Gaan de vastgoedontwikkelaars kopje onder?

De prijzen voor een appartement aan de kust swingen de pan uit. Maar de vastgoedontwikkelaars zijn er niet gerust op. De professionele markt wordt verziekt door mensen met te veel geld en te weinig kennis. Intussen zweeft het gerechtelijke onderzoek naar corruptie als een zwaard van Damocles boven de sector.

Er heerst een zenuwachtige sfeer bij de vastgoedontwikkelaars aan de kust. Terwijl het Brugse corruptiedossier slachtoffers eist (zie kader: Corruptie en zwart geld), moeten ze steeds hoger bieden voor vastgoed. “Zakenlui die hun bedrijf verkochten, hebben zich op de kust gestort,” weet Peter Taffeiren, topman van de grootste vastgoedpromotor in de regio, POC Partners. “Industriëlen met veel geld en weinig ervaring betalen zich blauw voor tweederangslocaties. Ooit betalen ze de factuur.”

Kleintjes zullen verdwijnen

“Vorig jaar was super, maar 2006 wordt zwak,” vreest Peter-Jan Matthijs van projectontwikkelaar Groep Caenen. “Veel promotoren kochten duur in omdat ze stijgende prijzen verwachtten. Niet, dus. Kleinere ondernemingen zullen van de markt verdwijnen.”

Daarom bundelde Matthijs dit jaar zijn drie kantoren met die van Gregory Caenen, wiens grootvader al makelaar was in Middelkerke. Die transactie katapulteert Groep Caenen naar plaats vijf in ons klassement (zie kader: Grootste vastgoedontwikkelaars aan Vlaamse kust). Hij werkt met zeven zelfstandige makelaarskantoren (70 % eigendom van de makelaar, 30 % Groep Caenen) over de hele westkust. Binnenkort opent Blankenberge. Zo koopt het bedrijf lokale expertise in, noodzakelijk om als promotor stand te houden.

Ook Hendrik Danneels van Sea Coast Invest (nummer twee op de markt) vindt de prijsstijging bij de inkoop van projecten onrustwekkend. Hij stelt vast dat de ‘zuivere financiers’ bij openbare verkopen tot 20 % meer bieden dan de vastgoedexperts. “Hun architect berekent de totale verkoopprijs. Op basis daarvan berekent de groep hoe hoog ze kan bieden om de verwachte winstmarge te halen. Dat is mooi in een stijgende markt, maar als de kopers hun limiet hebben bereikt, delen deze investeerders als eerste in de klappen. Promotoren rekenen andersom: ze gaan uit van de aankoopprijs om zo tot een verkoopprijs te komen. Als de markt na twee jaar ontwikkelingstijd hogere prijzen toelaat, is dat een plus.”

Sea Coast Invest (3,6 miljoen omzet in 2004) streeft naar een marge van 20 tot 25 %. Het startte vier jaar geleden als de fusie van DRK Invest (Danneels) en Sea Coast Building. Dat bedrijf was van Alain Cloet, zoon van een veehandelaar en een trader in grondstoffen. SCI is ook eigenaar van Schrijnwerkerij Couffez. Danneels, wiens vader het Landbouwkantoor voor Vlaanderen bezat, is sinds de jaren negentig actief als projectontwikkelaar. Discreet schuwt hij fotografen. Broer Filip is beter bekend van Le Pain Quotidien. Danneels is ook met vastgoed actief in Aalst (Zaventem Airway Campus), Brussel (Promotion and Building Company) en Oost-Europa.

Door de wirwar van bedrijven en afzonderlijke partnerships is het erg moeilijk een zicht te krijgen op SCI (typisch voor veel promotoren overigens). Danneels: “Zolang ik door de bomen het bos zie, is er geen probleem. Maar een consolidatie dringt zich inderdaad op.” Soms lopen Danneels’ investeringen verkeerd. Zo heeft hij al drie keer gegokt en verloren met projecten van Jo Lernout, zoals L&H en de speelgoeddiertjes gupi’s. “Ik vertrouwde Jo en gunde hem een heropstart,” zegt Danneels. “Ik werd voor veel geld gerold.”

Ondernemer vindt financiers

SCI wordt wat het aantal entiteiten betreft enkel overtroffen door POC Partners. Deze groep was onder meer actief met Casa Lena 1 en 2 en Witteduivenhof (drie prestigeprojecten in Knokke), en ontwikkelt ook Nieuwe Concessie (De Haan) en Jan Turpin (Nieuwpoort). Vandaag heeft het 1500 eenheden in ontwikkeling, geschat op een half miljard euro.

