De waarde van een contract

Wat de bestemming van verhuurde onroerende goederen betreft, houdt de fiscus naar eigen zeggen alleen maar rekening met de realiteit. Maar wat is dan nog de waarde van een contract ?

Wie als particulier een onroerend goed verhuurt, moet uitzonderlijk goed opletten aan wie hij verhuurt. Want afhankelijk van de hoedanigheid van de huurder, kan de belasting in hoofde van de verhuurder danig verschillen.

Enkele uitzonderingen niet te na gesproken, kent men immers twee grote systemen van taxatie. Het eerste is gebaseerd op het kadastraal inkomen van het onroerend goed. Het tweede gaat uit van de werkelijk ontvangen nettohuur, zijnde de brutohuur min (in de regel voor gebouwen) een kostenforfait van 40 %. Hoe groot het verschil is tussen deze twee systemen, kan niet in het algemeen worden voorspeld. Alles hangt af van de concrete omstandigheden. Maar in de meeste gevallen zal een taxatie op basis van het kadastraal inkomen veel lager uitvallen dan een taxatie op basis van de nettohuur.

MOMENT.

De oorzaak daarvan is terug te vinden in de manier waarop het kadastraal inkomen wordt vastgesteld. Het kadastraal inkomen is immers niet gelijk aan de werkelijke huurwaarde “op dit ogenblik”. Maar wel aan de werkelijke of vermoedelijke nettohuurwaarde op een door de wet vastgesteld moment. En dat “moment” is op dit ogenblik nog steeds 1 januari 1975. Meer dan twintig jaar terug dus.

Als men vandaag aan een gebouw een kadastraal inkomen toekent, dan gaat men bijgevolg niet uit van de waarde die dat gebouw vandaag op de huurmarkt heeft, maar moet men teruggaan tot begin 1975. En moet men zich afvragen wat de huurwaarde van dat gebouw geweest zou zijn op dat ogenblik.

PEREKWATIE.

Dat men vandaag nog werkt met kadastrale inkomens die de huurwaarde reflecteren van meer dan twintig jaar terug, heeft bovendien te maken met de wijze waarop de kadastrale inkomens worden “herzien”. Dat gebeurt niet doorlopend. Maar wel om de zoveel jaar. In het vakjargon noemt men dit het stelsel van de algemene “perekwaties”.

De laatste keer dat zo’n algemene herziening plaatsgevonden heeft, dateert al van eind de jaren zeventig. Waarbij toen de huurprijzen per 1 januari 1975 als referentiepunt in aanmerking genomen zijn. Sindsdien is er geen algemene perekwatie meer geweest. Al jaren geleden is weliswaar een nieuwe algemene herziening van de kadastrale inkomens aangekondigd. Maar om verschillende redenen is die nooit doorgevoerd. En voor zover men kan zien, ligt er ook geen in het verschiet. Zo’n algemene perekwatie is immers een gigantische onderneming die veel mankracht en enorm veel voorbereiding vergt. En daar is men (binnen de Administratie) voorlopig niet aan toe.

CORRECTIES.

Het resultaat is dus dat men vandaag nog werkt met kadastrale inkomens die een afspiegeling van de huurprijzen zijn van meer dan twintig jaar geleden.

Voor wie belast wordt op basis van het kadastraal inkomen, is dit uiteraard een goede zaak. Zij het dat men in de loop der jaren wel een paar correcties heeft doorgevoerd. Zo worden de kadastrale inkomens al verschillende jaren aangepast aan de evolutie die het indexcijfer van de consumptieprijzen sedert eind de jaren tachtig heeft ondergaan (voor het aanslagjaar 1997 geldt een indexatiecoëfficiënt van 1,184). En voor de toepassing van de personenbelasting worden de kadastrale inkomens bovendien (behoudens in enkele uitzonderingsgevallen) sedert enkele jaren forfaitair verhoogd. Tot en met het aanslagjaar 1997 is dat met 25 %. En vanaf volgend aanslagjaar met 40 %.

Daarmee komt het kadastraal inkomen dat bijvoorbeeld bij de verhuur van gebouwen belastbaar is, al meer in de buurt van de werkelijk ontvangen huur. Maar in veel gevallen blijft er nog wel een belangrijk verschil bestaan.

WIE.

Vandaar dat men altijd weer moet uitkijken “aan wie” men verhuurt.

Want wanneer is men bij verhuur belastbaar op basis van het kadastraal inkomen ? Dat is om te beginnen het geval als men verhuurt aan een natuurlijke persoon, op voorwaarde dat de huurder het onroerend goed niet voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.

Ten tweede, wanneer men goederen overeenkomstig de pachtwetgeving verhuurt, en de huurder die goederen voor land- of tuinbouwdoeleinden gebruikt (in deze hypothese wordt het kadastraal inkomen overigens alleen maar geïndexeerd, en niet forfaitair verhoogd).

