Het Brusselse kantoorvastgoed krijgt een volledige facelift. De Leopoldwijk op kop.
...

Het Brusselse kantoorvastgoed krijgt een volledige facelift. De Leopoldwijk op kop.De grote, Brusselse zakenwijken leven op het ritme van de drilboren. De mode verandert steeds sneller en nieuwe technologieën versnellen de veroudering. Het rekensommetje is vlug gemaakt. Kantoren doorstaan de tand des tijds steeds moeilijker. Indien men het kwaliteitsniveau wil behouden, is renovatie een van de grote uitdagingen voor de vastgoedmarkt.In de Leopoldwijk, de beroemde Europese wijk in Brussel, is gigantisch veel werk te doen. Uit cijfers van vastgoedmakelaar Jones Lang Wootton blijkt dat het aandeel van oude kantoorgebouwen in deze wijk 73 % van het totale aanbod van zowat 3 miljoen m² bedraagt. In de negentien gemeenten van de Brusselse agglomeratie samen is dat maar 66 %. En bij de zowat 1.500.000 m² die door Europese instanties worden "bewoond", is meer dan de helft meer dan twintig jaar oud. Om u een idee te geven : het bedrag dat nodig is om het vastgoed in de wijk te restaureren, wordt op ongeveer 100 miljard frank geschat, een bedrag dat over de tien volgende jaren moet worden gespreid.WERKTERREINEN.De conclusie is de logica zelve. Er moet op verschillende terreinen tegelijk worden gewerkt en om de Europese roeping van de wijk te bevestigen, moet aan verschillende touwtjes getrokken worden. "Het is erg belangrijk de aanwezigheid van de Europese instellingen te stabiliseren via nieuwe producten die beter in de omgeving zijn geïntegreerd. De wijk mag de bewoners niet teleurstellen," verklaart Michel Pilette, gedelegeerd bestuurder van Jones Lang Wootton. Parallel daarmee, zo meent hij, moet de Leopoldwijk een meer gevarieerde "bevolking" krijgen door enerzijds de openbare en privé-sector en anderzijds de bewoners harmonieus te laten samenleven. De renovatieprogramma's in andere wijken (zie verder) hebben bewezen dat het mogelijk is om meer commerciële bedrijven naar het centrum te halen en de exodus naar de periferie met succes te bestrijden. De diversificatie, door Jones Lang soms ook de strijd tegen de "monocultuur" genoemd, gebeurt door een bevestiging en een verbetering van de residentiële zones. Een goede organisatie van de winkelwandelstraten, het aanplanten van bomen en de aanleg van een parkeerzone gereserveerd voor de buurtbewoners kunnen hiervoor garant staan. Ook een diepgaande studie van het openbaar-vervoercircuit is onontbeerlijk om de efficiëntie te verbeteren en de toegankelijkheid voor auto's te verminderen.CENTRAAL STATION.Verschillende mastodonten uit de Leopoldwijk ondergaan momenteel een verjongingskuur. Zo zou de grondige renovatie van het befaamde Karel De Grote-gebouw in het tweede halfjaar van 1997 voltooid moeten zijn. Het gebouw is eigendom van Cofinnimmo en op lange termijn verhuurd aan de Europese Commissie. Nog een zware renovatie : het gebouw aan het Schumanplein, in totaal ongeveer 10.000 m², zal half 1998 weer beschikbaar zijn. We herinneren eraan dat de eigenaars van dit gebouw de houders van de vastgoedcertificaten Schuman (Rond Punt) zijn, dat beheerd wordt door beursvennootschap Petercam. Belangrijk is ook dat op de hoek van de Belliardstraat en de Wetenschapsstraat een nieuwe constructie van ongeveer 9500 m² oprijst (eigendom van Ogic), waarbij sommige gevels behouden blijven. Met de renovatie van de Leopoldwijk volgt men het voorbeeld van de werken die rond het Centraal Station al enkele jaren geleden van start gingen. Verschillende gebouwen kregen een verjongingskuur. Een lifting die zijn vruchten heeft afgeworpen. Het grootste deel van de oppervlakten die op de markt werden gebracht, vond al snel een huurder. De uitstekende bereikbaarheid via het openbaar vervoer en de nabijheid van de Grote Markt zijn belangrijke troeven. Bovendien mag de buurt na de vernieuwing van het Europees kwartier en door de aanwezigheid van verschillende hotels een van de aantrekkelijkste wijken van de hoofdstad worden genoemd.FAÇADISME.Het Park Atrium, op de hoek van de Bergstraat, de Koloniënstraat en de Kanselarijstraat, is ongetwijfeld een van de meest geslaagde realisaties. Maar kan hier nog echt van renovatie worden gesproken ? Van het oude gebouw van de groep- Josi