Of de crisis diepe wonden heeft geslagen op de Belgische winkelmarkt? Cijfers van het onderzoeksbureau Locatus laten weinig ruimte voor twijfel. In 2009 nam het aantal leegstaande winkelpanden toe met maar liefst 14,2 procent. En pas vrijgegeven data tonen aan dat ook in 2010 het winkellandschap verschraalde. Locatus zag de leegstand opnieuw toenemen met bijna 7 procent. Vooral de sector van bruin- en witgoed kende een moeilijk jaar. "Dat is een sterk conjunctuurgevoelige sector die bovendien ook de toenemende concurrentie van de webwinkels voelt", duidt Peter Baeyens, directeur Locatus België.
...

Of de crisis diepe wonden heeft geslagen op de Belgische winkelmarkt? Cijfers van het onderzoeksbureau Locatus laten weinig ruimte voor twijfel. In 2009 nam het aantal leegstaande winkelpanden toe met maar liefst 14,2 procent. En pas vrijgegeven data tonen aan dat ook in 2010 het winkellandschap verschraalde. Locatus zag de leegstand opnieuw toenemen met bijna 7 procent. Vooral de sector van bruin- en witgoed kende een moeilijk jaar. "Dat is een sterk conjunctuurgevoelige sector die bovendien ook de toenemende concurrentie van de webwinkels voelt", duidt Peter Baeyens, directeur Locatus België. Volgens Locatus staan er in ons land nu 14.180 winkelpanden leeg. Op een totaal van ruim 214.000 winkels komt dat neer op een leegstandspercentage van 6,6 procent. Inzoomen op de cijfers van Locatus leert dat de toplocaties erg crisisbesteding zijn. Op de zogenaamde A1-locaties daalde de leegstand van 4,1 procent in 2010, naar 3,4 procent begin 2011. In absolute topstraten, zoals de Antwerpse Meir of de Brusselse Nieuwstraat, staan zelf helemaal geen panden leeg. "Uiteraard is dat positief", stelt Peter Baeyens, directeur Locatus. "Maar het heeft ook een keerzijde: het vertraagt de intrede van nieuwe ketens of formules. Voor de dynamiek van een winkelgebied is dat niet zo gunstig." Veel problematischer is de situtatie op de B- en C-locaties, de tweederangs winkelstraten- en gebieden. Op C-locaties groeide het aantal leegstaande panden met 16 procent aan. Een op de zes panden wacht er dus op een nieuwe bestemming. Vooral de secundaire straten in kleinere steden krijgen het hard te verduren. Sint-Niklaas is zo'n kleinere stad, met een groot leegstandsprobleem. In het centrum van de stad staat volgens de tellingen van Locatus een vijfde van de winkels leeg. "In die kleinere steden lukt het nog wel om de A-locaties in te vullen, maar zodra je daarbuiten gaat, wordt het veel moeilijker", verklaart Pieter Ooms, hoofd van de afdeling retail bij vastgoedmakelaar Immobiliën Hugo Ceusters. Ook het centrum van Merksem, een deelgemeente van Antwerpen, heeft te kampen met een hoge winkelleegstand (zie De top tien van leegstand). Dat blijkt ook uit de eigen metingen van de stad Antwerpen. Elke drie jaar inventariseert de stad haar winkelpatrimonium. De meting van 2010 laat zien dat de leegstand in de 58 winkelgebieden van de Scheldestad afneemt. En dat terwijl ook het aantal imagoverlagende zaken (belwinkels, nachtwinkels...) daalt. Maar die gunstige algemene tendenzen kunnen niet verhelen dat bepaalde winkelstraten- en gebieden nog altijd achteruitboeren. Zoals dus het centrum van Merksem, met de Bredabaan als belangrijkste exponent. Het profiel van de Bredabaan leunt sterk aan bij wat Mia Vancompernolle, adviseur ruimtelijke ordening en mobiliteit bij Unizo, de aanloopstraten noemt: invalswegen die profiteerden van de aantrekkingskracht van de kern. "Dat type winkelstraat staat sterk onder druk", zegt Mia Van Compernolle. "Het werkt niet meer." Bereikbaarheid en mobiliteit verklaren voor een belangrijk deel opkomst en verval, van winkelstraten, bepleit Vancompernolle. "De mensen zijn vandaag veel mobieler dan twintig, dertig jaar geleden. Vandaar ook de verschraling van het aanbod in dorpskernen: we winkelen veel minder onder de kerktoren." Een nieuwe verkeersituatie of een gewijzigd parkeerbeleid, is volgens Mia Vancompernolle soms ook nefast voor winkelstraten. Want snel enkele boodschappen doen, maar wel tien minuten tijd verliezen bij het zoeken van een parkeerplaats, dat gaat niet samen. Dan zijn er voor de gehaaste consument wel interessantere alternatieven, zoals de shoppingcentra en de baanwinkels. "De concurrentie van de perifere grootschalige detailhandel weegt onmiskenbaar op de winkelactiviteit in stadskernen", stelt Mia Vancompernolle. "Een winkelier in de binnenstad betaalt hogere huurprijzen, zijn winkel is moeilijker bereikbaar en zijn klanten kunnen meestal niet gratis voor de deur parkeren." Zo wordt de teloorgang van de winkelactiviteit in de binnenstad van Sint-Niklaas vaak gekoppeld aan het succes van het Waasland Shopping Center aan de stadsrand. "Toen we met onze metingen startten, was het Waasland Shopping Center al open, dus daar kunnen we weinig uit afleiden", zegt Peter Baeyens. "Maar ja, we