Het Limburgse aannemingsbedrijf Democo groeit terwijl de sector het erg moeilijk heeft. Vorig jaar haalde het een omzet van 150 miljoen euro, 20 procent meer dan in 2011. Daarmee stijgt het weer boven het niveau van voor de crisis, na een fikse terugval in 2010 door de bankencrisis en de koude winterdagen.
...

Het Limburgse aannemingsbedrijf Democo groeit terwijl de sector het erg moeilijk heeft. Vorig jaar haalde het een omzet van 150 miljoen euro, 20 procent meer dan in 2011. Daarmee stijgt het weer boven het niveau van voor de crisis, na een fikse terugval in 2010 door de bankencrisis en de koude winterdagen. Democo haalt bovendien een rendement met een bedrijfscashflow van 3 procent. "Eigenlijk nog te weinig", erkent Philip Demot, voorzitter en gedelegeerd bestuurder van Democo Group. "Omdat ons bedrijf dan bij de minste tegenvaller in het rood kan glijden. Maar heel wat collega-aannemers kunnen alleen dromen van zulke cijfers. De concurrentie is enorm. Door de crisis wordt er gewoon omzet weggekocht door onder de prijzen te duiken." "Onze strategie bestaat erin zuivere prijsconcurrentie zo veel mogelijk te vermijden door te focussen op zaken waar knowhow en creativiteit het verschil maken: eigen ontwikkeling, moeilijke overheidsopdrachten en in bouwteam." Democo werd in 1977 opgericht door drie Limburgse managers van een bestaand bouwbedrijf. Een van hen is intussen uitgekocht. De aandelen van de andere twee zijn in handen van hun vijf nazaten, van wie er vier werken in het bedrijf. Van oorsprong was Democo een industriebouwer, maar de focus verschoof naar kantoren en nutsprojecten, zoals verzorgingsinstellingen en scholen. Democo staat sterk als een residentiële aannemer. Een derde van zijn omzet vloeit voort uit de binnenstedelijke projecten, meestal in publiek-private samenwerking (pps), die zusterbedrijf DMI Vastgoed sinds 2002 ontwikkelt. Met DMI houdt Democo de marges op niveau. De bouwprijs is misschien net ietsje hoger dan die van andere aannemers, maar aan het einde van de rit wordt iedereen er beter van. "Ook de gemeente, die met de private opbrengsten een openbaar project kan financieren", zegt Demot. De medewerkers van Democo en DMI Vastgoed vormen van bij dag een van de conceptuele fase een bouwteam. Ze sturen de architect al zeer vroeg aan zodat zijn ontwerp afgestemd wordt op de uitvoering. Zo kunnen ze het ontwerp aanpassen aan nieuwe regels, creatief zijn met technische ruimte bijvoorbeeld of onnodige, kostprijsverhogende elementen vermijden zonder in te boeten op kwaliteit. "We wijken af van het klassieke model, waarbij de architect tijd steekt in een ingenieus maar soms wereldvreemd plan, dat voorlegt aan de bouwheer, die het project dan doorschuift naar de aannemer, die blind uitvoert", zegt Jacky Scherens, algemeen directeur van DMI. "Ook hij heeft er geen belang bij kosten te besparen, want hij leeft van de omzet. We kunnen enorme besparingen realiseren door de kennis in ontwikkeling en aannemerij te bundelen. De wisselwerking tussen Democo, DMI, architecten- en studiebureaus stimuleert creativiteit, innovatie en oplossingsgerichtheid." DMI heeft een balanstotaal van 39,5 miljoen en 12 miljoen eigen vermogen (2011, niet geconsolideerd in de Democo Group). Het verdubbelde vorig jaar de omzet tot 30 miljoen. Scherens ging acht jaar geleden nog alleen op pad met DMI in Hasselt, geruggensteund door een enkele medewerker. Het eerste project realiseerde het op het Genkse Stadsplein, 26 nieuwe winkels en 99 nieuwbouwappartementen. Het