Net als de verhuurmarkt is ook de investeringsmarkt er pas bovenop gekomen in december. Niet genoeg om de cijfers van 2008 (2,9 miljard euro), laat staan die van 2007 (5 miljard euro) te evenaren, maar toch voldoende om de optimisten een hart onder de riem te steken.
...

Net als de verhuurmarkt is ook de investeringsmarkt er pas bovenop gekomen in december. Niet genoeg om de cijfers van 2008 (2,9 miljard euro), laat staan die van 2007 (5 miljard euro) te evenaren, maar toch voldoende om de optimisten een hart onder de riem te steken. Volgens CB Richard Ellis (CBRE) bedroeg in 2009 het investeringsbedrag in Belgisch vastgoed 1,24 miljard euro. Jones Lang LaSalle (JLL) komt iets hoger uit, 1,4 miljard euro. JLL is overigens erg opgetogen over de transacties in de laatste maanden van het jaar. "Met 1,4 miljard euro is dit weliswaar het slechtste jaar van het voorbije decennium, maar door de 700 miljoen euro die tijdens het laatste trimester gerealiseerd werd - 510 miljoen alleen al in december - kunnen we toch gewagen van een positief en hoopgevend jaareinde", zegt Norbert Müller, die de afdeling capital markets BeLux bij JLL leidt. De laatste transacties van het jaar bevestigden de stevige trend van het voorbije jaar: de Belgische investeerders (die van 1,7 miljard euro terugvielen op 960 miljoen euro) en hun Duitse collega's (352 miljoen euro, iets meer dan in 2008) hebben het grootste stuk van de aankooptaart naar zich toegetrokken (samen 96 procent van het totale volume). Fortis Real Estate was goed voor bijna 35 procent van het totale bedrag aan professionele vastgoedinvesteringen in België. De aankoop van de Trade Mart op de Heizelvlakte (60 miljoen euro), van het complex Gent-Zuid (55 miljoen) en van het distributiecentrum Carrefour Distribution in Kontich (49 miljoen) behoorden tot de grootste transacties van het jaar. AXA huppelde in vergelijking met de voorgaande jaren iets achterop, maar be-eindigde het jaar toch in schoonheid, dankzij de aankoop van de vennootschappen Parc Léopold en Froissart Léopold, eigenaar van de gebouwen Park View en Urban Offices aan de Etterbeeksesteenweg en in de Froissartstraat in Etterbeek, kon de verzekeraar voor 35 miljoen euro de hand leggen op het kantoorgedeelte (meer dan 8500 vierkante meter) van Bell'Art. Dit gemengd project van projectontwikkelaar Allfin (Marnix Galle) is al opgeleverd en al goed gevuld. "In Bell'Art werd een gebouw voor 21 jaar in vruchtgebruik gegeven aan de permanente vertegenwoordiging van Ierland bij de Europese Unie", zegt Gaétan Clermont, CEO voor België en Luxemburg van CBRE. "Het andere zal, met kortere huurcontracten, ingenomen worden door Google en de Ierse ambassade. Het rendement op dat project ligt iets onder de 6 procent." Er is dus sprake van een afnemend rendement, wat de markt zou moeten geruststellen. De belangrijkste transactie van het jaar - en voor het winkelsegment in België zelfs de grootste aller tijden - hebben we te danken aan het Duitse open fonds Union Investment Real Estate, begeleid door Catella Belgium (Maxime Xantippe), legde het de hand op het shoppingcenter K in Kortrijk. De deal spijsde de kas van verkoper Foruminvest met meer dan 200 miljoen euro. De goede gezondheid van het retailsegment is trouwens een van de opmerkelijke fenomenen van het voorbije jaar. In het totale investeringsvolume zou het goed zijn voor een aandeel van ongeveer 35 procent. In het kantoorsegment kreeg ook de aankoop van het Forumproject eind december door de Kamer van Volksvertegenwoordigers voor 139 miljoen euro veel aandacht. Bijna gelijktijdig was er de verkoop van het 't Serclaesgebouw door CBRE Investors aan de Hogeschool-Universiteit Brussel voor 60 miljoen euro. Een andere belangrijke transactie van het afgelopen jaar is de verkoop van het Siriusgebouw door Banimmo aan het Duitse besloten fonds Signa voor 70 miljoen euro. "Forum en 't Serclaes zouden, als ze verhuurd in plaats van verkocht waren, erg gegeerd zijn bij investeerders die uit zijn op degelijke producten die op lange termijn verhuurd worden aan goede huurders", oppert Müller. Vastgoed van dat type kwam in 2009 nauwelijks op de markt, tot groot ongenoegen van de investeerders. "De investeerders maken zich zorgen over de gezondheidstoestand van de ondernemingen", zegt Gaétan Clermont. "En de eigenaars zijn blijven zitten op de goede producten die ze in handen hadden." Hij wijst ook op de waardedaling van de Brusselse gebouwen. "In Brussel mag men ervan uitgaan dat de waarde van de kantoren in 2009 met 15 procent gedaald is. De rendementen zijn bijgevolg gestegen naar 6,25 procent voor de standaardcontracten. Voor de huurcontracten op langere termijn hebben de rendementen relatief goed standgehouden rond 5,5 procent." Müller is iets voorzichtiger. "Het is moeilijk om een cijfer te plakken op de daling van de waarde. Maar voor eersteklas panden kan worden gezegd dat de prijzen stabiel gebleven zijn. De tweede- en derdekeusgoederen werden zo weinig verhandeld - omdat de eigenaars hun eigendom niet wilden afstaan tegen de voorgestelde prijzen - dat het nutteloos is om te gewagen van een referentierendement." En hoe zijn de vooruitzichten voor 2010? Clermont gaat uit van een verdubbeling van het investeringsvolume in België en hij is van oordeel dat "we nieuwe investeerders van over heel de wereld zullen zien verschijnen op de Belgische markt, die daardoor weer zal opbloeien". Müller heeft het dan weer over een "eerder voorzichtig optimistische en positieve tendens. De moeilijkheden zijn weliswaar niet achter de rug, maar men heeft er alleszins goed aan gedaan om zich in 2009 gedeisd te houden, want ik denk dat het ergste nu wel voorbij is." Door Guy VerstraetenRetailinvesteringen waren goed voor meer dan een derde van het totale investeringsvolume.