vermoeden wel dat er een verband is." De baanwinkelsector werpt tegen dat hij gewoon inspeelt op de behoeften van de nieuwe klant. Als die klant snel en efficiënt wil winkelen, parkeert hij voor de baanwinkel. Maar wil die klant gezellig shoppen dan zakt hij nog altijd af naar de binnenstad. "Dat klopt wel voor een deel", reageert Mia Vancompernolle. "Maar dan gaat men nogal snel voorbij aan de negatieve effecten van de ongebreidelde ontwikkeling van baanwinkels. Denk aan de verkeersstromen of aan de straten die heraangelegd worden omdat het in- en uitrijden gevaarlijke situaties creëert. Grootschalige detailhandel moet kunnen, op voorwaarde dat het ruimtelijk beter georganiseerd wordt. Een clustering op retailparken is een oplossing." De Antwerpse schepen voor Economie en Middenstand Robert Voorhamme (sp.a) is minder toegeeflijk. "We beperken het op ons grondgebied tot drie zones", zegt hij ferm. Die zones zijn het Antwerpse stukje Boomsesteenweg, de Noorderlaan en de Bredabaan. Ook Voorhamme wijst op de ongewenste effecten: creatie van onnodige mobiliteit, lintbebouwing, gebrekkige ruimtelijke kwaliteit... "Als we dat allemaal vinden, dan moeten we ook consequent zijn", vervolgt Voorhamme. "Alleen zaken die een grote oppervlakte vereisen, zoals een doe-het-zelfzaak of een tuincenter, zullen we nog toelaten." Ook de Decathlon op de Noorderlaan past in dat plaatje. Decathlon toont trouwens interesse voor een vestiging aan de Boomsesteenweg - Antwerps grondgebied - en de stad probeert de keten daarbij te begeleiden. De visie van het Antwerpse stadsbestuur sluit nauw aan bij 'het kernversterkend beleid' dat de Vlaamse regering wil voeren. In zijn startnota 'Winkelen in Vlaanderen' kondigt minister-president Kris Peeters (CD&V) initiatieven aan "om de verdere ontwikkeling van baanwinkellinten drastisch te beperken". De administratie Ruimtelijke Ordening bereidt hierover een rondzendbrief voor. De beteugeling van het baanwinkelfenomeen volstaat niet om probleemwinkelstraten er weer bovenop te krijgen. Het vraagt ook om inspanningen op het terrein. Een opwaardering van het openbaar domein kan een relance geven aan een buurt (zie Heraanleg: oplossing en probleem). Vaak wordt van zo'n heraanleg geprofiteerd om het voetgangersgebied uit te breiden en het autoverkeer terug te dringen. Dat maakt het shoppen ongetwijfeld aangenamer, maar het kan ook ten koste gaan van de bereikbaarheid. "Gent heeft zijn winkelcentrum met succes autoluw gemaakt", merkt Mia Vancompernolle op. "Aanvankelijk was er veel verzet tegen die plannen en in het begin zijn er ook zaken verdwenen, maar er zijn er snel andere in de plaats gekomen." Ze wijst er wel op dat er geen toverformule is. Steden als Gent en Antwerpen hebben een bovenlokale aantrekkingskracht, dat maakt een verschil. "Het heeft geen zin om elke stad autoluw te maken. Je moet zoiets op het niveau van de stad bekijken." Met renovatiepremies en inrichtingssubsidies spoort de overheid winkeliers en eigenaars ook aan om te investeren in hun winkelpand. In Antwerpen betaalt de stad maximum 15.000 euro van de renovatiekosten terug. Voor de strategische gebieden Antwerpen-Noord, Bredabaan, Brederodestraat en Driekoningenstraat-Statiestraat (Berchem) heeft het stadsbestuur met steun van Europa en Vlaanderen de toelage verhoogd tot maximum 17.500 euro voor gevelwerken en 7500 euro voor de verfraaiing van de commerciële ruimte. "Een nuttige maatregel", becommentarieert Pieter Ooms. "Maar verwacht er geen wonderen van. Een goede winkelstraat combineert sterke lokale handelaars met enkele trekkers zoals bekende ketens. Voor die laatste groep heb je wel grote panden nodig. Dat vraagt dus om enige stedenbouwkundige soepelheid: je moet soms twee à drie kleinere panden kunnen samenvoegen." Hij voegt er aan toe dat het opkrikken van een winkelgebied een werk van lange adem is. Robert Voorhamme beaamt dat. "En", zegt hij, "we moeten ook realistisch zijn. De Abdijstraat werd vroeger wel eens de Meir van het Kiel genoemd. Sorry, maar dat is nostalgie, die tijd komt niet terug." Zo is het ook logisch dat in wijken met veel migranten ook de winkeliers veelal migranten zijn en dat het winkelaanbod er dus anders is. "Dat wil niet zeggen dat het minder kwalitatieve winkels moeten zijn", vervolgt Voorhamme. "Je hebt daar bijvoorbeeld een aantal heel sterke voedingswinkels bij." Uit de driejaarlijkse metingen van de stad blijkt volgens de Antwerpse schepen dat een samenhangend beleid resultaten oplevert. Maar er blijf één frustratie: "We hebben als overheid geen impact op de huurprijzen en sommige eigenaars leven blijkbaar nog in een andere wereld. Ze houden vast aan onrealistisch hoge huurprijzen. De inspanningen van de winkeliers en de stad zijn dan verloren moeite. We zoeken naar mogelijkheden om daar toch te kunnen sturen." LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE JELLE SLUYTS