En ten derde, bij verhuur van woningen aan rechtspersonen die geen vennootschappen zijn, met het oog op de onderverhuring ervan aan natuurlijke personen (waarbij de uiteindelijke bestemming uitsluitend bewoning mag zijn).

In alle andere gevallen van verhuur is men daarentegen belastbaar op basis van de werkelijk ontvangen nettohuur. Dit zal dus bijvoorbeeld het geval zijn, zodra men verhuurt aan een natuurlijke persoon die het goed wel voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt ; of nog, bij verhuur aan een vennootschap, bij verhuur aan een openbare instelling of VZW (niet met het oog op de onderverhuur van een woning) enzovoort.

MOEILIJKHEDEN.

In de praktijk durven zich nogal eens moeilijkheden voordoen bij verhuur van woningen aan particulieren. Neem bijvoorbeeld een particuliere verhuurder die een appartement verhuurt aan een andere particulier. De huurder is bijvoorbeeld een onderwijzer. En aangezien een leraar regelmatig lessen moet voorbereiden, wordt één van de kamers van het appartement ingericht tot “bureau”. De leraar meent dat hij de kosten in verband met die kamer dan ook als beroepskosten in aftrek mag brengen. Maar daarmee is het hek van de dam.

De belastingcontroleur heeft op die manier immers het ultieme bewijs in handen dat het appartement wel degelijk voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt ; met als gevolg dat de verhuurder niet langer belastbaar is op basis van het (geïndexeerde en forfaitair verhoogde) kadastraal inkomen ; maar wel op basis van de (meestal veel hogere) nettohuur.

Dat slechts één kamer van het appartement beroepsmatig wordt aangewend, verandert daar niets aan. De verhuurder is immers belastbaar op basis van de nettohuur zodra het goed dat hij aan een natuurlijke persoon heeft verhuurd, zelfs maar gedeeltelijk voor de beroepsdoeleinden van de huurder wordt gebruikt (tenzij een uitsplitsing van de huurprijs zou gemaakt zijn in een geregistreerde huurovereenkomst).

REACTIE.

Onder voorbehoud daarvan krijgt de arme verhuurder de fiscale rekening dus gepresenteerd. Vraag is dan wat hij daartegen kan doen ? In de praktijk hoort men vaak zeggen dat men in de huurovereenkomst de nodige clausules moet opnemen die de huurder verbieden om het gehuurde goed voor beroepsdoeleinden aan te wenden, en waarbij de huurder aansprakelijk gesteld wordt voor alle fiscaal nadelige gevolgen die uit een eventueel beroepsgebruik voortvloeien. Maar de verhuurder is daarmee niet noodzakelijk van alle zorgen verlost. Het administratieve standpunt luidt immers dat de fiscus geen rekening moet houden met wat in de huurovereenkomst te lezen staat, en dat hij enkel rekening moet houden met het “werkelijk gebruik”. Zodra uit de feiten blijkt dat een onroerend goed minstens gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, wordt de verhuurder automatisch belastbaar op basis van de nettohuur. Ook als de huurder daarmee de verbodsbepalingen van de huurovereenkomst met de voeten treedt, en zelfs als hij dat buiten medeweten van de verhuurder doet.

De verhuurder kan zich dan wel op de huurovereenkomst beroepen om de “fiscale schade” te recupereren vanwege de huurder. Maar op het ogenblik dat de verhuurder de rekening gepresenteerd krijgt, is de huurder misschien al lang met de noorderzon verdwenen.

RIEM.

Gelukkig is er inmiddels een overigens niet meer zo recent, maar weinig gekend arrest van het Hof van Beroep van Brussel dat een hart onder de riem kan betekenen van verhuurders die zich op deze wijze belaagd voelen (arrest van 23 mei 1996).

In casu ging het om een particuliere eigenaar die een villa verhuurd had aan een andere particulier. In de huurovereenkomst stond te lezen dat de villa uitsluitend voor bewoning gebruikt mocht worden. Op een bepaald ogenblik stelde de belastingcontroleur evenwel vast dat de villa als atelier en als opslagplaats werd gebruikt. Bijgevolg wou hij de verhuurder belasten op basis van de nettohuur.

Maar de verhuurder hield vol dat hij volledig te goeder trouw was, en dat hij niets afwist van de bestemming die de huurders tegen de bepalingen van de huurovereenkomst in aan de villa hadden gegeven.

Het Hof van Beroep te Brussel besliste dat de belastingplichtige zich in deze omstandigheden wel degelijk op de huurovereenkomst kon beroepen, en dat die wel aan de fiscus tegenstelbaar was. Zodat hij slechts belastbaar was op basis van het kadastraal inkomen, en niet op basis van de werkelijk ontvangen netto-huur.

Jan Van Dyck

Jan Van Dyck is fiscalist.