bleven alleen de gevels en de koepels overeind. Het interieur werd volledig aangepast en omvat nu 22.000 m² kantoorruimte, waarvan 80 % bezet is. Arthur Andersen huurt er nu een oppervlakte van zowat 5000 m². Het telecommunicatiebedrijf Global One vestigde zich onlangs op de zesde verdieping en bezet 10.000 m². Dit duo wordt aangevuld met Touring Verzekeringen. Volgens vastgoedmakelaar DTZ Winssinger schommelt de huurprijs rond de 8000 frank/m²/jaar. Aan de top van de Brusselse huurprijzen dus. Dat de operatie geslaagd is, bewijst het feit dat voor de gerenoveerde vierkante meters evenveel wordt betaald als voor nieuwbouw. Oorzaak : de standing en de technologische rijkdom van het gebouw. Op een steenworp afstand staat in de Keizerinlaan het vroegere gebouw van Sabena, dat ook zwaar werd gerenoveerd. In dezelfde optiek bleven de gevel en de betonstructuur bewaard. De valse vloeren, valse plafond en het sanitair in marmer getuigen van de kwaliteit van het geheel. Deze verbouwingen vertegenwoordigen een investering van ongeveer 500 miljoen frank, ofwel een kost van 37.000 frank/m². De kantoren (13.500 m²) zijn over zes verdiepingen gespreid, terwijl de drie lagere niveaus dienen om de ongelijkheid van de aanpalende straten op te vangen. Ogilvy & Mather (3500 m²), Isaserver, de Communauté des Chemins de Fer Européens en Boston Consulting Group zijn goed voor 8000 m² tegen een huurprijs van 7250 frank/m². Door de omvang van de niveaus (1800 m²) blijft het verticaal transport beperkt, en dat is een aantrekkingspunt. Verschillende renovaties volgden elkaar op. Diverse gebouwen in de Koloniënstraat kregen een tweede jeugd. Nog een voorbeeld is Colonies Square, begin 1995 in gebruik genomen, waar voor 1 miljard frank werd verbouwd.Op nr. 66 van de Keizerinlaan werd een oud gebouw van meer dan dertig jaar volledig verbouwd, maar zonder de structuur te wijzigen. De werken gingen begin vorig jaar van start en zijn nu bijna afgerond. Er werd een bedrag van meer dan 200 miljoen frank geïnvesteerd. De groep Generali start onderhandelingen om huurders te vinden voor de 6300 m² aan bestaande kantoorruimten (6500 frank/m²). Een andere realisatie van Generali is de renovatie van nr. 36 van de Ravensteinlaan, waar de vier vrije verdiepingen volledig werden verbouwd. De verdieping die nu aan de Belgische Vereniging van Banken is verhuurd, kreeg klimaatregeling. Via dergelijke "opfrissingswerken" legt men de laatste hand aan de vernieuwing van een wijk die de voorbije jaren een tweede adem vond. Iets buiten het centrum, bij de Naamse Poort, blijft de Bastion Tower een voorbeeld van een perfect uitgevoerde renovatie. De toren, 25 verdiepingen hoog, biedt 30.000 m² aan kantoorruimte, telkens per 1200 m². De verbouwingswerken, die op meer dan 1 miljard frank worden geschat, omvatten onder andere de inrichting van nieuwe sanitaire blokken en de installatie van de allernieuwste klimaatregelingssystemen. Nu de operatie op zijn einde loopt, verhuurde Richard Ellis de eerste verdieping aan de Oostenrijkse Ambassade (7500 frank/m²). LOUIZA.Hoewel ze bij liefhebbers van zware verbouwingen minder in de smaak valt, blijft de Louizalaan niet achter. In de Louizatoren, eigendom van Generali, wordt al vijf jaar geleidelijk, maar voortdurend verbouwd. Een erg ambitieuze taak omdat het gebouw (27.000 m² kantoorruimte) voor 85 % bewoond blijft. In een eerste fase werd het sanitair vervangen. En het eerste halfjaar van 1997 zullen de gevels en de esplanade worden opgefrist. Het gelijkvloers en de hal zullen ook worden vernieuwd. Deze verschillende stappen zouden tegen het einde van het jaar moeten zijn gezet. In het gebouw bevinden zich de kantoren van Generali (10.000 m²), de Group Eridania Beghin Say en Banco di Napoli. Binnenkort trekt ook Air France erin. De huurprijs bedraagt 6000 frank/m². De verantwoordelijken argumenteren dat ze het gebouw functioneel en operationeel willen houden, terwijl ze ook aan de nieuwe behoeften van hun klanten willen blijven beantwoorden. Een begrijpelijke zorg die veel eigenaars bezighoudt... En dat kan de ontwikkeling van het centrum van onze hoofdstad ongetwijfeld een nieuw elan geven. VERONIQUE PIERSON PHILIPPE TOMBERG BRUSSEL Leopoldwijk : het Centraal Station achterna ?