De lamentabele toestand op de kantorenmarkt is een steuntje in de rug voor de zakencentra.
...

De lamentabele toestand op de kantorenmarkt is een steuntje in de rug voor de zakencentra. Het aantal zakencentra (of business centers) in ons land groeit gestaag. En ook hun bezettingsgraad vertoont een positieve tendens. Steeds meer bedrijven stellen hun beslissing uit om een huurcontract van 9 jaar aan te gaan. Ze zijn in afwachting best gelukkig met de formules die zakencentra hen bieden. Al kan het aangebodene erg uiteenlopend zijn.ABC.Laten we eerst even het begrip omschrijven. Ook dat is geen sinecure. Zoveel stemmen, zoveel verschillende definities, al vertonen die onderling slechts kleine verschillen. In een studie over zakencentra (ook de benamingen bedrijvencentra en business centers doen de ronde) hanteren Theo Vaes en Fina Dorval van Antwerp Business Center volgende omschrijving. "Een centrum waar bedrijven uit binnen- en buitenland terecht kunnen om één of meerdere kantoren te huren, al dan niet met de bijhorende infrastructuur. Onder dat laatste wordt verstaan : computergebruik met diverse softwaremogelijkheden, gebruik van het fax- en kopieerapparaat, van de vergaderzalen, de koffiehoek... Bedrijvencentra beschikken bovendien over een team van klantgerichte medewerkers die bedrijven op verschillende domeinen willen bijstaan : van telefoonbeantwoording, over technische support, verwerking van de boekhouding, het maken van vertalingen tot het verzenden van mailings."Een hele mond vol. Kern van de zaak is echter dat vooral startende bedrijven (en buitenlandse ondernemingen die de markt komen verkennen) er een onderkomen vinden, zonder langlopende huurcontracten te moeten afsluiten of zware investeringen in apparatuur te moeten doen. "Flexibiliteit is het toverwoord," vult Theo Vaes aan. "Het kantoorgebruik kan precies worden afgesteld op de wijzigende behoeften van bedrijven. Een kantoortje meer kan zonder langdurige zoektochten naar verhuurbare oppervlakte. Een kantoortje minder zonder bestaande huurcontracten te breken."Flexibiliteit is inderdaad de grote troef van zakencentra. Huurtermijnen van één of drie maanden zijn eerder regel dan uitzondering. Verantwoordelijken uit deze sector wijzen ook op andere pluspunten. Maar die zijn ons inziens minder uitgesproken. Een kantoor in een zakencentrum zou voordeliger zijn. Kosten vergelijken (is een ingericht kantoor goedkoper dan een ruwbouw die moet aangekleed worden ?) blijft echter moeilijk. En in een zakencentrum zouden bedrijven een hogere productiviteit halen. Ook een moeilijk te verifiëren stelling.GROEIHORMOON.Wel natrekbaar is volgens Tom Fillet, national sales manager bij Regus, de factor snelheid. Bedrijven die in minder dan geen tijd een kantoor in gebruik willen nemen, kunnen volgens hem alleen terecht in zakencentra. In andere kantoorpanden duurt het weken en zelfs maanden voor het huurcontract is getekend, de telecommunicatiemiddelen gebruiksklaar zijn gemaakt en de kantoorindeling is aangepast. Hij haalt het voorbeeld aan van het Amerikaanse Ameritech dat in 1994 in minder dan geen tijd een kantoor in Brussel wilde. De strijd om de Belgacom-participatie barstte toen immers in alle hevigheid los. Elke dag dat Ameritech geen onderkomen vond in onze hoofdstad, was een dag verloren. Ameritech belandde uiteindelijk in één van de zakencentra van Regus, een internationale uitbater van zulke business centers. Regus beschikt in ons land over drie business centers : in de Trierstraat, aan het Stefanieplein en in het Airport Business Center. Alle drie in Brussel. Maar ook Antwerpen volgt. Regus zal immers in november een verdieping in gebruik nemen van het Astrid Plaza-complex op het Antwerpse Astridplein. En