Eén stiel, veel ongelukken

De Belgische wetgever heeft getracht het beroep van syndicus transparanter en controleerbaarder te maken. Maar de conflicten tussen syndici en mede-eigenaars zijn daarmee nog niet van de baan.

Bijna een miljoen woningen in ons land staan onder het beheer van een syndicus. Ze zijn met meer dan 2000 en hun taak bestaat er in essentie in het reilen en zeilen in een gebouw in goede banen te leiden. Maar schandalen, vooral in verband met financiële malversaties, hebben het imago van hun beroep aangetast.

Met de wet op de mede-eigendom, die op 1 september 2010 van kracht werd, probeerde de overheid het beroep beter te omkaderen en het transparanter en beter controleerbaar te maken. Nog geen jaar later volgde al een reparatiewet, die hiaten en problemen met de wet moest oplossen. Sindsdien hebben notarissen, eigenaarssyndicaten, juristen en huisvestingsmaatschappijen er een hele kluif aan.

Positief is dat de functie van syndicus — die vaak belangeloos uitgevoerd werd, wat de deur openzette voor nalatigheid en misbruiken — nu beter omkaderd is. De keerzijde is dat het beroep ook ingewikkelder geworden is en dat er meer administratieve rompslomp bij komt kijken.

Contraproductief

“Men heeft paal en perk willen stellen aan bepaalde misbruiken, maar men heeft de zaken zo ingewikkeld gemaakt dat de wet contraproductief werkt”, protesteert Jean-Paul van der Rest, de gedelegeerd bestuurder van Office des Propriétaires. Een voorbeeld. Om werkzaamheden aan het gebouw te kunnen uitvoeren, moeten de mede-eigenaars die goedkeuren met driekwart van de stemmen. Het gevolg is dat een kleine minderheid, bijvoorbeeld uit ontevredenheid of omdat men krap bij kas zit, dringende werken kan blokkeren.

Zeker voor de syndicus die verbonden is aan één enkel gebouw zijn de zaken er niet eenvoudiger op geworden. “Het is de meest ondankbare job ter wereld geworden: alles moet tegelijk gebeuren en heel wat eigenaars tonen nauwelijks erkentelijkheid”, meent Van der Rest. “Bovendien krijgt een syndicus maandelijks maar 18 tot 22 euro per appartement. Als hij zich twee keer per maand moet verplaatsen naar een klein, afgelegen gebouw, dan weegt het honorarium al gauw niet meer op tegen de verplaatsingskosten.”

De onderbetaalde syndicus moet nochtans van vele markten thuis zijn. Volgens de wet moet hij blijk geven van technische en administratieve deskundigheid. En dan is er ook nog het psychologische aspect van het beroep. Jean-Paul van der Rest: “In een klein gebouw van pakweg tien appartementen heb je soms te maken met tien verschillende eigenaars, die zich elk met hun dagelijkse problemen en dringende vragen tot de syndicus richten. En dan heb ik het nog niet over de huurders… Bij een kantoorgebouw heb je dat niet. Daar is er vaak maar één eigenaar en soms maar één huurder.”

De oplossing voor syndici is voorrang te geven aan de grotere gebouwen. Die zijn financieel interessanter, want grote of kleine gebouwen brengen ongeveer hetzelfde administratief werk met zich. Ongeveer 450 euro inkomsten per maand en per gebouw zou de rendabiliteitsdrempel zijn.

Steekspel

Bovendien zijn de problemen nog lang niet van de baan. Er zit dan ook een zoveelste herwerking van het beroep aan te komen. Opgeschrikt door de herhaalde problemen tussen mede-eigenaars en professionele syndici die erkend zijn door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), is het Algemeen Eige- naarssyndicaat (AES) onlangs in de bres gesprongen. Het AES hekelt het gebrek aan opvolging in sommige zaken.

Het AES ijvert al jaren voor de opstelling van een duidelijke lijst van de syndici en de professionele vastgoedmakelaars en voor een collectieve ‘bedrogverzekering’, zoals die al bestaat voor advocaten (verzekering) en notarissen (specifiek fonds). Vanuit eenzelfde preventieve bezorgdheid legt de Luikse advocaat Olivier Hamal ook de nadruk op de controle- en opsporingsopdracht die het BIV heeft tegenover makelaars en syndici die verdacht worden van misbruiken. “We moeten evenwel vaststellen dat er op dit ogenblik niets van die aard bestaat en dat de aangestelde rechtskundige assessoren niet in staat zijn om op te treden in de lopende geschillen”, zegt hij. Volgens Hamal is er een steekspel gaande tussen de bevoegde minister Sabine Laruelle (MR) en het BIV, waarbij het BIV meer middelen vraagt om die rol te vervullen.

“Er mag niet meer getalmd worden”, onderstreept Hamal. “We hebben de verantwoordelijken van het BIV verschillende keren ontmoet. We zaten op dezelfde golflengte.” Intussen is er in het parlement wel een wetsvoorstel ingediend om een revisor de rekeningen van de syndicusvennootschappen te laten controleren en ook preventief een aantal mede-eigendommen te onderzoeken die de syndicus onder beheer heeft.

Hoeksteen

Corinne Mostin, advocate aan de Brusselse balie, bemiddelaar in burgerlijke zaken en hoofdredactrice van Revue copropriété et droit immobilier, bereidt een colloquium voor over het voorkomen van conflicten in de mede-eigendom. “Ik zie geregeld mede-eigenaars en syndici. Als syndici mij consulteren, dan gaat het meestal over conflicten over de inning van lasten bij een mede-eigenaar. Als algemene regel probeer ik niet onmiddellijk een juridische procedure op te starten. Relatie- en taalproblemen vergiftigen veel zaken. Via bemiddeling raken ze vaak opgelost voor ze op de spits worden gedreven”, vertelt ze.

Volgens Mostin zou het fout zijn de syndicus verantwoordelijk te stellen voor alle malversaties die aan het licht komen. “Er is een tweespalt tussen de beheerder, die alles denkt te weten, en de eige-naars, die moeilijk te beheren zijn. Veel mensen die een woning kopen, kopen eigenlijk een kubus lucht zonder na te denken over alles wat daar nog rond hangt. De syndicus wordt vaak geconfronteerd met eigenaars die amper op de hoogte zijn van hun verplichtingen en die alles afschuiven op de beheerders van de gebouwen.”

Maar ze verwacht ook meer professionalisme van de syndici. “De syndicus blijft de hoeksteen van de goede werking van de verenigingen van mede-eigenaars. Hij speelt een onmisbare, moeilijke en essentiële rol. Maar ook al is het beroep sinds 1993 gereglementeerd, toch zijn jammer genoeg de meesten die toen aan de slag waren op dezelfde manier blijven werken. Daar moet nu verandering in komen.”

PHILIPPE COULÉE