Een eigen stek is geen noodzaak

In crisistijd buigen financiële directeuren zich graag over de uitgavenpost bedrijfsvastgoed. Betere huurvoorwaarden bedingen is een relatief makkelijke en snelle manier om te besparen. Een beetje beknibbelen op de vierkante meters werkt ook kostenverlagend. En voor bedrijven met vastgoed op hun balans, zijn er mogelijkheden om cash te genereren. y

Bent u bij de budgetopmaak nog op zoek naar extra kostenbesparingen? Misschien vindt u op www.realestatecostreduc-tion.com inspiratie. Op de site, een initiatief van de vastgoedconsultant AOS Studley, kan u uw jaarlijkse werkplaatskosten vergelijken met een benchmark.

We deden de test met een fictief huurvoorbeeld. Voor onze 80 medewerkers huren we een kantoorruimte van 2000 vierkante meter, in een gebouw met een gemiddelde uitstraling in de dure Leopoldwijk. De huurprijs bedraagt er 225 euro per vierkante meter per jaar. We gebruiken ook vijftien ondergrondse parkeerplaatsen waarvoor we per plaats 1650 euro op jaarbasis betalen.

Een muisklik en een seconde later weten we dat een werkplek ons (zonder de algemene diensten en IT) 9052 euro per jaar kost, en dat dit ‘boven de benchmark voor wat betreft de gekozen locatie en uitstraling is’. En met ongeveer 25 vierkante meter per werkpost, is onze bezettingsgraad ook voor verbetering vatbaar. Met andere woorden: er is potentieel om onze huisvestingskosten te drukken.

Onderhandelen of verhuizen

Jeroen Govers, directeur real estate services bij AOS Studley, geeft toe dat de site vooral bedoeld is als opstapje naar een volwaardige analyse van de huisvestingssituatie van een bedrijf. “Het is natuurlijk geen exacte wetenschap”, zegt hij. “Maar voor een huurder is het wel een nuttig instrument om een eerste inzicht te krijgen in de huisvestingskosten.”

Bij een grondige analyse legt AOS Studley scenario’s in de weegschaal: de huisvestingssituatie behouden, optimalisatie in het bestaande gebouw, verhuizen naar een ander gebouw en een nieuwe ontwikkeling op maat. Een optimalisatie in het bestaande gebouw kan zowel betere huurvoorwaarden (lees: een marktconforme huurprijs) als een efficiënter ruimtegebruik (lees: minder vierkante meters) inhouden.

“Bedrijven zijn vandaag zeer cash- en kostenbewust”, zegt Govers. “En ze willen het liefst nog in het jaar zelf de impact zien op hun resultatenrekening. Als dat de belangrijkste drijfveer is, dan blijkt een optimalisatie in het bestaande gebouw vaak het meest voor de hand liggende scenario.” Verhuizen brengt inderdaad in eerste instantie een aantal kosten met zich mee: een schadevergoeding voor de wederinstaatstelling van het pand waaruit men vertrekt, de verhuiskosten, de inrichtingskosten voor het nieuwe pand… Een verhuis veroorzaakt vaak ook sociale onrust en onvrede.

Hoewel er relatief gezien meer ‘blijvers’ zijn dan vroeger, kiest het merendeel van de klanten van AOS Studley nog steeds voor een verhuis. “Maar dat heeft wellicht ook te maken met ons imago”, zegt Govers. “We zijn nogal bekend voor onze verhuis- en inrichtingsprojecten. Het is ook zo dat er voor heronderhandelingen van huurcontracten niet altijd een markconsultatie gebeurt. Een aantal eigenaars biedt proactief betere huurvoorwaarden aan hun klanten. En de huurder kan natuurlijk ook zelf het initiatief nemen.”