project van 50 miljoen (fase 1) startte in 1997 als de eerste pps in Vlaanderen voor binnenstedelijke ontwikkeling. "Omdat we zo vroeg in die toen onbekende formule stapten, hebben we in de loop der jaren een voorsprong opgebouwd", zegt Scherens. Heel wat lokale ondernemers wierpen zich de voorbije jaren op lokale vastgoedprojecten als alternatief voor andere beleggingen. "Die concurrentie speelde ons parten. De crisis heeft ons geholpen. De amateurs zijn nu grotendeels uit de ontwikkelingsmarkt verdwenen." De banken vragen dat 30 procent van de appartementen verkocht is voor ze een krediet verschaffen. Voor de bankencrisis lag die drempel lager. Bovendien werd die voorverkoop meestal al na enkele maanden na de opstart gehaald. Vandaag duurt dat soms een half jaar of meer. "Wie een project begint, moet financieel sterk staan", weet Demot. "Wij zijn dat. Bovendien is 30 procent voorverkoop bij DMI altijd al een interne voorwaarde geweest voor we een gebouw opstartten. Ook de door banken vereiste hogere inbreng van eigen middelen was voor ons nooit een probleem." Net omdat er minder projecten worden aangeboden, daalt het aanbod en raakt de vastgoedmarkt niet oververhit, redeneert Scherens. "Kopers zijn bereid te betalen voor kwaliteit op een goede locatie. De grenzen van de betaalbaarheid lijken bereikt. Ik geloof niet dat de prijzen fel zullen stijgen." Vandaag zijn er bij DMI twintig mensen aan de slag. Ze ontwikkelen onder meer beMINE in Beringen (de herbestemming van mijnterreinen), een bedrijvenpark in Waterschei (idem) of de Sion-site in Lier (de omvorming van oude stadsmagazijnen tot 140 wooneenheden). DMI hanteert drie criteria voor zijn ontwikkeling. Het project moet op een stedelijke toplocatie liggen, groot genoeg zijn en een gemengde bestemming hebben. Naast woningen bevat het project het liefst ook winkels, kantoren, verzorgingsinstellingen of nutsinfrastructuur als parkings, een school of een bibliotheek. Omdat projecten ook in fases gerealiseerd kunnen worden, worden het volume en de risico's in de tijd gespreid. Zo komen de wooneenheden niet op hetzelfde moment op de markt, wat de prijs negatief kan beïnvloeden. De schaalgrootte van de DMI-projecten (een minimum van het equivalent van 50 wooneenheden) is dan weer noodzakelijk door de pps-formule, relatief duur door erelonen van advocaten en andere consultants. Naast het werk voor DMI, is Democo ook gespecialiseerd in overheidsopdrachten met een design, build, finance and maintenance-formule (DBFM). Zo werkte het in oktober 2011 met de Oost-Vlaamse collega Denys drie stelplaatsen voor De Lijn af voor een waarde van 30 miljoen. Na bemiddeling door de financiële partner Macquarie Group werd het project verkocht aan een Nederlands infrastructuurfonds. "Een aannemer wil zulke projecten zo snel mogelijk van de balans om middelen vrij te hebben voor andere projecten", zegt Frederik Bijnens, algemeen directeur van de aannemingspoot. Democo werkt met Denys en de Participatiemaatschappij Vlaanderen aan de bouw van negen sportfaciliteiten over heel Vlaanderen, met een totale waarde van 20 miljoen. De projectvennootschap zal ze 30 jaar beheren. "Een aparte structuur per project per gemeente was niet haalbaar. De studie- en juridische kosten zouden veel te zwaar wegen. Daarom opteert de Vlaamse regering voor een bundeling van projecten. Zo'n overkoepelende DBFM-structuur is een trend, die nog zal versterken", zegt Bijnens. Democo bouwt ook in Polen, waar het 12 miljoen omzet haalt. Het zet er sinds 1994 