die net genoeg winst maken om de familiale boterham te verdienen,” weet hij. “Die mensen werken dag en nacht en het water staat hen dikwijls aan de lippen. Hun kostenstructuur is onverantwoord. Wij doen hen een goed aanbod.”
Wanbetalers onmiddellijk aanpakken
De winst van Algemeen Beheer (15 %) ligt hoger dan die van Foncia (8 %). Dat heeft volgens Geerts alles met informatica te maken. Algemeen Beheer dook in 2002 zelfs in het rood om de investeringen te kunnen verwerken. De Franse partner staat minder ver op het vlak van de informatisering, onder meer een gevolg van het feit dat onze zuiderburen nog veel met cheques werken. “Op basis van de Antwerpse technologie willen ze de hele groep informatiseren.”
Als een eigenaar in één van de 345 appartementsblokken één dag te laat is met de betaling van de vaste kosten, toont een nachtelijke doorlichting van de rekeningen via het informaticasysteem van de banken ( Isabel) dat onmiddellijk aan. De Antwerpse computers schrijven in een uur op basis van 3000 probleemdossiers evenveel rappelbrieven, die meteen de deur uitgaan. “Bij de kleinere concurrenten gebeurt dat soms met de hand, wat de klant én de syndicus veel tijd kost. En veel geld, want zij werken meestal met het vaste tarief van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars, terwijl onze klanten lagere prijzen onderhandelen.”
Foncia Algemeen Beheer speelt juridisch kort op de bal. Voor elke euro achterstand gaat een aanmaning de deur uit. Daarmee vermijdt het dat binnen appartementsblokken het gerucht de ronde kan doen dat de syndicus pas reageert als de achterstallige betaling hoog genoeg is.
Niet alle concurrenten respecteren die praktijk. “In Brussel zijn de meeste syndici onverklaarbaar laks,” weet hij. “En men vertelt mij dat dit in Wallonië net zo is, ook al omdat het gerecht daar minder snel uitvoert.” In Vlaanderen zijn ook de eigenaars veel alerter, met één uitzondering. Foncia Algemeen Beheer is ook syndicus van appartementsblokken in de joodse wijken van Antwerpen en daar vragen de eigenaars soms niet onmiddellijk op te treden. “Die zaken worden geregeld door de rabbi,” vertelt Geerts. “En plots zie je dan geld op de rekening staan.”
Advocaat Christian Stoop, ook lid van de raad van bestuur van Foncia Algemeen Beheer, heeft een goede klant aan Geerts’ bedrijf. Stoop was ook de raadsman van de oorspronkelijke eigenaars, toen zij 18 jaar geleden als gewezen werknemers van Gerim (van het failliete Amelinckx) met een eigen bedrijf startten. Ze gingen niet in op het aanbod om met de Franse overnemer van hun vroegere werknemer door te starten.
En nu is een buitenlandse moeder geen probleem? “We wilden eerst bewijzen wat we waard waren, vooraleer ons in de armen van een grotere groep te gooien. Bovendien worden we binnen Foncia een aparte structuur, die vanuit Antwerpen de rest van België moet bewerken. We kunnen onze knowhow nog botvieren op de markt.”
Zwart geld en ‘procentjes pakken’?
Iedereen kent het fenomeen van de syndici, die een ‘procentje pakken’ op de bouwwerken, de liftherstellingen of het onderhoud van de gebouwen. “Als ik zie hoe sommigen zich met dumpingtarieven binnenwerken, vraag ik me inderdaad af waar ze hun echte winsten halen,” gruwelt Geerts. “Dat soort praktijken doet het toch al negatieve imago van de sector geen deugd. Wij doen voor alle grote werken offertes en elke klant mag gerust andere aannemers toevoegen.”
Ook de zwarte facturen voor aannemers en poetsvrouwen zijn voor Geerts een doorn in het oog. Toch vinden dergelijke praktijken wel eens plaats op vraag van de eigenaars, en zijn ze zelfs een argument om een bepaalde syndicus binnen te halen. “Waarmee zijn ze bezig?” vraagt Geerts zich af. “Beseffen ze wel dat ze bij een ongeval strafrechtelijk kunnen worden aangepakt? Met een beursgenoteerde moeder is het sowieso een taboe. We zijn immers erg zichtbaar geworden. Als uw visboer morgen vis in het zwart verkoopt, kraait er geen haan naar. Maar als een grote supermarktketen dat doet, staat het in alle kranten.”
Geen belangenvermenging?
Foncia België telt 45 medewerkers, wat te veel is met nog geen 4 miljoen euro omzet. Omdat het heel wat personeelsleden erfde door de overnames, zal er een interne herschikking plaatsvinden. Administratieve medewerkers, die door de informatisering niet meer nodig zijn, worden vervangen door commerciële krachten. Die moeten de portefeuille van Foncia België verdubbelen. Door de schaalgrootte is de winstmarge voor nieuwe klanten veel groter dan voor de bestaande portefeuille.
Een andere groeipoot zijn de nieuwe diensten, die Foncia België wil ontwikkelen. Zo biedt het de eigenaars van de appartementen in haar portefeuille aan om zo nodig hun vastgoed volledig te beheren, te verhuren of te verkopen. “We spelen het proper,” argumenteert Geerts, die enkele jaren terug de oude vastgoedactiviteiten van zijn bedrijf verkocht. “Ik ken de praktijken van vastgoedmakelaars die de prijs manipuleren via de verkoop aan tussenbedrijven. Geen haar op ons hoofd denkt eraan. Door gesjoemel in de marge zouden we de geloofwaardigheid van al onze klanten verliezen en de kernbusiness kwijtraken.”
Foncia Algemeen Beheer is via zijn vroegere stichters-aandeelhouders gelieerd met verzekeringsmakelaar Insurance Brokers & Partners. Is dat geen belangenvermenging? Een syndicus onderhandelt toch best de laagste prijs met de makelaar? Geerts: “We maken geen geheim van die link. De klant kiest ook zelf met welke verzekeringsmaatschappij hij werkt. We onderhandelen trouwens sterk. Als grote klant dwongen we van Avéro Belgium ( Achmea) af dat zij als enige verzekeringsmaatschappij de volle pot betaalt als er schade is aan installaties die boekhoudkundig gezien minder waard zijn (gekend als de 30 %-regel). De eigenaar ontvangt het reële verlies bij schade.”
Foncia Algemeen Beheer is niet alleen syndicus van luxeappartementen waar de vaste kosten kunnen oplopen tot 2500 euro per maand. Het is ook actief in het lagere segment, waar de eigenaar maandelijks 75 euro betaalt. Kan het voor minder? Zou Foncia Algemeen Beheer bijvoorbeeld het beheer van sociale woningen van het OCMW kunnen overnemen? Geerts: “Zeker en vast. Het beheer zou niet alleen goedkoper en efficiënter zijn, maar de bewoners zouden ook meer tevreden zijn, omdat iedereen zich aan de regels moet houden. We kunnen perfect de portefeuille van het OCMW aan. Op één voorwaarde: wanbetalers moeten we kunnen aanpakken.”
Hans Brockmans
“We kunnen perfect de portefeuille van het OCMW aan. Op één voorwaarde: wanbetalers moeten we kunnen aanpakken.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier