Een hypotheek voor iedereen?

Terwijl de Amerikaanse hypotheekmarkt worstelt met een zware crisis, geeft de Belgische markt geen krimp. Maar juich niet te vroeg. De democratisering van krediet gaat misschien niet ver genoeg. Blijven we steken in onze conservatieve kredietgewoonten?

Jong gezin, twee kinderen, twee inkomens. Ze hebben een huisje met tuintje op het oog, maar het prijskaartje is niet min: 200.000 euro. Wie zal dat betalen? Het jonge paar heeft nog geen financiële reserves bij elkaar kunnen sparen, en ze hebben ook geen ouders die hen een duwtje in de rug geven. De bank dan? Vergeet het. In België kan het gezin fluiten naar een omvangrijke hypothecaire lening, wegens een nog te laag inkomen en dus te weinig afbetalingscapaciteit, ook al heeft het koppel een veelbelovende carrière voor de boeg.

In de VS zou dit gezin tot vorig jaar een woonkrediet van 200.000 euro met gemak gekregen hebben. Of zelfs meer als het paar een extra slaapkamer of grotere tuin zou willen. De makelaars zouden elkaar zelfs voor de voeten lopen en het gezin bestoken met lokrentes of andere formules die de afbe-talingslast naar de toekomst verschuiven. Zelfs gezinnen zonder inkomen of job konden in de VS een hypotheek afsluiten.

Kredietdecadent Amerika, verstandig spaarzaam België? Op het eerste gezicht wel. De VS beleeft een diepe hypotheekcrisis. Het aantal wanbetalingen stijgt pijlsnel, miljoenen gezinnen dreigen hun huis te verliezen. De huizenprijzen dalen en de hele economie dreigt in een recessie weg te zinken. In België geeft de hypotheekmarkt echter geen krimp. Slechts 0,5 % van de uitstaande hypotheken kampt met achterstallige betalingen. Dat is historisch laag. De huizenprijzen zijn de voorbije jaren nochtans evenveel gestegen als in de VS, en er werd nooit harder aangeklopt bij de bank voor een hypotheeklening. Maar de nog behoorlijk conservatieve wetten op hypotheek- en consumentenkrediet (de Belgische wetgeving hoort bij de strengste ter wereld) en het risicoafkerige kredietgedrag bij banken en gezinnen, houden de markt netjes op de rails. De Belg heeft wel een baksteen maar geen krediet in de maag.

Angsthazen

Maar op het tweede gezicht zijn ze in de VS niet helemaal gek geworden en zijn we hier misschien iets te angsthazig. De versoepeling van de Amerikaanse kredietmarkten geeft meer gezinnen de kans om snel een eigen huis te verwerven. Het woningbezit steeg in de VS tot 70 %. Innovatieve financiële producten geven de gezinnen ook de mogelijkheid om de waarde die in het huis gevangen zit, liquide te maken. De consumptie kan op die manier gelijkmatiger over de hele levensloop gespreid worden, of de vrijgemaakte middelen kunnen herbelegd worden in andere activa. Noodsituaties kunnen financieel makkelijker overbrugd worden. En de oude dag kan worden gefinancierd met een zogenaamde opeethypotheek, die een gepensioneerde toelaat het huis te gelde te maken zonder het te moeten verlaten. In België maakt de volgende regering wellicht ook werk van wetgeving die opeethypotheken mogelijk maken. In elk geval, het liquide maken van de bakstenen heeft in de VS de consumptie en economische groei opgevoerd.

Een huis is in de VS een financieel product geworden. Ivan Van de Cloot, econoom van ING België: “De Amerikaanse huizenmarkt was niet méér overgewaardeerd dan de Belgische. Het grote verschil zit in de technieken van financiële innovatie, die ervoor gezorgd hebben dat er in de VS veel meer risico werd genomen dan in België.” Deze financiële revolutie op de huizenmarkt is in de VS al jaren bezig, maar kwam in een stroomversnelling toen de Amerikaanse hypotheekmarkten aansluiting kregen bij de globale kapitaalmarkten. Via financieel innovatieve producten vonden internationale beleggers de weg naar de Amerikaanse huizenmarkt, koortsachtig op zoek als ze waren naar een hoger rendement voor hun overtollige dollars. De logische keerzijde van de medaille is dat de Amerikaanse hypotheekcrisis de financiële markten wereldwijd pijn deed.

