Een dagje uit naar het park

In de nieuwe generatie kantoorparken is het aardig toeven. Je kan er fitnessen, een hapje eten, boodschappen doen, zelfs een filmpje meepikken. Alleen de bereikbaarheid is soms een probleem. Maar ook daaraan wordt gewerkt.

Mechelen, zeven uur ‘s morgens. Ondanks het vroege uur is het al behoorlijk druk in het fitnesscentrum Passage Fitness. Mannen en vrouwen werken er zich in het zweet op loopbanden, hometrainers en andere cardiotoestellen. Na een uurtje fitnessen nemen ze snel een douche om vervolgens te vertrekken naar het werk. Voor de meeste fitnessfanaten in Passage Fitness is dat werk vlakbij. Het fitnesscentrum ligt immers op Mechelen Campus, een nieuw kantoorpark op het industrieterrein Mechelen-Noord. Ook na het werk zakken heel wat werknemers af naar het fitnesscenter. Hun motivatie is dezelfde als die van de ochtendploeg: beter een uurtje sporten dan je op te winden in de file.

Het fitnesscentrum is slechts een van de vele faciliteiten die op Mechelen Campus voorhanden zijn. Er is ook een restaurant, uitgebaat door Eurest, een copycenter en een postroom. De krantenkiosk doet ook dienst als leveringspunt voor andere faciliteiten zoals foto-ontwikkeling, de was- en stomerijdienst, de boodschappendienst. Een bestelling doen is eenvoudig: daartoe dient onder meer het intranet van Mechelen Campus.

Elk kantoorpark zijn fitness?

Mechelen Campus (een project van Eurinpro, de nieuwe naam voor de divisie projectontwikkeling van Verelst) is misschien het eerste kantoorpark in ons land dat een dergelijk uitgebreid dienstenpakket aanbiedt, maar het ziet ernaar uit dat het snel navolging krijgt. Het prestigieuze The Corporate Village in Zaventem (een project van Airport Garden, een krachtenbundeling van Holdinter, de oorspronkelijke eigenaar van de site, enkele privé-investeerders en Mercairos, een samenwerkingsverband tussen Mercator Bank en Verzekeringen en projectontwikkelaar Kairos) maakt potentiële huurders warm met een fitnesscenter, restaurants en enkele convenience stores. Een Crowne Plaza-hotel (314 kamers) en een park van 3 hectare maken het project compleet. En het Parc d’Alliance in Braine-l’Alleud (een project van Axa Royale Belge en Bernheim Real Estate Development) lijkt zelfs nog een stap verder te gaan door het concept van het kantoorpark te combineren met een residentieel project, een cinemacomplex, een hotel en een fitnesscenter. De plannen voor een commercieel centrum op de site worden nog bestudeerd.

Vanwaar die plotse drang van projectontwikkelaars om het (in ons land nog vrij jonge) kantoorparkconcept in deze zin te upgraden? Was het succes van het traditionele kantoorpark aan het afnemen? De eerste kantoorparken moesten het vooral hebben van een goede ligging: makkelijk bereikbaar met de wagen, bij voorkeur in een rustige en groene omgeving. Dat de huurprijzen er doorgaans beduidend lager liggen dan in een kantoorgebouw in het stadscentrum, was (en is) een andere troef. Maar de toename van het aantal kantoorparken in sommige regio’s heeft zowel de bereikbaarheid als het groene, rustige karakter geen goed gedaan. Ondertussen lijkt er van stadsvlucht bij de kantoorgebruikers geen sprake meer te zijn. Recente analyses maken gewag van een hernieuwde aantrekkingskracht van het stadscentrum als kantoorlocatie (zie kader: Kantoorparken in de stad). En de slabakkende economie lijkt vooral de kantoorparken in de Brusselse rand te treffen.

Moeten we het ruime aanbod van diensten in de nieuwe generatie kantoorparken dan als een middel zien om het tij te doen keren? Anneleen Desmyter, project manager bij Eurinpro, vindt het een te enge interpretatie. “We moeten toegeven dat we in het huidige economische klimaat gelukkig zijn dat we die diensten nu al kunnen aanbieden. Want terwijl de kantoorparken in de Brusselse rand met leegstand worden geconfronteerd, vinden wij hier vlot huurders. Die diensten verhogen zeer zeker de aantrekkingkracht van de campus. Maar het is geen reactie op een conjuncturele zwakte geweest. Het concept van Mechelen Campus, inclusief de diensten, dateert van voor de economische recessie.”

Eurinpro speelde in op een maatschappelijke evolutie. De strakke afbakening tussen het professionele en het privé-leven verdwijnt. Dat is zeer duidelijk in de hightechsectoren. De traditionele nine-to-five-baan bestaat daar nauwelijks nog. Als er veel werk is, wordt er doorgewerkt, als het wat rustiger is, kan men er ook makkelijker enkele uurtjes tussen uit. In zo’n context is het als werkgever belangrijk dat de combinatie van wonen, werken en vrije tijd voor de werknemers zo aangenaam mogelijk wordt gemaakt.

