“Diversiteit is onze troef”

Bedrijven worden veeleisender en verwachten kwaliteit en flexibiliteit van de vastgoedeigenaars. De huidige conjunctuur versterkt die tendens nog.

De Brusselse vastgoedmarkt maakte de voorbij jaren een steile opgang, maar hoe lang duurt het voor hij de gevolgen van de dalende conjunctuur voelt? We vroegen het aan Michel Pilette, afgevaardigd bestuurder van Jones Lang LaSalle.

TRENDS. Met 26% van de transacties zorgde de telecom-, media- en technologiesector (TMT) vorig jaar voor beroering op de markt. Dreigt hun belang in het Brusselse vastgoed door de recente crisis af te nemen?

MICHEL PILETTE (JONES LANG LASALLE). “TMT-bedrijven kennen inderdaad een periode van grotere rationalisering. Maar ik denk dat het om een consolidatieperiode na de periode van sterke groei gaat. In België gaan die bedrijven niet tot massale inkrimpingen over. Ze bevriezen alleen een aantal groeiplannen. Anderzijds weten ze goed genoeg dat ze het vertrouwen van de investeerders zullen terugwinnen dankzij hun deskundigheid op het gebied van management. Vastgoed is een van de rechtstreekse parameters voor een goed beleid. Hun keuze gaat dan ook uit naar efficiëntere gebouwen om de functioneringskosten te drukken. Die houding zou wel eens enkele verhuizingen tot gevolg kunnen hebben. Op termijn, en nadat ze hun plaats op de markt beter hebben kunnen definiëren, zouden die bedrijven weer een – zij het gecontroleerde – groeiperiode kunnen meemaken, met veel activiteiten in de periferie.

“Een tweede element waarmee je rekening moet houden, is de verscheidenheid van de functies. In tegenstelling tot vele andere steden, die hun vastgoedontwikkeling grotendeels op de TMT-sector hebben gebaseerd, koos Brussel voor een aanbod naar verscheidene sectoren van de economie. Daarbij spelen ook de Belgische en Europese openbare instellingen een duidelijke rol. Globaal genomen zou de markt dus niet te veel te lijden mogen krijgen.”

Sinds enkele jaren merken we een duidelijke tendens naar rationalisering van het aantal vierkante meters. Kan dit fenomeen nog vergroten?

PILETTE. “Zeer zeker. In België ligt de gemiddelde oppervlakte per persoon tussen zestien en twintig vierkante meter. Dat zal wellicht dalen tot twaalf à vijftien vierkante meter. Om de kosten per arbeidsplaats te verlagen, zoeken bedrijven efficiënte gebouwen, die echt goed scoren dankzij het gebruik van de allernieuwste technologieën. Dat gebruik van rationele ruimte gaat gepaard met een groter dienstenaanbod. Wellicht zal het steeds vaker voorkomen dat verschillende gebruikers samen bepaalde lokalen binnen één gebouw gebruiken, zoals restaurants, conferentiezalen enzovoort. Dienstencentra zullen ook een mooie toekomst kennen.

“Ten slotte zal de mobiliteit een cruciale rol gaan spelen. De toegankelijkheid, zowel met de auto als met het openbaar vervoer, zal moeten worden verbeterd. De werknemers zullen heus wel aanvaarden om binnen een kleinere of een anders ingedeelde ruimte te werken als ze dat tenminste op een comfortabele en aangename manier kunnen doen.”

Is het nog wel verstandig om aan een verhoging van de huurprijzen te denken?

PILETTE. “Binnen de negentien gemeenten blijft de vraag zeer groot. De openbare besturen zoeken naar grote gebouwen, die door het minieme aanbod moeilijk te vinden zijn. In de Leopoldswijk zullen de 200.000 vierkante meter nieuwe en gerenoveerde gebouwen progressief worden aangeboden tussen nu en het jaar 2005. De Europese Unie zal daar een groot deel van claimen. Ook de projectontwikkeling rond het Zuidstation zal stelselmatig gebeuren, met als logisch gevolg dat een groot aantal eigendommen al op voorhand gehuurd wordt. In de Brusselse regio zal die situatie niet snel veranderen, zodat er een tekort ontstaat voor bepaalde types van gebouwen, met een verhoging van de huurprijzen tot gevolg.

“De periferie, en voornamelijk de groene ring, zal onder grotere druk komen te staan vanwege de bedrijven die geen plaats vonden bínnen de negentien gemeenten. En ten slotte zal het verschil tussen de kwaliteitsprojecten en minder hoogstaande eigendommen zich ook duidelijk laten voelen in de huurprijzen.”

Véronique Pirson