Europa is niet blind voor de weldaden van de democratisering van krediet, zonder natuurlijk de ontsporingen over te nemen. De Europese Commissie wil werk maken van een meer geïntegreerde Europese hypotheekmarkt (nu nog een lappendeken van nationale markten) en wil innoverende hypotheekproducten promoten, zoals leningen met eerst alleen interestaflossingen of leningen met een hoge leen-kostratio, zodat jonge mensen sneller een huis kunnen verwerven.

Ontsporing in de VS

Het enthousiasme voor een Europese hypotheekrevolutie is echter niet overal even groot. Duitsland waarschuwde al om het Europese hypotheekmodel niet in vraag te stellen, want niemand zit te wachten op een hypotheekcrisis zoals in Amerika. Paniek is echter een slechte raadgever. Een hypotheekcrisis blijft een verre nachtmerrie en niets staat innovatieve producten in de weg, op één voorwaarde: de kredietverstrekkers moeten op een verantwoorde manier kredieten toekennen. Net daar liep het in de VS totaal verkeerd de voorbije jaren. De democratisering van krediet doet de zon schijnen, maar mensen zonder inkomen en werk die zomaar een forse hypotheek konden bemachtigen, dat was meer dan een brug te ver.

Maar vanwaar die losbandigheid bij de Amerikaanse banken? Van de Cloot: “Bij wanbetaling ging de bank ervan uit het huis met winst te kunnen verkopen. Zolang de woningprijzen stegen, was er voor de kredietverstrekker geen probleem. Maar huizenprijzen zijn cyclisch. Het is een illusie om te denken dat huizenprijzen alleen maar kunnen stijgen. Ze dalen intussen.”

Om de kredietmolen draaiende te houden, werden de normen ook steeds losser. Van de Cloot: “De kredietvoorwaarden werden in de VS in 1995 drastisch versoepeld, net op het moment dat de huizenprijzen al gevoelig aan het stijgen waren. Door de soepeler voorwaarden stegen de huizenprijzen sneller dan het inkomen van de gezinnen. Om toch nog kopers te vinden, werden steeds creatievere formules bedacht. Variabele rentes werden de norm (op advies van Alan Greenspan nota bene), de kapitaalaflossing werd volledig verschoven naar de eindvervaldag, of de rente werd onder de marktrente geplaatst, waarbij het verschil werd bijgepast op vervaldag.”

Rentevoetje van 1 %

Erg populair waren ook de lokrentes. De eerste twee jaar betaalden de gezinnen een rentevoetje van 1 %, pas daarna kwam de betalingsschok op het moment dat de eigenlijke marktrente werd aangerekend. Miljarden dollars aan rommelhypotheken werden op die manier aan de man gebracht. Maar naarmate de (hypotheek)rente steeg de voorbije jaren, begonnen steeds meer hypotheeknemers eerst naar adem te happen en vervolgens kopje onder te gaan. Voor heel wat gezinnen moet de betalingsschok nog komen (zie grafiek: Veel Amerikaanse hypotheekleningen wacht nog een afbetalingsschok). De hypotheekcrisis is in de VS nog lang niet voorbij.