De Pittemse ondernemer Eddy Clarysse zocht zijn fortuin in Spanje, waarop bedrijfsleider Peter Taffeiren in 1995 Projectontwikkeling Clarysse overnam. Een tijdje later kocht een groep West-Vlaamse industriëlen zich in: Robert Donck (ooit eigenaar van zuivelproducent Comelco, nu Campina, en gelinkt met Almanij), Yves Despiegelaere (van het Izegemse lingeriebedrijf Despiegelaere) en Luc Desimpel (broer van Aimé). Na Luc Desimpels overlijden nam zijn dochter Lucie het roer over.

Taffeiren leerde de job bij luchthavenuitbater BATC (nu Biac), waar de econoom en Vlerickboy manager was. Casa Lena bracht in 1995 5000 euro per vierkante meter op. “Een mijlpaal,” aldus Taffeiren. “Finis Terrae van Compagnie Het Zoute verlegt met 12.500 euro per vierkante meter de nieuwe grens. Al sinds ik ben begonnen hoor ik het verhaal dat de markt oververhit is. Ik ben ervan overtuigd dat de prijzen op termijn blijven stijgen, omdat vastgoed aan de kust schaars is. En als de Belgen de prijzen niet doen stijgen, zullen de Nederlanders het wel doen. Tot in Nieuwpoort schuimen ze de markt af.” POC Partners is de enige ontwikkelaar die actief is aan de hele kust, met uitzondering (voorlopig) van Oostende, volgens Taffeiren “een geval apart”.

Vastgoedvriend Vande Lanotte

In Oostende beheersen Groep Sleuyter en Groep Versluys de markt van de toplocaties. Groep Degroote concentreert zich op de ‘mindere’ segmenten. “Dit drietal heeft de connecties op de juiste politieke en administratieve niveaus in Oostende,” weet Danneels (SCI). “Wie er wil verkopen, weet ze te vinden.”

Hoewel de nummer drie en de nummer vier van onze lijst elkaar publiek poeslief bejegenen, spreekt Jean-Marie Dedecker, die de lokale gebruiken kent als ondernemer, van “een open oorlog tussen Versluys en Sleuyter”. “Charleroi aan de Noordzee,” zo betitelt de VLD-politicus zijn thuisstad. “Hier regeert een vaste kliek van vastgoedlobbyisten, ambtenaren en politici. SP.A-voorzitter Johan Vande Lanotte beslist uiteindelijk over alles.”

Dedecker krijgt steun uit onverwachte hoek. “Hij heeft 100 % gelijk,” erkent Arne Baillière, een communist en in 1999 als gemeenteraadslid op de SP.A-lijst verkozen. “Onlangs maakte Vande Lanotte de kandidaten bekend voor de volgende verkiezingen. Ik vernam in de pers dat ik er niet meer op stond. Dat is omdat ik tegen dezelfde praktijken tekeerga als Dedecker. Mooie villa’s laten ze bewust verkrotten om er een kast van een project neer te poten. Hele straten verdwijnen voor de promotoren.”

Het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsvernieuwing Oostende (Agso) heeft een voorkooprecht in de beste stadsdelen en kaapt projecten weg van de privésector. Tegelijkertijd kan de stad een privéproject kelderen door een vergunning te weigeren. “Agso is mijn grootste concurrent, maar ook de motor van de ommezwaai,” sust promotor Bart Versluys. “De kleur van het bestuur zal me worst wezen, als de stad het goed doet.”

Gewezen surfkampioen Steven Sleuyter, die de verkoop leidt bij Groep Sleuyter: “Vande Lanotte heeft de stad weer op de kaart gezet. Perfect. Oostende mag zich weer de koningin der badsteden noemen. Ons bedrijf vaart mee op de golven van de Oostendse vastgoedstroom. En daar zijn we tevreden mee.”

Groep Sleuyter werd vijftien jaar geleden uit de grond gestampt door vader Franklin, nadat hij door een zwaar ongeval acht jaar non-actief was geweest als ondernemer. Deze gewezen groothandelaar in vis, die in zijn vrije tijd naar de Noordpool reist en voetbalclubs sponsort, leidt de groep met zijn drie zonen. “Ieder kan er dus altijd even tussenuit,” zegt hij. Bij KV Oostende hield hij de ‘gokchinees’ buiten en werkte hij aan de sprong naar eerste klasse. Vandaag sponsort hij KV Kortrijk. “Die 50.000 euro per jaar aan Oostende bracht ons bedrijf een stevige naambekendheid op,” verdedigt Franklin Sleuyter zijn keuze. “Omdat we naar het westen kijken voor onze activiteiten, staat Kortrijk nu op het programma.”

Het voorbije jaar haalde de aannemingspoot van Groep Sleuyter een omzet van 22 miljoen euro, terwijl de verkoop van vastgoed volgens de recentste cijfers (2004) 3,6 miljoen opbracht. Volgens de geruchtenmolen voerde de familie onlangs gesprekken met Wilma, dat bijna 25 miljoen euro zou geboden hebben voor de Oostendse nummer 1. Franklin Sleuyter: “Waarom zou ik verkopen? Momenteel draaien we fantastisch en zijn de taken mooi verdeeld. Ik doe deze zaak alleen van de hand als iemand een crazy prijs betaalt.”

