Frankrijk is verkouden

De Franse vastgoedmarkt is verkouden. Vooral de tweede verblijven zijn de crisis van 2008 nooit te boven gekomen. De prijzen storten niet in, maar de kopers zijn aan zet en hebben keuze te over.

Frankrijk is het land van zon, zee, bergen, cultuur en gastronomie. Dat is de reden waarom duizenden buitenlanders sinds de jaren 2000 in het land een tweede verblijfplaats hebben gekocht. De Britten waren het talrijkst, maar hun aantal is afgenomen sinds de crisis van 2008. Samen met de Italianen, de Zwitsers en de Duitsers zit België in het koppeloton van de liefhebbers van Franse buitenverblijven. 100.000 Belgische gezinnen zouden in Frankrijk een tweede optrekje hebben. En de Belgen blijven komen. “Aan de Côte d’Opale wordt 60 procent van de tweede verblijfplaatsen gekocht door Belgen”, zegt Alain Requier, de commercieel directeur van Twin Properties France.

De jongste tijd lijkt het Franse vastgoed de tegenslagen en de valse noten op te stapelen. De prijzen staan onder druk, de verkoop daalt. En dan hebben we het nog niet over de belastingverhogingen die president François Hollande heeft afgekondigd. Is het nog wel interessant om te investeren in Frans vastgoed?

Zwakke markt

Volgens de Franse notarissen daalde het aantal verkochte woningen in Frankrijk vorig jaar met 12 procent tegenover 2011. Het had nog erger kunnen zijn, want begin 2012 kreeg de markt een boost door de aankondiging van de nieuwe belasting op de meerwaarde bij een verkoop. Anders zou de daling van het aantal transacties wellicht zijn opgelopen tot 20 procent. De prijzen hielden zich beter overeind. In het vierde kwartaal ging de mediaan van de prijzen van appartementen achteruit met 1,3 procent en die van de huizen met 2,1 procent tegenover dezelfde periode in 2011. In Parijs hebben de notarissen de term ‘stabiele daling’ uitgevonden om de toestand op de markt te omschrijven.

Die terugval zal nog wel even aanhouden, voorspelt Crédit Foncier. Crédit Agricole onderstreept dat de marktfundamenten nog altijd gunstig zijn: de vraag blijft sterk, er is geen overaanbod of een kredietbubbel, en de rente staat historisch laag. “Er is geen reden om te gewagen van een crisis”, zegt Laurent Vimont, de voorzitter van Century 21 France. “In 2011 bereikte het aantal transacties een historisch hoogtepunt: ongeveer 850.000 verkopen, tegenover 650.000 in 2011. Als het in juli 34 graden is, spreekt men van een hittegolf. Wil dat dan zeggen dat het koud is als het een jaar later maar 26 graden is? Ik denk het niet. Uiteraard dalen de prijzen lichtjes, maar we zijn ver verwijderd van de apocalyps die sommige economen hebben voorspeld. De voorbije jaren is de markt te veel gestegen, er heerste euforie. Nu botst ze tegen een glazen plafond en krijgt ze een neerwaartse correctie te verwerken. Wellicht krijgen we de komende jaren te maken met stagnerende prijzen en zelfs met prijsdalingen, als de rente zou beginnen te stijgen.”

In de nieuwbouw is de toestand anders. Daar zijn de prijzen niet gezakt, omdat de Franse projectontwikkelaars er aandachtig op toezien dat er geen overaanbod ontstaat. “Projectontwikkelaars bouwen enkel als alles verkocht is. Er is dus geen overschot”, zegt Vimont. “Als niet meer dan 60 procent wordt gereserveerd, wordt de werf geschrapt.” In 2012 daalde de ontwikkeling van woningprojecten met 20 procent. Ook tijdens het eerste kwartaal nam het aantal opgestarte werven af met 11,2 procent. Experts verwachten wel een heropleving in 2014.

Noodrem voor de tweede verblijven

De Franse markt van de tweede verblijven mag dan erg populair zijn, ze vertegenwoordigt maar 7 procent van het aantal vastgoedverkopen in het land. Het is een heel specifieke markt, die van 2002 tot 2007 enkele dolle jaren beleefde, toen elk stulpje in elke godvergeten achterhoek het voorwerp van een krankzinnig opbod was. De crisis van 2008 zette een domper op die activiteit. Ondanks enkele oplevingen heeft de markt zich nooit echt hersteld, vooral doordat een deel van het cliënteel dat die gekte had veroorzaakt, zijn biezen pakte — met de Britten op kop. De recente fiscale maatregelen van de Franse regering leidden mee tot die afkoeling. Overal in Frankrijk loopt het aantal transacties terug, soms zelfs met meer dan 30 procent. Afgelegen eigendommen op het platteland werden als eerste getroffen, en het koudefront heeft zich sinds enkele maanden uitgebreid tot de luxe-eigendommen.