Dalende huizenprijzen kunnen bovendien een vicieuze cirkel op gang trekken. Want als de uitstaande hypotheekschuld groter wordt dan de waarde van het huis, aarzelen de schuldenaars niet om weg te lopen van hun lening en het huis aan de bank over te laten. Veronderstel een hypotheeklening van 150.000 euro, afgesloten om een huis van 150.000 euro te kopen. Daalt de waarde van het huis snel naar 125.000 euro, dan is de verleiding voor de hypotheeknemer groot om de lening niet meer af te lossen en het huis aan de bank te geven. Zijn winst is immers 25.000 euro, ten koste van de bank. Hoe meer mensen de handdoek in de ring gooien, hoe meer huizen er te koop staan, hoe lager de prijzen, en hoe meer mensen geneigd zijn ook het huis aan de bank te laten. Die sneeuwbal rolt nu in de VS. Het aantal wanbetalingen stijgt nu vooral bij de rommelhypotheken, verkocht met lokrentes (zie grafiek: Prijs van Belgisch vastgoed stijgt al 22 jaar). Volgens Stephanie Pomboy, econome bij MacroMavens in New York, staan er nu al voor 700 miljard dollar hypotheekleningen met variabele rente “onder water”. De verliezen voor banken en beleggers kunnen fors hoger oplopen dan de 100 miljard dollar die Ben Bernanke, voorzitter van de Amerikaanse centrale bank, deze zomer nog had ingeschat.

“De hypotheekindustrie heeft geprobeerd om de hand te reiken naar mensen die traditioneel uit de boot vielen. De fout die ze maakten was deze mensen te lokken met lage rentes, in de hoop deze investering later terug te verdienen, en dat via boetes op vervroegde terugbetaling. Het bewijs wordt nu geleverd dat dit systeem niet werkt,” is de analyse van Richard Green van de George Washington University.

Belgische hypotheekbunker

Kunnen Belgen dat ook, ‘winst nemen’ op hun hypotheek als de waarde van het huis onder de uitstaande hypotheekschuld duikt? “Het kan theoretisch, maar ik heb het nog nooit meegemaakt. En wie dat doet, zal verder intensief gevolgd worden, zelfs na uitwinning van het pand, en zal voor tien jaar geregistreerd worden in de negatieve kredietcentrale,” zegt Marianne Delbrouck, directeur kredieten aan particulieren en deposito’s van KBC.

Het verschil tussen de Belgische en Amerikaanse hypotheekmarkten is breder dan de Atlantische Oceaan. Dat is opvallend, want de vastgoedprijzen zijn ook in België fors gestegen (zie grafiek: Kredieten kunnen de prijsstijgingen niet meer volgen). De huidige opwaartse rit van de Belgische huizenprijzen duurt nu al 22 jaar, wat bijzonder lang is, en in die periode zijn huizen in reële termen ongeveer verdubbeld in waarde. Wie nu een nieuwe hypotheeklening afsluit, leent gemiddeld twee keer zoveel in vergelijking met 1995. Om de bouw of aankoop van een huis te financieren, klopt een gezin voor 90 % bij de bank aan. “De uitstaande hypothecaire schuld bedraagt in België 34,5 % van het bbp. Dat is het hoogste peil ooit en tien procentpunten hoger dan tien jaar geleden, maar in Europees perspectief nog vrij laag,” zegt Bart Van Craeynest, econoom van KBC.

De gestegen rente perst echter het sap stilaan uit de markt. “De verkoop van hypotheken is met 15 % gedaald in vergelijking met vorig jaar,” zegt Marianne Delbrouck, en KBC staat niet alleen met die vaststelling. Opmerkelijk is ook dat sinds 2005 de gemiddelde hypothecaire lening de stijging van de vastgoedprijzen niet meer kan bijbenen. Mogelijk financieren ouders deze kloof, of huizen raken niet meer verkocht tegen deze prijzen. Het mag in elk geval duidelijk zijn dat de aanschaf van een modaal huis voor steeds meer mensen een onbetaalbare luxe geworden is. “De gezinnen hebben hun gemiddelde maximale leningscapaciteit bereikt. Dit kan een impact hebben op de huizenprijzen,” zegt Piet Van Baeveghem, secretaris-generaal van de Beroepsvereniging van het Krediet.

Toch geeft de Belgische hypotheekmarkt geen krimp, ook al is de rente gestegen de jongste jaren. De markt heeft dan ook schokdempers: de meeste hypotheken zijn afgesloten tegen een vaste rentevoet, en in de leningen met variabele rentevoet (een populaire formule enkele jaren geleden) zijn maximumstijgingen ingebouwd. De kwetsbaarheid voor stijgende rentevoeten is dus beperkt.