Concurrent van vaders klanten

Groep Versluys, hoofdsponsor van nationaal mountain- bikekampioen Filip Meirhaeghe, heeft haar wortels, net als Sleuyter, in de aannemingswereld. Freddy Versluys (Bouwbedrijf Versluys) zag tien jaar geleden met lede ogen aan hoe zijn toen 24-jarige zoon Bart met projectontwikkeling startte. Hij vreesde dat zijn opdrachtgevers, de promotoren, hem links zouden laten liggen als in zijn netwerk een concurrent zou worden opgestart.

Bart Versluys: “Vader had gelijk en klanten haakten af, maar intussen is de omzet verdubbeld tot 7 miljoen euro omdat het aannemingsbedrijf voor 80 % op mijn projecten draait.” Twee jaar geleden onderhandelden vader en zoon over de overname van het bouwbedrijf door promotiepoot De Viertorre, dat de holding van Groep Versluys wordt.

De opmerking van Versluys dat de vastgoedpromotie “volledig schuldenvrij” gebeurt, klinkt merkwaardig, omdat de boeken van De Viertorre een vreemd vermogen van 12,7 miljoen euro laten zien, tegenover 1,6 miljoen eigen vermogen (2005). Dat heeft alles te maken met de wet-Breyne, die promotoren verplicht een deel van de waarde van een project te waarborgen via een bankgarantie. Ook Sleuyter (17,1 miljoen schulden tegenover 2,3 miljoen eigen vermogen) verkeert in die situatie.

Vorig jaar verkocht Bart Versluys 120 appartementen voor een gemiddelde prijs van 450.000 euro. In Versluys Invest brengt hij (naar schatting 2,5 miljoen euro) vastgoed onder om later te ontwikkelen, “noodzakelijk om ademruimte te scheppen terwijl een aantal grote projecten een slokop zijn voor mijn budget”. Naar eigen zeggen is de waarde van het vastgoed in De Viertorre, waarin hij samen met vader participeert als de herschikking rond is, 37,5 miljoen waard. In totaal heeft Bart Versluys in tien jaar dus from scratch een vermogen van 20 miljoen euro opgebouwd.

Vier jaar geleden deed hij een meesterzet toen hij appartementen van het Commodoreproject verkocht voor 495.000 euro, meer dan het dubbele van de gangbare prijs. “Sindsdien zijn de verkoopprijzen in Oostende spectaculair gestegen,” zegt hij zelf. “Gelukkig heb ik nog een aantal projecten achter de hand die van deze evolutie kunnen profiteren.” Hendrik Danneels (SCI) omschrijft collega Versluys als “ne wreeë rappe”.

Weinig kwaliteit

Versluys streeft naar mooie afwerking, zoals het een bouwfirma past. De Commodore bijvoorbeeld is het enige gebouw ter wereld met tegelijk een zelfreinigende betonconstructie en dito ramen.

De kust mist zulk kwaliteitsvastgoed, vindt de Tieltse architect Dirk De Meyer. Promotoren beschouwen een gebouw op de eerste plaats als een consumptieproduct, niet als een investeringsgoed. “Architecten die werken voor promotoren laten de prijs dikwijls primeren op de kwaliteit,” weet hij. “Een gebouw aan de kust moet twintig à dertig jaar renderen. Dan staat de volgende promotor klaar om een nieuw project neer te poten, liefst een verdieping hoger. De prijs van een sociaal woningproject is per vierkante meter hoger dan die van veel commerciële bouwprojecten. De markt is hongerig en koopt eender wat.”

Heel wat promotoren beweren met de beste materialen te werken. Hendrik Danneels (Sea Coast Invest) doet niet flauw. De structuur van een gebouw moet perfect zijn, maar peperdure snufjes weert hij. Zijn klant is Jan met de pet, en die verlangt geen marmeren vloeren of hoogtechnologische keuken, maar een betaalbaar tweede verblijf. Danneels: “Wat de anderen soms over kwaliteit verkondigen, is zever. Welke boekhouder met een vrouw die wat bijklust – mijn klant – kan 600.000 euro neertellen voor een mooi en groot appartement, zoals burgemeesters die zo graag zien in hun kustgemeente? Een klein studiootje kunnen ze zich wel veroorloven.”

Dat de vastgoedpromotie niet tot een mooie ruimtelijke omgeving heeft geleid en dat de skyline van de kust een architectonische ramp is, erkent Danneels. “Maar het kwaad is geschied en je kan er niets aan veranderen. Zolang de dijk maar mooi onderhouden is en het strand proper.”

Hans Brockmans – Laurenz Verledens