eveneens in de nabije toekomst (september) opent Regus een vestiging in Waterloo.Regus werd opgericht in 1960, maar begon pas aan zijn volle bloeiperiode in 1990 onder Mark Dixon. De onderneming groeit snel. In 1990 beschikte Regus over 5 zakencentra in Europa, momenteel zijn dat er 59 en tegen het einde van 1996 wil Regus in Europa 80 centra bezitten. In 1995 boekte Regus in Europa (de geconsolideerde cijfers die rekening houden met de prestatie van de Amerikaanse tak Omni Corporation liggen een stuk hoger) op iets meer dan 700 miljoen frank omzet zowat 60 miljoen frank winst. Dit jaar moet de omzet de 1,7 miljard frank overstijgen. De winst zal rond 170 miljoen frank schommelen. Regus moet het vooral hebben van de buitenlandse ondernemingen. Die maken in België ongeveer 90 % van het klantenbestand uit. Die ondernemingen vestigen hun branch offices in een zakencentrum of vestigen er zich terwijl ze de markt verkennen. VASTGOEDHATER.Zakencentra lossen volgens Tom Fillet het fileprobleem op. Bedrijven kunnen een kleine kantooroppervlakte huren in de buurt van de woonplaats van de werknemers. De modernste communicatiemiddelen zorgen voor het nodige overleg tussen de verschillende diensten. Mooie stelling. Maar zijn zakencentra dan niet meer dan een stap op weg naar het thuiswerk ? Met de modernste communicatiemiddelen kunnen werknemers ook vanuit hun huiskamer met de collega's overleggen. Fillet vreest die tendens niet. "Het sociaal aspect is belangrijk voor werknemers. Zakencentra geven hen de kans vlakbij huis te werken en toch medewerkers te ontmoeten."Fillet somt trouwens nog een aantal andere voordelen op van de zakencentra. Die zijn volgens hem bijna steeds gevestigd in nieuwe en goed uitgeruste gebouwen. Ondernemingen die van de centra gebruik maken, hoeven nauwelijks te investeren, hebben geen vastgoed meer in portefeuille en kiezen gewoon een ander onderkomen wanneer het gebouw aan renovatie toe is.Regus biedt de klanten kantoorruimte en het gekende dienstenpakket. Telefoon-, fax- en modemlijnen zijn voorzien, het pand is volledig bemeubeld, en ook telefoonbeantwoording, postbedeling, onderhoud en taksen zitten in de basisprijs vervat. Die prijs verschilt wel naargelang van de ligging van het business center, de huurtermijn (hoe langer, hoe goedkoper) en de oppervlakte. Ruwweg kost een kantoortje van 20 à 30 vierkante meter 45.000 tot 85.000 frank per maand. Voor opties (alles wat vooraf niet vaststaat : verbruik frisdranken en koffie, vertalingen, typwerk, mailings, kopiëren...) betaalt de klant extra. Wie courant van de diensten gebruik maakt, mag rekenen op een maandelijkse factuur tussen 8000 en 15.000 frank.Opmerkelijk detail is trouwens dat Regus zijn gebouwen zelf huurt. De groep dwingt dankzij haar grote afname en internationale verspreiding een interessante huurprijs af en hoeft zich niet te bekommeren om het verouderen van het patrimonium.Nog opmerkelijk zijn de twee speciale formules die Regus aanbiedt. Met Regus Link kan een ondernemer op verschillende plaatsen ter wereld een onderkomen hebben, zonder op elke plaats steeds een kantoor aan te houden. De ondernemer beschikt via deze formule over een kantoor of conferentiezaal gedurende vier uur per maand. Ideaal voor prospectie. Regus Just in Time is een andere formule. Die laat toe twintig dagen per jaar in één van de centra van Regus wereldwijd te werken of te vergaderen. Het vermelden waard is tenslotte nog dat elke Regus-klant elke maand 3 dagen gratis kantoorruimte ter beschikking krijgt, waar ook ter wereld. CASESTUDY.Fina Dorval van ABC waarschuwt er echter voor niet alle zakencentra over dezelfde kam te scheren. En bij het vermelden van prijzen moet men er volgens haar voor oppassen geen