Sam en Kelly overwegen volgend jaar te verhuizen van het platteland naar de stad. Kopen ze daar een nieuwbouwwoning, dan moeten ze rekening houden met een belasting van 21 procent btw. Een woning wordt als 'nieuw' beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Op de bijbehorende bouwgrond moet eveneens 21 procent btw betaald worden. Kopen ze die grond van een aparte firma, dan betalen ze mogelijk slechts 10 procent registratierechten.

Kopen Sam en Kelly een bestaande woning, dan betalen ze op de aankoop geen btw, maar wel registratierechten. Het tarief verschilt naargelang het gewest. In Vlaanderen bedroeg dat tarief in het verleden 10 procent, en bescheiden woningen kwamen in aanmerking voor een 'klein beschrijf'-tarief van 5 procent. Door de Vlaamse belastinghervorming geldt sinds 1 juni 2018 een uniform percentage van 7 procent voor gezinswoningen.

Dat nieuwe tarief geldt alleen voor wie geen volle eigenaar is van een andere woning of bouwgrond. Anders betaalt u nog altijd 10 procent. Voor bescheiden woningen bestaat niet langer een lager tarief, maar er geldt wel een vrijstelling op de eerste aankoopschijf van 80.000 euro. Dat komt neer op een directe korting van 5600 euro. Met 'bescheiden' wordt bedoeld: een woning die maximaal 200.000 euro kost, of 220.000 euro in enkele Vlaamse kernsteden rond Brussel.

Nieuwe tarieven

Maar er is alweer een nieuwe regeling aangekondigd. Dat heeft te maken met de nakende afschaffing van de woonbonus voor de enige gezinswoning. Om het verlies van dat fiscale voordeel enigszins te compenseren, dalen de registratierechten vanaf 1 januari 2020 van 7 naar 6 procent. Dat is weliswaar een voordeel dat men meteen bij de aankoop geniet, maar het is doorgaans veel kleiner dan de belastingvermindering via de woonbonus. De vrijstelling voor bescheiden woningen blijft volgend jaar ongewijzigd.

Sam en Kelly hebben geen andere onroerende goederen in hun bezit, en komen in 2020 dus in aanmerking voor het nieuwe tarief van 6 procent. Maar dan moeten ze in de notariële aankoopakte wel de belofte laten opnemen dat ze binnen de twee jaar na de aankoop naar de woning zullen verhuizen en er hun domicilie zullen vestigen. Halen ze die deadline niet, dan moeten ze alsnog het verschil tussen 10 procent en de betaalde registratiebelasting betalen. Daar komt nog een boete van 20 procent bovenop.

De termijn van twee jaar kunnen ze evenwel laten verlengen tot vijf jaar, als ze bij de aankoop beloven de woning grondig energetisch te zullen renoveren. Dat engagement wordt ook in 2020 beloond met een bijkomende korting van 1 procentpunt op de registratierechten (dus van 6 naar 5%). Bij een aankoopprijs tot 200.000 euro genieten Sam en Kelly enerzijds het lagere tarief van 5 procent en anderzijds de vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro, goed voor een voordeel van 6000 euro.

De voorwaarden

Het moet wel gaan om een 'ingrijpende energetische renovatie', waarbij men minstens 75 procent van de buitenschil van de woning (na)isoleert. Het volstaat bijvoorbeeld niet om alleen hoogrendementsglas te plaatsen. Daarnaast moet men de verwarmings- of koelingsinstallatie vervangen, een ventilatiesysteem plaatsen en voorzien in hernieuwbare energie, bijvoorbeeld met zonnepanelen.

Hoewel Sam en Kelly doe-het-zelvers zijn, is de medewerking van een architect vereist. De kenmerken van zo'n ingrijpende energetische renovatie zijn immers technisch. Vóór de aanvang van de werken moet ook een bouwaanvraag of melding ingediend worden, en in de aankoopakte moeten de nieuwe eigenaars verklaren dat de voorwaarden voor het verkrijgen van het 5 procenttarief vervuld zijn. Binnen de vijf jaar na de ondertekening van de aankoopakte moet een energieprestatiecertificaat het beoogde resultaat aantonen. Lukt dat niet, dan betalen ze de gekregen korting terug plus een boete van 20 procent.

Al betaald in het verleden?

Sam en Kelly hadden vroeger al een eigen woning op het platteland, maar die hebben ze weer verkocht. Omdat ze bij de aankoop daarvan destijds al registratierechten betaald hebben (in Vlaanderen), mogen ze die nu meteen in mindering brengen van de belastingen op hun nieuwe aankoop. Die zogeheten meeneembaarheid is weliswaar beperkt tot 12.500 euro in 2019, maar dat plafond wordt in 2020 wellicht nog geïndexeerd. Gebeurt de verkoop pas na de nieuwe aankoop, dan kan hun notaris een verzoekschrift indienen voor de latere terugbetaling van de registratierechten.

Ook voor u?

Wanneer u, net zoals Sam en Kelly, een woning energetisch wilt renoveren, dan doet u dat in de eerste plaats omdat u minder energie wilt verspillen en minder afhankelijk wilt zijn van de energieprijzen. De jaarlijkse besparing op uw gas- en elektriciteitsfactuur zal de kosten op termijn hopelijk kunnen compenseren. Met de verlaging van 1 procent op de registratierechten wil de Vlaamse overheid u een zetje in de rug geven. Door die korting al voor de start van de werken toe te kennen, hebt u meteen extra kapitaal om te investeren in een energiezuinige woning.

Die korting van 1 procentpunt stelt nu ook weer niet zo heel veel voor. Stel dat u een te verbouwen pand aankoopt voor 250.000 euro, dan zorgt de energetische-renovatiebelofte ervoor dat u 12.500 in plaats van 15.000 euro aan registratierechten betaalt. Het verschil van 2500 euro is wellicht een habbekrats in vergelijking met de kosten die u zult maken om de woning energetisch te renoveren. Toch hebben in het afgelopen jaar al meer dan duizend Vlamingen gebruikgemaakt van de gunstmaatregel.

U kunt de korting ook retroactief aanvragen. Want als pas na het verlijden van de notariële akte blijkt dat u effectief de intentie heeft een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren (of wanneer die al gebeurd is), komt u alsnog in aanmerking voor het 5 procenttarief. Daartoe moet u dan een verklaring indienen bij de Vlaamse Belastingadministratie. De uiterlijke termijn van vijf jaar, te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte, blijft evenwel gelden.

Energiepremies anno 2020

Naast een verlaging van de registratierechten kunt u in 2020 ook nog altijd premies verkrijgen voor energiebesparende investeringen in uw woning: voor dak-, muur- en vloerisolatie, voor hoogrendementsglas, voor een warmtepomp en voor een zonne- of warmtepompboiler. Alle aanvragen gebeuren via de netbeheerder Fluvius. De premie voor beglazing daalt volgend jaar wel van 10 naar 8 euro per vierkante meter, en die voor een warmtepompboiler van 400 naar 300 euro. Informeer ook naar een totaalrenovatiebonus: die kan oplopen tot 4750 euro.

5 procent

registratierechten betaal je als je een bestaande woning energiezuinig maakt.

RENOVATIE Wie een intensieve energetische renovatie doet, krijgt in Vlaanderen 1 procent korting op de registratierechten. © GET