kantoren en logistieke complexen neer. In het begin volgde Democo zijn Belgische klanten als Massive, Deceuninck en Soudal, maar vandaag werkt het ook voor andere opdrachtgevers. "Belangrijk is dat je sterk verankerd bent met de markt. We werken dus, op een Limburgse CEO na, bijna uitsluitend met Poolse medewerkers. Voor de Poolse klanten zijn we dus geen Belgisch bedrijf. Dat speelt daar een rol", beweert Bijnens. Net die lokale verankering was de reden waarom Democo Group sinds december een vestiging heeft in de Antwerpse binnenstad, waar zijn vastgoedpoot ettelijke projecten uitwerkt. Democo bewerkt de stad ook als autonome aannemer. De marges liggen er net iets hoger dan in Limburg, waar meer spelers actief zijn. Bijnens hielp zelf de Brusselse poot uit te bouwen. "Door lokaal aanwezig te zijn, kunnen we selectiever zijn. Hetzelfde geldt in de hoofdstad. Om dichter bij de klanten te zijn, willen we onze vestiging ook daar verschuiven van Sint-Pieters-Leeuw naar de binnenstad." Nog een tak van Democo Group is de afdeling techniek. De combinatie van elektriciteitsinstallateur AEW (inclusief AEW Green voor duurzame gebouwen), verwarmingsspecialist Van den Briele en schrijnwerker Deholi is goed voor 35 miljoen omzet. Zij moet in de groep financieel op eigen benen staan. Het gros van de omzet vloeit voort uit installaties en het onderhoud in de industrie, hotels, kantoren, winkels, rust- en verzorgingstehuizen. "Alleen daar kan je nog aanvaardbare marges halen, ook omdat er rechtstreeks voor de bouwheer gewerkt wordt", weet Theo Helven, algemeen directeur van AEW. "Als we verwarming of elektriciteit installeren als onderaannemer, dreigen we te worden uitgeperst door de hoofdaannemer -- ook als die Democo heet. Het eenvoudige kap- en slijpwerk kan iedereen. In industriële, retail- of hotelprojecten is meer kennis vereist. En we kiezen ook voor de subsidiegedreven zorgsector, omdat de prijzen minder conjunctuurgevoelig zijn." Een algemene aannemer als Democo kan perfect werken zonder de gedetailleerde expertise in schrijnwerkerij, verwarming en elektriciteit in huis te hebben. Dat werk laat hij meestal aan onderaannemers over. Waarom is Democo dan actief in deze niche? "Sommige klanten, bijvoorbeeld JBC en de Research Campus Hasselt, opteren voor de one stop shop-aanpak", zegt Helven. "Ook bij de renovatie van gebouwen is het nuttig die expertise in huis te hebben. Een complex dat een grondige opknapbeurt krijgt, doet op de nieuwste technieken een beroep om het in een groen verhaal te kunnen laten inschakelen. Vooral in Brussel bouwt Democo veel passiefprojecten." Volgens Helven past zijn afdeling ook in DBFM-projecten. Daar moet de aannemer soms tot 30 jaar zorg dragen voor het gebouw. Daarom heeft hij er belang bij van bij het ontwerp de techniek sterker af te stemmen op het onderhoud. Voor alle projecten geldt trouwens dat techniekers best ook bij het concept worden betrokken. "Al te veel worden een gebouw en de technieken los van elkaar ontworpen. Als ze niet op elkaar zijn afgestemd, geeft dat achteraf meer dan eens problemen."HANS BROCKMANS "De crisis heeft ons geholpen. De amateurs zijn nu grotendeels uit de ontwikkelingsmarkt verdwenen" Jacky Scherens "Al te veel worden een gebouw en de technieken los van elkaar ontworpen. Als ze niet op elkaar zijn afgestemd, geeft dat achteraf meer dan eens problemen" Theo Helven, AEW "Wij vermijden zuivere prijsconcurrentie door te focussen op zaken waar knowhow en creativiteit het verschil maken" Philip Demot, Democo