de vlucht achteruit

Omdat de prijzen aan de kust zelf explodeerden, vluchtten heel wat kandidaat-kopers naar het binnenland. Daar zijn ook de minder klassieke kustpromotoren actief.

Begin deze week slaakten volksvertegenwoordigersvan zowat alle Vlaamse partijen een waarschuwingskreet. Het vastgoedgeweld van de kust rukt op naar het binnenland. Lokale partijen kunnen bij de aankoop van kavels of woningen in lieflijke dorpjes als Uitkerke, Nieuwmunster, Vlissegem, Klemskerke dikwijls niet meer opbieden tegen de ‘aangespoelden’. “Eerst ging de kust kapot aan de ruimtelijke wanorde en nu komt het landelijke karakter van deze regio onder druk te staan”, vreest Kortrijkzaan Jan Caron van de VlaamsProgressieven.” “Ik vrees dat heel wat lokale besturen zwichten voor het mercantilisme van de promotoren.”

De Alveringemse architect Frank Godderis wijst op een andere kopersgroep: “De kustbevolking wordt weggejaagd uit haar thuisdorp. Ze kan niet optornen tegen de vermogende concurrenten die een tweede verblijf zoeken. Dat voelen we tot in onze regio. Onlangs was er hier een verkaveling, waarbij achttien van de twintig appartementen terechtkwamen bij mensen van de kust. De Westhoek biedt een valabel alternatief met relatief kwaliteitsvol vastgoed in vergelijking met het klassieke toeristische aanbod.”

Dat stelde ook Groep Caenen vast. De projectontwikkelaar bouwde in Veurne de Residentie Simenon met zeventien appartementen (tegen gemiddeld 200.000 euro). “We mikten in de eerste plaats op de mensen uit de streek”, zegt gedelegeerd bestuurder Gregory Caenen. “Tot mijn verbazing ging de helft van deze portefeuille weg naar tweede verblijvers. Zo wordt Veurne stilaan een badstad.”

Met verzicht op zee

De grootste twee ontwikkelaars van tweede verblijven in het hinterland van de kust zijn Sea Coast Invest en Matexi Groep. Die laatste ontwikkelt momenteel 39 koopwoningen in Adinkerke, 32 in Rampskapelle en 25 in Vlissegem (vanaf 300.000 euro, of 400.000 minder dan wat je in Knokke voor een woning van Matexi betaalt). Hij bereidt nog een aantal projecten voor. Een woordvoerder van Matexi: “Wat maakt een woning aan de kust zo speciaal? Het zicht op zee natuurlijk. Eigenlijk maakt het voor de koper dus niet uit of hij 200 meter of 5 kilometer in het binnenland woont. Dan zoeken we liever projecten in die tweede optie, ver van de typische kustpromotoren.”

Voor Matexi Groep – 232 miljoen euro omzet in 2007 – zijn de activiteiten aan de kust eigenlijk marginaal. En dat blijft zo. De vastgoedontwikkelaar bekeek er een paar projecten en haakte af op wat hij irrealistische prijzen noemt. “Om een normaal rendement te halen, hadden we moeten beknibbelen op de kwaliteit”, klinkt het op de hoofdzetel in Waregem. “En dat kunnen we ons echt niet veroorloven. We wensen onze reputatie in de rest van het land niet te grabbel te gooien.”

Erik Van der Paal van de Antwerpse ontwikkelaar Amber ziet op de kustlijn ofwel lokaal sterk verankerde promotoren opereren, ofwel grote groepen in mastodontprojecten (zoals Van Wellen met Finis Terrae in Knokke). “Ik blijf er liever weg, omdat de marges te laag zijn of de omvang buiten proportie”, redeneert Van der Paal. “De vijver op de eerste lijn is uitgevist. De markt stagneert trouwens in het algemeen.”

Sea Coast Invest, tot voor kort het nummer twee aan de kust, trekt hieruit zijn conclusies. Terwijl zijn omzet in twee jaar verviervoudigde tot 13,1 miljoen (2006), schoof Sea Coast het voorbije jaar 60 % van zijn portfolio (nu 400 woningen) door naar andere ontwikkelaars. Het acht de markt te riskant. Voorzitter Hendrik Danneels: “In bepaalde steden gooi ik de handdoek in de ring. Sommige ambtenaren hanteren de complete willekeur en verplichten promotoren – tegen hun eigen regels in – projecten soms met de helft tot een vierde te beperken. Dat hakt in op het rendement, omdat een promotor bij de inkoop rekening houdt met de maximale mogelijkheden. Daarom hebben we onlangs Sea Coast Rom opgericht, dat zich met 1000 appartementen richt op de Roemeense residentiële markt. Een prachtlocatie. Mooie rendementen. En rechtszekerheid troef.”

Sea Coast was altijd al sterk actief in meer inwaarts gelegen kustgemeentes zoals Nieuwpoort-Stad. Vandaag biedt het 78 woningen aan in Vlissegem (maximaal 220.000 euro) en Westende Dorp (54 tegen 160.000 tot 200.000 euro). Danneels: “De kopers zijn late veertigers of jonge zestigers die niet meer elke dag met de schopjes en de emmertjes naar het strand moeten en genieten van een stevige wandeling en een terrasje in het dorp.”