Weinig enthousiasme voor rommelhypotheken

Maar de rust op de markt wordt vooral verzekerd door de voorzichtige houding van de gezinnen en vooral van de banken. Eerst de gezinnen: ook al durven ze stilaan wat meer schulden te maken, ze springen doorgaans nog altijd conservatief met krediet om. De gezinnen zullen ook niet meteen massaal failliet gaan. “De activa van de gezinnen zijn nog 7,5 keer hoger dan de hypothecaire schulden,” zegt Bart Van Craeynest.

Dan de Belgische banken. Ze halen hun neus op voor de lakse kredietpolitiek van hun Amerikaanse collega’s. Lokrentes of leningen aan mensen zonder inkomen, als die al wettelijk mogelijk zijn, zouden nooit het kredietcomité van de banken overleven. Marianne Delbrouck: “We zijn geen liefdadigheidsinstelling, hè. Een kredietnemer mag maximaal een derde van het inkomen spenderen aan de aflossing. Dat is de vuistregel om een krediet toe te staan. Onze strategie is de opbouw van een rendabele en langdurige relatie met de klant, en dat is onverzoenbaar met de verkoop van rommelhypotheken.”

Ook Argenta ziet geen brood in rommelhypotheken “Het risico is te hoog en we zijn er organisatorisch niet voor uitgerust. Je moet bijvoorbeeld het betaalgedrag strikter opvolgen. En als bank kunnen we aansprakelijk gesteld worden als we kredieten roekeloos toekennen,” zegt Marc De Moor, directielid van Argenta.

Alex Geens, directeur bij Immotheker, is ook geen vragende partij voor rommelhypotheken: “In België zijn ze niet mogelijk, en dat is maar goed ook. De hypotheekwet laat niet toe dat banken lenen aan mensen die van bij de aanvang onvoldoende terugbetalingscapaciteiten hebben. Bij een roekeloos krediet loopt de bank het risico dat de rechtbank oordeelt dat de schuld moet worden herschikt of zelfs gedeeltelijk kan worden kwijtgescholden. Nederland gaat wat dat betreft veel verder. De bank houdt er rekening met het feit dat de gehypothekeerde woning toch in prijs zal stijgen, dus is het risico beperkt. Ik geef toe: het is vandaag niet eenvoudig om een woning te vinden voor 160.000 euro. Maar elke Belg met een beroepsinkomen heeft toegang tot de hypotheekmarkt en moet realistisch blijven bij de keuze van zijn woning. Bovendien zijn er alternatieven: de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen staat bijvoorbeeld kopers bij met goedkope leningen. Er zijn natuurlijk nog altijd ouders die de kinderen bijstaan. Oudere mensen beschikken dikwijls over heel wat kapitaal.”

Dat betekent niet dat rommelhypotheken niet bestaan in België. “Er is in België wel een parallelle markt, een beetje op zijn Amerikaans, die via hypothecaire kredieten een bepaald type consument aanspreekt. In heel wat huis-aan-huisbladen staan advertenties die mensen oproepen hun kredieten te groeperen als ze eigenaar zijn van hun eigen huis. De hypotheek wordt dus aangewend om te kunnen spenderen,” zegt Gert Mampaey, jurist bij het Onderzoeks- en Informatiecentrum van de Verbruikersorganisaties (Oivo), de consumentenorganisatie die nauw aanleunt bij de socialistische zuil en zich inspant voor de rechten van minder vermogenden. “Maar ik ben een tegenstander van de versoepeling van de Belgische hypotheekwet. Er zijn al moeilijkheden genoeg met banken die via consumentenkredieten argeloze kredietnemers dure leningen aanpraten. Wie zich geen huis kan veroorloven, moet er niet aan beginnen. We moeten de kredietnemers beschermen tegen zichzelf. Dat is, toegegeven, paternalistisch. Maar is het hele consumentenrecht niet voor een stuk paternalistisch?”

Daan Killemaes Hans Brockmans