appelen met citroenen te vergelijken. Er is, nog steeds volgens Dorval, een duidelijk onderscheid tussen business centers voor langere verblijven en zakencentra met eerder een hotelfunctie voor bedrijven. Ze wijst er ook op hoe versnipperd de Belgische markt voor zakencentra wel is. Het overzicht van alle in België actieve zakencentra toont immers aan dat ons land over een 350-tal zakencentra beschikt. Tot de groteren behoren bijvoorbeeld ook HQ (12 vestigingen in Europa) en Multiburo (een 20-tal filialen). De vergelijkende studie die ABC uitvoerde, toont volgens Dorval tenslotte aan dat de prijzen voor een standaardformule (voor een tweepersoonskantoor) in de buurt van de 35.000 frank per maand liggen. Laten we eens een praktisch voorbeeld nemen. Zakencentrum FuturX uit Moeskroen. De volledig ingerichte kantoren hier hebben een minimale oppervlakte van 25 m². Het centrum biedt net als de andere business centers een aantal diensten aan : telefonisten, fax, kopieermachine... Bovendien kunnen de bedrijven gebruik maken van een vertaaldienst of secretariaat, of zelfs een beroep doen op iemand die de verschillende administratieve formulieren voor hen invult. Voor een oppervlakte van 25 m² wordt 17.500 frank per maand gevraagd, inclusief kosten. Voor grotere oppervlakten wordt met een degressief tarief gewerkt. De eigenaars van het centrum willen vooral een maximale flexibiliteit bieden. Zo kunnen bedrijven die dat wensen, hun kantoren ook kopen tegen de prijs van 30.000 frank per m². Op die manier worden ze mede-eigenaar, naast de onderneming Vano Immo. Op dit ogenblik heeft een zestigtal ondernemingen zijn zetel in het centrum. Ongeveer vijftig bedrijven hebben er hun domicilie. Ze beschikken in het centrum over een brievenbus zodat ze een fiscaal adres op Belgisch grondgebied hebben, zonder er noodzakelijk ook kantoren te hebben. COMPLEMENTAIR.FuturX huisvest allerlei bedrijven. Die houden zich bezig met postorderverkoop, timesharing, verzekeringen, human resources enzovoort. De kracht van het centrum schuilt in de capaciteit om een complementariteit te ontwikkelen tussen de verschillende bedrijven. "Zo kan een Franse ondernemer die de Belgische markt wil aanvallen, een beroep doen op de wijze raad van een sociaal secretariaat, de Kamer van Koophandel, of leden van een fiduciaire ontmoeten," verklaart Luc Van Overschelde, gedelegeerd bestuurder. "Op één ochtend krijgt hij op die manier een volledig overzicht van wat hij moet doen om zijn activiteiten op Belgische bodem te starten. Wanneer hij zich dan hier vestigt, kunnen interimbureaus hem de nodige arbeidskrachten leveren." De klanten van het centrum komen uit alle sectoren. "De geografische ligging van Moeskroen is een belangrijke troef," gaat Luc Van Overschelde verder. "We bevinden ons op het symbolische kruispunt tussen het noorden en het zuiden van Europa. Het statuut van faciliteitengemeente is ook een ander voordeel omdat we de twee landstalen kunnen gebruiken, zonder probleem. Bovendien is personeel uit de regio vaak tweetalig."Franse ondernemingen die in Europa willen investeren, maken de helft van de klanten uit. Een vijfde van de cliënteel bestaat uit bedrijven uit andere landen. Belgen, dus. Het gaat vooral om ondernemingen uit de regio Moeskroen die willen profiteren van de complementariteit die het centrum biedt, maar ook van de gemakkelijke toegang. Futur X is aan de ingang van een industriepark gesitueerd, vlakbij de grote autowegen, midden in de driehoek Rijsel-Doornik-Kortrijk.VÉRONIQUE PIRSONGEERT WELLENSZAKENCENTRA Uitverkoren vestigingsplaats voor internationale zakenlui die een nieuwe markt willen verkennen.TOM FILLET (REGUS) Regus groeit dit jaar tot een onderneming met 80 vestigingen in Europa.