Goed om te weten is dat de crisis de omstandigheden op de huurmarkt voor kantoren grondig heeft veranderd. In Brussel en Antwerpen, de twee belangrijkste kantoormarkten van het land, neemt de leegstand stilaan alarmerende proporties aan. De kantooropname staat op een erg laag pitje. En investeerders die aan het einde van de hausse een kantoorproject op risico kochten, zien stilaan ook de periode van de huurgarantie aflopen.

Kandidaat-huurders staan dus in een sterke onderhandelingspositie. Maar ook als u nog gebonden bent aan een huurcontract, is de huidige context wellicht een speelveld om betere huurvoorwaarden te bedingen. “Het is inderdaad een gunstig moment om eens te gaan praten met de eigenaar”, weet Frank Valkeneers, managing director bij de vastgoedadviseur Colliers-EPMC. “Maar je moet daarbij ook iets te bieden hebben als huurder. Zo niet zal de eigenaar zeggen ‘contract is contract’. Een klassiek voorbeeld is om, in ruil voor betere huurcondities, de huurperiode te verlengen.”

Het is logisch dat grote huurders meer gewicht in de schaal kunnen leggen. En u staat sterker als de einddatum van uw huurcontract nadert. “Maar je mag natuurlijk niet te lang wachten”, merkt Valkeneers op. “Want verhuizen vraagt toch altijd wat tijd. Dat weten de eigenaars ook.” Het is ook comfortabeler onderhandelen als u met een alternatief de gesprekken kunt aanvatten. Valkeneers: “Vaak verkennen huurders met een beperkte tender de markt en het beste voorstel spelen ze dan uit aan de onderhandelingstafel.”

Jeroen Govers merkt nog op dat ook een gewijzigd bedrijfsimago een reden kan zijn om toch naar een ander gebouw te verhuizen. In tijden van booming business is het misschien mogelijk en opportuun om klanten te imponeren met een state-of-the-artgebouw op een toplocatie. Maar nu kan het ook averechts werken. Bovendien zal het kostenplaatje bij een verhuis in zo’n geval duidelijk voordeliger uitvallen. Want op een toplocatie in het centrum ligt de huurlast onvermijdelijk een flink stuk hoger dan pakweg in de Brusselse periferie. En daar kan geen heronderhandeling tegenop.

Koopjes op de markt?

Biedt de crisis ook opportuniteiten voor wie een bedrijfspand voor een prikje op de kop wil tikken? Want nu de faillissementsaantallen al enkele maanden pieken, lijkt een toevloed van bedrijfspanden op de markt een kwestie van logica. Dat blijkt in de praktijk toch wat tegen te vallen. “In onze portefeuille van bedrijfspanden zit er geen enkel pand dat uit een faillissement komt”, zegt Frank Valkeneers. “En koopjes? Nee, bedrijfspanden verkopen nog heel goed en tegen stevige prijzen. Vergeet niet dat er in bepaalde regio’s nog altijd een schaarste is aan kmo-grond.”

Misschien is het nog wat te vroeg, want een faillissementsafwikkeling is doorgaans geen snelprocedure. “Als het vastgoed in handen komt van de bank kan ik me ook voorstellen dat die het in de huidige marktsituatie niet onmiddellijk op de markt zal brengen”, oppert Anthony De Wit, directeur van de afdeling real estate & infrastructure KPMG.

Maar waarom zou u sowieso uw (schaarse) middelen blokkeren in een bedrijfsgebouw? Strategisch kan het een troef zijn. Voor sommige bedrijven is de locatie en/of het vastgoed zo belangrijk – om logistieke, commerciële of personeelsredenen – dat ze de zekerheid van een eigen gebouw erg waarderen. Meer flexibiliteit is ook een argument: een eigen gebouw biedt meer vrijheid om te reorganiseren of opnieuw in te richten. Of om snel in te spelen op nieuwe markttendensen. Al kan, zeker bij een ingrijpende reorganisatie, het bedrijfspand even goed een blok aan het been zijn. Geïnspireerd door de privésituatie speelt bij bedrijfsleiders wellicht ook het idee dat huren weggegooid geld is. Een bedrijfspand kopen of bouwen wordt dan gezien als een investering met een mooie potentiële meerwaarde. Een pand gekocht met eigen middelen kan natuurlijk ook als onderpand gebruikt worden bij een financiering.