Hoewel ook The Corporate Village kan uitpakken met een mooi dienstenpakket, nuanceert Eric Verbeeck, gedelegeerd bestuurder van Kairos, toch het belang ervan. “Vergeet niet dat de vraag naar dergelijke diensten is ontstaan in volle internethype. Door de krapte op de arbeidsmarkt moesten ICT-bedrijven iets speciaals doen om mensen aan te trekken. Op die manier is er een opbod ontstaan. Met de gewijzigde economische situatie is die druk vandaag grotendeels weggevallen.” Verbeeck trekt niet in twijfel dat een uitgebreid dienstenpakket een meerwaarde is voor een kantoorpark. Maar hij stelt zich wel vragen bij de economische haalbaarheid ervan. “Is het zinvol dat elk kantoorpark een fitnesscenter heeft? Ik zie veel meer in samenwerking. Kantoorparken die bij elkaar in de buurt liggen, zouden hun dienstenaanbod op elkaar moeten afstemmen. Op die manier kunnen ze wel de nodige kritische massa halen. Je moet ook nagaan wat de buurt al te bieden heeft. We hebben in The Corporate Village ruimte voorzien voor enkele winkels. Maar we houden dat bewust zeer beperkt. Want 500 meter hier vandaan heb je een schitterend winkelcentrum met alles erop en eraan: de winkelstraat van Zaventem. Het zou toch te gek zijn dat wij met de plaatselijke middenstand gaan concurreren.”

Een gelijkaardige analyse horen we van Jean Van Gyseghem, algemeen directeur van Eurobalken, de projectontwikkelaar achter het recent opgeleverde kantoorpark Twin Squares in Diegem. “Natuurlijk is een winkelcentrum in de buurt of op het kantoorpark een troef. Maar valt zoiets op een min of meer rendabele manier uit te baten? Voorbeelden in Nederland en Duitsland leren ons dat je daarvoor toch minimum 100.000 vierkante meter kantoorruimte nodig hebt.” In de Twin Squares is het dienstenaanbod beperkt tot een onthaalpaviljoen, een croissanterie, een conferentieruimte en een restaurant. Is dat voldoende in de huidige marktsituatie? Van Gyseghem wijst erop dat het kantoorpark nog andere troeven heeft: “We hebben heel veel aandacht besteed aan de kwaliteit van de omgeving. Het is een zeer rustgevende plek geworden, met een mooie landschapstuin, een vijver, fonteinen, twee pleinen. Je hebt in het park ook geen last van het verkeer. Met dit alles onderscheiden we ons zeer sterk van een kantoorlocatie in het centrum van Brussel.”

Werken aan bereikbaarheid

We zeiden het al: de bereikbaarheid met de wagen – eens een troef – is voor veel kantoorparken stilaan een handicap aan het worden. Zo worstelt de omgeving van Zaventem-Diegem met een ernstig mobiliteitsprobleem en ook in Mechelen neemt de verkeersdrukte rond de nieuwe kantoorparken snel toe. Slachtoffer van het eigen succes, luidt het. Maar er zou beterschap in het vooruitzicht zijn: een aantal belangrijke ontsluitingswerken zit in de pijplijn of is al opgestart. Opvallend: het initiatief en de financiering voor de werken komt dikwijls van de privé-sector. Zo hebben in Diegem een aantal kantoorparken (onder meer Park Lane, Green Square, Hermes en Twin Squares) de handen in elkaar geslagen om bestaande infrastructuur vlotter te doen aansluiten op de Brusselse ring. “We zijn min of meer verplicht om dit zelf te doen,” zegt Jean Van Gyseghem. “Je kan wel wachten op overheidssteun, maar intussen neemt het probleem alleen maar toe. Eigenlijk kunnen we dus niet wachten.”

Ook rond The Corparate Village is het de projectontwikkelaar die de noodzakelijke verbindingen met de ring financiert. Eric Verbeeck: “We zullen in totaal ongeveer 37 miljoen euro investeren in infrastructuurwerken om The Corporate Village zo goed mogelijk bereikbaar te maken. We kunnen ons dat permitteren omdat de ligging uniek is en omdat het een voldoende groot project is. Maar eigenlijk verwacht je toch wel dat de overheid hierin ook zijn verantwoordelijkheid neemt.” In Mechelen loopt het contact met de overheid blijkbaar vlotter. Daar werken de belanghebbende privé-actoren en de overheid samen aan een mobiliteitsplan.

Een relatief nieuw gegeven is dat de kantoorparken er nu ook naar streven om goed met het openbaar vervoer bereikbaar te zijn. Vroeger heette het dat een bus- of tramhalte in de buurt van een kantoorpark weinig zin heeft omdat iedereen er toch met de wagen naar het werk komt. En er werd dan verwezen naar de aard van de bedrijven die zich in de kantoorparken vestigden: ICT- en consultancybedrijven met werknemers die veel de baan op moeten. Nu de ICT-sector het laat afweten, moeten er andere bedrijven worden aangetrokken, bedrijven die vaak meer sedentaire werknemers hebben.

Op dit terrein mogen we blijkbaar op meer overheidssteun rekenen. Diegem is intussen voorzien van een volwaardig station, met goede busverbindingen naar de verschillende kantoorparken. Ook in Mechelen is het aantal en de frequentie van de busverbindingen naar de kantoor- en bedrijvenparken sterk uitgebreid. “Nog een troef van het kantoorparkconcept,” stelt Anneleen Desmyter. “Als kantoorpark met een aanzienlijk aantal bedrijven en werknemers sta je veel sterker tijdens onderhandelingen met De Lijn dan als klein individueel bedrijf.”

Laurenz Verledens

“Is het zinvol dat elk kantoorpark een fitnesscenter heeft?”

Eric Verbeeck, Kairos

“Diensten die typisch zijn voor het centrum van een stad, willen we niet naar hier halen.”

Anneleen Desmyter, Eurinpro