De weerslag op de prijzen is wisselend. Vastgoed wordt niet noodzakelijk goedkoper. “Vaak verkoopt een eigenaar zijn pand niet als hij geen kandidaat vindt die bereid is zijn prijs te betalen”, stelt Vimont vast. Dat belet niet dat er koopjes te doen zijn, met eigendommen die lange tijd op de markt blijven en met prijzen die dalen of stagneren (zie kader). Ook wie heeft geïnvesteerd vóór de opflakkering van de prijzen in de jaren 2000, heeft gouden zaken gedaan. “Zelfs al dalen de prijzen met 10 à 20 procent op populaire plekken als Saint-Jean-de-Luz of Deauville, dan komt dat op tien jaar bekeken nog altijd neer op een prijsstijging met 60 à 100 procent”, brengen de notarissen in herinnering.

De meerwaarde belast

De eigenaar krijgt een hele lijst facturen in de bus. Vrij klassiek zijn de grond- en de woonbelasting. Die verschillen van gemeente tot gemeente, en kunnen oplopen tot een paar duizend euro’s per jaar. Daarnaast is er de ISF, de solidariteitsbelasting die wordt geheven op elk vermogen van meer dan 1,3 miljoen euro (vastgoed inbegrepen). Ook de huurinkomsten worden onderworpen aan een belasting van 5,8 procent. Frankrijk en België hebben wel een akkoord ondertekend om een dubbele belasting te vermijden. Bovendien wisselen beide landen informatie uit. “Als ik vastgoed koop in Frankrijk, is België onvermijdelijk op de hoogte”, weet Requier.

De regering-Hollande heeft de belasting op de meerwaarde van vastgoed opgetrokken. Bij de basisbelasting van 19 procent is 15,5 procent sociale voorheffing gekomen. Buitenlanders hoefden die heffing vroeger niet te betalen, nu wel. Daarnaast wordt er een bijkomende belasting tussen 2 en 6 procent geheven op een meerwaarde van meer dan 50.000 euro. De verjaringstermijn werd ook nog opgetrokken van 15 tot 30 jaar. Toch zijn er enkele meevallers: de belasting is degressief in de tijd, en na vijf jaar mag een forfait van 15 procent van de koopprijs worden afgetrokken. Omdat de markt de hogere belasting aanvankelijk slecht verteerde, heeft de regering-Hollande haar een ruggensteuntje willen geven door de vrijstellingstermijn alsnog te verlagen naar 22 jaar en een uitzonderlijke aftrek toe te staan in 2014.

De fiscaliteit op schenkingen is wel verzwaard, maar ze blijft interessant. Er geldt een vermindering van 100.000 euro per kind en per ouder; op de notariskosten na zijn die vrij van rechten. Een koppel met twee kinderen kan 400.000 euro in naakte eigendom schenken aan zijn kinderen zonder rechten te hoeven betalen. Ze kunnen dat doen om de vijftien jaar — de periode van de ‘fiscale zuivering’.

Creatief met een onderpand

“De ideale oplossing om als Belg een vastgoedaankoop in Frankrijk te financieren bestaat erin een Belgische bank aan te spreken en een Belgisch eigendom in pand te geven dat vrij is van hypotheek of dat een tweede hypotheek aankan”, suggereert Requier. “Er valt geen hypotheek te lichten als de eigenaar het eigendom wil verkopen. Er wordt ook geen schuld overgedragen als het ingeschreven staat op naam van zijn kinderen. Bovendien is een schuld in België fiscaal aftrekbaar.”

Heeft de kandidaat-koper geen vastgoed om de investering te ondersteunen, dan kan hij een effectenportefeuille of een groepsverzekering als onderpand geven. “Als ook dat niet mogelijk is, is de kans klein dat een Belgische bank een hypotheek verleent in Frankrijk”, aldus Coessens. Het alternatief is een beroep te doen op een Franse bank. “Dat is de meest voorkomende oplossing. Het is niet ingewikkelder dan in België. De concurrentie tussen banken is zelfs scherper dan in België, en dat is goed voor de tarieven.”

BENOÎT MATHIEU

“Ik zie de prijzen aan de Côté d’Opale nog een vijftiental jaar stijgen, tot ze die van de Belgische kust hebben ingehaald.”