Vanuit financieel oogpunt ziet Anthony De Wit echter weinig argumenten pro kopen. Zeker nu niet. “Voor een aankoop is cash vereist. Middelen die je beter kunt gebruiken voor de kernactiviteit. En de periode dat je 90 tot 95 procent van de aankoopsom kon lenen, is voorbij. Nu mag je tevreden zijn met een loan to value van 70 tot 75 procent. Bij aankoop krijg je een activa- en passivatoename op de balans. Dat heeft meestal een negatieve impact op de solvabiliteit. Je zit ook opgezadeld met de beheers- en onderhoudskosten. Die zijn onzeker en niet te onderschatten.” Nog een specifieke Belgische handicap zijn de hoge registratierechten bij de verwerving. Door middel van een gesplitste aankoop, waarbij eerst een erfpachtrecht op het gebouw wordt verworven en nadien de naakte eigendom in een tweede vennootschap terechtkomt, kunnen die wel aanzienlijk verminderd worden.

Cash genereren

Een formule die de jongste jaren een sterke opmars heeft gekend, is de sale-and-lease-backoperatie. Het vastgoed wordt verkocht aan een investeerder; de vorige eigenaar verbindt zich ertoe om het pand (op lange termijn) terug te huren. “Sale-and-lease-back werd ooit aangezien als een laatste financieringsbron voor wanhopige ondernemers. Vandaag geldt het als een moderne financieringstechniek”, becommentarieert Anthony De Wit.

De bekendste voorbeelden in ons land zijn de Pubstonedeal, waarbij InBev zijn cafés verkocht aan Cofinimmo, en de verkoop van overheidsgebouwen aan Fedimmo, een dochter van Befimmo. Voor vastgoedinvesteerders is sale-and-lease-back een aantrekkelijke manier om hun portefeuille uit te breiden. Het gaat vaak om langetermijnhuurovereenkomsten, met één huurder (minder beheerskosten) en met een beperkt risico op leegstand. Belangrijkste voordeel voor de verkoper-leasingnemer is dat er cash gegenereerd wordt.

Anthony De Wit wijst erop dat de term sale-and-lease-back soms voor verwarring zorgt: “In de praktijk gaat het immers meestal om een sale-and-rent-back. Dat is eigenlijk een verkoop in combinatie met een operationele leasing. Sale-and-lease-back verwijst eerder naar een verkoop gecombineerd met een financiële leasing. Het grote verschil is dat bij een rent-back het vastgoed boekhoudkundig van de balans verdwijnt van de verkopende partij. Je krijgt dus een verbetering van de balansstructuur. Bij een lease-back is dat niet het geval, het gebouw blijft op de balans van de verkoper. En ook fiscaal is het minder voordelig (zie kader Leasen: IFRS versus Belgische boekhoudregels).” Een mogelijk interessant (neven)effect van een rent-backformule is dat het eigen vermogen toeneemt, waardoor ook de basis voor de berekening van de notionele-intrestaftrek verhoogt.

Is een sale-and-rent-back alleen interessant voor bedrijven met een grote vastgoedportefeuille, genre InBev destijds? Of kan een kmo met één of twee bedrijfspanden ook gebruik maken van deze formule? “Een waarde van 5 miljoen euro lijkt me voor institutionele investeerders toch wel een minimum. Maar daar ben je toch al vrij snel aan. Voor kleinere objecten zal de huisbankier meestal de eerste gesprekspartner zijn. Maar banken zullen zo’n operatie eerder als een kredietverlening benaderen.”

Door Laurenz Verledens

In Brussel en Antwerpen, de twee belangrijkste kantoormarkten van het land, neemt de leegstand stilaan alarmerende proporties aan.