Goed geboerd

Gemeentes nemen de meerwaarde van een herbestemming van goedkope landbouwgrond tot duurdere industriegrond meestal zelf. De vastgoedontwikkelaar Landexplo wringt zich leep tussen die transacties. De gemeente Zele koopt vandaag hun tussenkomst af.

Vandaag ondertekent de gemeente Zele een samenwerkingsakkoord met de vastgoedontwikkelaar Landexplo over de creatie van het bedrijventerrein Wijnveld van 34 hectare. “We hadden dit gebied liever zelf ontwikkeld, maar de zaak zat juridisch vast door de snelle tussenkomst van de private ontwikkelaar”, zegt burgemeester Patrick Poppe (Open Vld).

Ooit was Wijnveld een landbouwgebied in handen van 35 eigenaars. Zele besliste het te herbestemmen en te ontwikkelen als regionaal bedrijventerrein. Landexplo schoot in actie en verkreeg van de meerderheid van de eigenaars een optie op de gronden. Zaakvoerder Patrick Leclair: “We beloofden hun vier keer de prijs die de gemeente wilde geven. Klassiek betaal je voor landbouwgrond 4 à 5 euro per vierkante meter. Door de herbestemming kunnen wij een terrein dan weer verkopen voor 75 à 95 euro per vierkante meter. De ontwikkelingskosten bedragen ongeveer een derde. De rest is onze bruto-opbrengst.”

Landexplo speurt het land af naar landbouwgronden van meer dan 5 hectare, die herbestemd worden en waarvan de onteigening nog niet bezig is. De gronden moeten minder dan 5 kilometer liggen van de afrit van een belangrijke autosnelweg. Leclair: “Als we een doelwit vinden, trachten we onmiddellijk de betrokken landbouwers te overtuigen een aankoopoptie te geven. Zij zien ons graag komen. De gemeente minder.”

De gemeente Zele trachtte Landexplo juridisch te counteren, maar dat mislukte. “Als een eigenaar de competentie en de middelen heeft om een terrein te ontwikkelen in plaats van de overheid, geldt het principe van de zelfrealisatie”, zegt Joost Bosquet, een (niet-betrokken) advocaat bij Monard-D’Hulst. “De overheid kan dan niet onteigenen.”

Zele trachtte Landexplo de pas af te snijden door moeilijk te doen over de bouwvergunning. Het dossier zat bij de Raad van State. Leclair: “Nadat we de zaak hadden geblokkeerd, kwam het moment dat we het moesten deblokkeren. Dat kon enkel door te praten met de gemeente. We betalen de gemeente een som per ontwikkelde vierkante meter. De prijs om de zaak vooruit te helpen.”

Akkoord

Burgemeester Poppe sloot een akkoord over de betaling van zo’n 2 euro per vierkante meter omdat hij snel nieuwe bedrijven wil, die jobs en belastingen opleveren. “Helemaal gelukkig was ik uiteraard niet. Ik had contact genomen met mijn collega’s van Tessenderlo, waar Landexplo een gelijkaardige slag heeft geslagen. Een goed akkoord is beter dan een lange, onzekere juridische strijd.”

In het Limburgse Ham en Tessenderlo paste Landexplo dezelfde procedure toe bij de ontwikkeling van een bedrijfsterrein (38 ha) aan de E313. Dat leidde tot een akkoord met beide gemeenten en de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij. Landexplo financiert de herinrichting van een nabijgelegen terrein. In Berlare (Oost-Vlaanderen) is Landexplo in de weer met een terrein van 5,5 hectare. Ook in Aalst werkt het aan een dossier.

De bouwgroep Cordeel participeert in zowat de helft van de aandelen van de projectvehikels. “Cordeel werkt mee aan de ontwikkeling van een groot deel van het terrein en is bovendien een financieel sterke partij”, stelt Leclair, samen met co-zaakvoerder Gaetan Gorremans mede-aandeelhouder van Landexplo. “Topman Filip Cordeel kan ook zijn gewicht in de schaal leggen in de gesprekken met overheden.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE KRIS VAN EXEL