De verzekeraars zijn bij de laatsten die nog kopen”

De grote verzekeraars zijn op dit moment de enige structurele kopers op de vastgoedmarkt. Dat zegt Alfred Bouckaert, lid van het directiecomité van AXA en voorzitter van de raad van bestuur van AXA Belgium en AXA Bank Europe.

Alfred Bouckaert heeft, nadat hij de verkoop van het vastgoedpatrimo-nium van ex-Royale Belge verzilverd had, in zes jaar weer een portefeuille samengesteld met activa ter waarde van 3 miljard euro.

Hoe maakt u het tijdens deze crisis?

ALFRED BOUCKAERT (AXA). “Niet al te slecht, dank u. Dankzij en ook wegens onze portefeuille als grootste verzekeraar voor arbeidsongevallen van het land (33 procent van de markt), moeten we op zeer lange termijn dekking kunnen geven. Daarom vormt onze vastgoedportefeuille, met uitgelezen locaties en aan-trekkelijk lange huurcontracten, een bijzonder goed aangepast en stabiel actief, dat tegenwoordig meer dan 3 miljard euro waard is. De geïndexeerde rentes die we moeten uitkeren hebben soms een looptijd van veertig jaar. Op de vastgoedinvesteringsmarkt wordt tegenwoordig over het algemeen geen krediet meer gegeven aan projectontwikkelaars. Daartegenover staat dat onze cashflow er nog wel degelijk is en ons verplicht om actief te blijven. We incasseren bijvoorbeeld op dit ogenblik meer dan 15 miljoen euro aan cashdeposito’s per dag in onze Belgische agentschappen. Tegelijkertijd verplichten de weerkerende financiële opbrengsten van onze verzekeringsportefeuille ons te investeren in veilige activa, in de eerste plaats onroerend goed.”

Welk soort gebouwen hebt u vooral op het oog?

BOUCKAERT. “We spitsen ons vooral toe op grote gebouwen met langdurige contracten. We beschikken niet over de capaciteit om alles te controleren en te beheren. Als het onze competentie te boven gaat, delegeren we naar partners die dergelijke dingen beter doen dan wij. Dat is bijvoorbeeld het geval voor de vastgoedbevak Home Invest, waarvan we referentieaandeelhouder zijn en die vooral residentiële projecten in portefeuille heeft. Eind 2008 hebben we twee van de grootste transacties van het jaar gerealiseerd in België, met de aankoop van een kantoorcomplex aan de ingang van het Zuidstation en van een handelscomplex in Brugge (Blauwe Toren).”

Dat is een beetje hetzelfde als wat uw belangrijkste concurrenten doen, zoals Fortis Real Estate voor Fortis Insurance Belgium.

BOUCKAERT. “Het verschil is dat zij met 150 zijn om het te doen en wij met 45… Meer in het algemeen vind ik het wel zeer jammer wat er met Fortis gebeurt. Echt waar. Het was een gezonde maatschappij, zowel de vastgoedafdeling als de verzekeringen. Wat er zich vandaag afspeelt, moet afschuwelijk zijn voor alle medewerkers van de groep.”

Sommige vastgoedspelers – onder wie Serge Fautré van Cofinimmo – beweren dat de liquiditeiten stilaan beginnen terug te vloeien naar het banksysteem. Realiteit of vrome wens?

BOUCKAERT. “Ik denk dat het ten dele fout en voorbarig is. De liquide middelen die op dit ogenblik aangeboden worden op de financiële markten, zijn er op korte termijn. Maar over de middellange- en langetermijnmiddelen, precies diegene die de vastgoedmarkt nodig heeft, ben ik niet zo zeker. Wanneer we de transacties overlopen die op de Europese markten gerealiseerd worden, zijn er maar weinig vragers, op de verzekeraars na. Die zijn bij de laatste marktspelers die geen liquiditeitsproblemen kennen en ze blijven massaal en op lange termijn investeren in het vastgoed. Maar voor alle slecht gestructureerde actoren, die gisteren nog met twee monden spraken, is het op dit ogenblik afgelopen. Het meest absurde is de inactiviteit van de belangrijkste deelnemers aan de kapitaalmarkt, de hedgefondsen, en de 30 procent uitstaande bedragen die ze beheren en die ze tegen om het een welke prijs op de beurs moeten verhandelen om hun klanten terug te betalen. Op lange termijn zal alles afhangen van het antwoord op deze crisis. Er moet anders gereglementeerd worden, dat is juist, maar dan ook weer niet te veel en te pietepeuterig, want dat zou meer kwaad doen dan goed.” (T)

Door Philippe Coulée