Geen belasting meer op de eigen woning

Het kadastrale inkomen van de eigen woning wordt vanaf volgend jaar volledig van belasting vrijgesteld. Daartegenover staat dat de onroerende voorheffing niet langer verrekenbaar zal zijn.

de auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

e regering werkt op dit ogenblik hard aan het samenstellen van de zoveelste programmawet. Traditiegetrouw is dat een wet waarin een groot aantal zeer uiteenlopende maatregelen worden samengebracht en door het Parlement gejaagd. Zoals gewoonlijk bevat zij ook nu weer een hele reeks fiscale bepalingen.

Blikvanger is ongetwijfeld de grondige hervorming van de fiscaliteit in verband met onroerende goederen. De ingewikkelde regels in verband met de bijkomende interestaftrek en de belastingvermindering voor het zogenaamde bouwsparen worden afgeschaft. In de plaats komt een veel eenvoudiger systeem waarbij aan de koper, de bouwer of de verbouwer van een enige eigen woning één aftrek wordt toegestaan die zowel de interesten als de kapitaalaflossingen van de hypothecaire lening en eventueel ook de levensverzekeringspremies in verband met het hypothecair krediet omvat.

VRIJSTELLING. Misschien nog ingrijpender is de wijziging die aan het taxatiestelsel van de eigen woning wordt aangebracht. Die wordt vanaf volgend inkomstenjaar (op de onroerende voorheffing na) volledig van belasting vrijgesteld.

Op het vlak van de principes is dat revolutionair. Tot op heden geldt immers als principe dat u niet alleen belastbaar bent op de huurinkomsten die u uit een onroerend goed behaalt. De eigenaar van een onroerend goed is ook belastbaar als hij zijn onroerend goed niet verhuurt. En hij dus geen effectief inkomen uit het onroerend goed behaalt. De grondslag van de belasting wordt dan gevormd door het geïndexeerde kadastrale inkomen.

Het kadastrale inkomen is een forfaitair geraamd inkomen dat gebaseerd is op de werkelijke of vermoedelijke huurwaarde van het onroerend goed. Dat de overheid bij de schatting van deze kadastrale inkomens vandaag nog uitgaat van de huurwaarde midden de jaren zeventig van vorige eeuw, is een merkwaardig detail dat we hier even buiten beschouwing laten.

VERRIJKING. Dat een eigenaar belast wordt op de huurwaarde van de onroerende goederen die hij niet verhuurt maar zelf betrekt, is op het eerste gezicht bijzonder verrassend. Er is geen tastbaar inkomen. Er is geen verrijking. Of misschien toch wel? De wetgever is er altijd van uitgegaan dat een eigenaar die een onroerend goed voor zichzelf ter beschikking houdt, een soort negatief inkomen geniet. Hij verrijkt zichzelf doordat hij voor dat onroerend goed geen huur moet betalen.

Daartegen zou je kunnen inbrengen dat een eigenaar slechts gratis kan wonen als hij eerst een woning aankoopt. Maar die aankoop vormt op zich geen verarming. Een huurder daarentegen is zijn centen definitief kwijt.

Wat er ook van zij, in het verleden hebben sommige auteurs zich zelfs de moeite getroost om aan te tonen hoe onrechtvaardig het is om de eigen woning niet te belasten. Maar elke onrechtvaardigheid kent haar grenzen. Vandaar dat de wetgever de belasting van niet in huur gegeven onroerende goederen altijd heeft getemperd, voor het geval het gaat om het onroerend goed dat door de eigenaar zelf betrokken wordt (de eigen woning).

AFTREK. Dit gebeurt tot vandaag door de toepassing van de zogenaamde aftrek eigen woonhuis. Dit betekent dat een eigenaar voor het huis dat hij zelf betrekt, slechts belastbaar is voor zover het geïndexeerde kadastrale inkomen een bepaald plafond overtreft.

Voor de meeste stervelingen heeft deze aftrek eigen woonhuis tot gevolg dat zij (onder voorbehoud van de onroerende voorheffing) geen belasting betalen op het huis dat zij als eigenaar zelf betrekken. De aftrek eigen woonhuis bedraagt immers (ongeïndexeerd) 3000 euro. En hij wordt nog verhoogd met (ongeïndexeerd) 250 euro voor de echtgenoot en per andere persoon ten laste.

Aangepast aan het indexcijfer is deze aftrek voor het aanslagjaar 2005 gelijk aan 4081 euro plus 340 euro voor de echtgenoot en per andere persoon ten laste. Voor een gemiddeld gezin van mannetje, vrouwtje en twee kinderen betekent dit dat het geïndexeerde kadastrale inkomen van de eigen woning al (4081 + 1020 =) 5101 euro mag bedragen vóór u 1 euro belasting betaalt.

CORRECTIE. Bovendien bestaan er nog enkele correctiemechanismen om te vermijden dat u op de eigen woning een onrechtvaardig hoge belasting zou moeten betalen.

Zo is er bijvoorbeeld het geval van iemand die een huis gebouwd heeft op het ogenblik dat hij veel kinderen ten laste had. Als de kinderen het huis uit zijn, zou dit normaal tot gevolg hebben dat de aftrek voor eigen woonhuis daalt (terwijl het huis juist zo groot is omdat er indertijd zoveel kinderen ten laste waren). De wet zegt daarom dat u bij het berekenen van de aftrek eigen woonhuis – en meer bepaald bij de verhogingen wegens kinderlast – rekening mag houden met het hoogste aantal kinderen dat u ooit in dat huis ten laste hebt gehad.

Het gevolg is dat slechts eigenaars van heel grote landhuizen en villa’s nog belasting betalen op hun eigen woonhuis.

GROOT. Maar ook dat is straks verleden tijd. De programmawet die in voorbereiding is, zegt immers dat de eigen woning vanaf volgend jaar (altijd onder voorbehoud van de onroerende voorheffing) nooit meer aan inkomstenbelasting onderworpen wordt. Ongeacht hoe groot het eigen optrekje is.

Daartegenover staat dat niemand nog de onroerende voorheffing zal kunnen verrekenen. Ook als het maar om een klein optrekje gaat.

Jan Van Dyck

Niemand zal de onroerende voorheffing nog kunnen verrekenen.