Een woning is een woning

Matexi benadrukt dat zijn woningen in het binnenland niet specifiek als tweede verblijf zijn bedoeld en dus niet verschillen in afwerking. Het onderscheid tussen ‘toeristen’ en ‘plaatselijken’ gaat trouwens niet op. “Mensen van middelbare leeftijd kunnen vandaag zo’n woning betrekken in de vrije tijd, om er na hun pensioen definitief te gaan wonen. De markt van die senioren zal stevig boomen. In 2010 is een derde van de Belgische bevolking ouder dan zestig. Als die de financiële middelen hebben, kijken ze uit naar een woning op een mooie plek: de Ardennen, de kust of de kern van aantrekkelijke steden. Wij denken dat we hen een alternatief kunnen aanbieden, iets verder van de kustlijn.”

Amber opteert wel resoluut voor tweede verblijven, door in Middelkerke verder van de zee 112 appartementen van 800 vierkante meter tegen gemiddeld 167.000 euro aan te bieden. Van der Paal: “We mikken op de middenklasse. De kustlijn is voor de 72.000 Belgische (dollar-)miljonairs weggelegd, en dat segment is kleiner en moeilijker te bewerken dan de toeristen, die op hun vakantie vaststellen dat er ook binnen hun budget een alternatief is.”

Ook de klassieke kustpromotor Groep Caenen zoekt het binnenland op met projecten tot twee kilometer van de kust in De Panne en Westende Dorp, tegen prijzen tussen 100.000 en 180.000. “Het risico is er in het algemeen iets hoger, omdat de troef van de nabijheid bij het water wegvalt”, zegt Gregory Caenen. “Dat kun je opvangen door enkel beter gelegen woningen in de markt te plaatsen, zoals we doen langs de Veurnse vaart.”

Eendagsvliegen zullen vallen

Net als Hendrik Danneels stelt ook Matexi vast dat er heel wat ‘eendagsvliegen’ actief zijn aan de kust, ook in het binnenland. “Wij redeneren als een vastgoed-ontwikkelaar met een langetermijnvisie”, klinkt het bij Matexi. “De intrinsieke waarde van het project primeert. Het gebeurt wel eens dat een concurrent met een project gaat lopen, omdat hij rekent op een stijging van de vastgoedprijzen. Aan de kust lukte die strategie tot nog toe aardig. Als de markt een knik of een vertraging kent, kunnen die speculanten in de problemen komen. ”

Van der Pael denkt dat een en ander zal meevallen. “Bij ons is er geen zeepbel in de tweede verblijven, zoals aan de Spaanse of Franse kust”, klinkt het. “We kennen een stabiele markt; en ik denk niet dat dit zal veranderen.”

Iain Cook, topman van Era Makelaars: “Zelfs de prijs van appartementen van tweede en derde rang rees de pan uit. Vandaar het succes van het binnenland, waar promotoren dikwijls dezelfde kwaliteit voor minder geld boden. Ik verwacht dat vooral deze markt – zeker voor tweede verblijven – wat in verdrukking zal komen.” Cook redeneert dat de woningmarkt voor eerste verblijven amper wordt getroffen door het gevoel dat de koopkracht daalt. De prijs van de basisbehoefte ‘wonen’ bleef volgens hem de voorbije jaren gelijk. Anders verloopt het aan de kust. Cook: “Een tweede woning is een luxegoed, en doet het bij de middenklasse altijd slecht in tijden van crisis. De koper zal er ook zelden voor lenen, zodat de meeste mensen in deze tijd van lichte onzekerheid een aankoop uitstellen tot er wat stabiliteit komt. Let wel: dat geldt niet voor de absolute luxewoningen in Knokke. Die opgeklopte villamarkt blijft stijgen, zij het in een wat rustiger tempo. Die voorzichtige houding treft zeker de projecten iets verder in het binnenland. Uiteindelijk zijn zij, vastgoedtechnisch gezien, derderangs. Zoals steeds wordt het aanbod van mindere kwaliteit als eerste getroffen als de prijzen kabbelen, pas dan volgt het eersterangsaanbod. Locatie, locatie, locatie, weet je wel.”

Architect Frank Godderis erkent: “De markt is overspoeld. De verhalen van promotoren die met appartementen blijven zitten, zijn legio. Als ze voldoende reserves hebben, zullen ze die wat langer in portefeuille houden. Zo niet, komen die projecten veel goedkoper op de markt. Dan zijn er koopjes te doen.”

Hendrik Danneels van Sea Coast Invest zag aan de kust en in het nabije binnenland steeds minder kansen om zijn marge van 20 tot 25 % te halen omdat groepjes van individuele financiers soms tot 20 % meer boden bij de inkoop van gronden. Zij gingen dikwijls uit van stijgende prijzen en hielden amper rekening met bouwtechnische risico’s, zoals de tienjarige aansprakelijkheid. “Hun speculatieve ingesteldheid en de hogere bouwprijs verpestten de markt”, zegt hij. “Ik wacht rustig af. Ik stel ook vast dat bankiers minder flexibel zijn met bedrijfskredieten aan ontwikkelaars en moeilijker doen voor hypothecaire leningen. Als de markt kabbelt, zoals nu, zullen deze liefhebberende speculanten als eersten in de klappen delen. Dan sta ik weer klaar om in te kopen tegen realistische prijzen.” (T)

Door Hans Brockmans, Fotografie Thomas De Boever