In de VS sluiten de meeste gezinnen een hypotheeklening af met een vaste rentevoet, maar dan wel met inbegrip van het recht dat ze hun lening te allen tijde kunnen herfinancieren. In een periode met dalende rentevoeten maken veel gezinnen gebruik van dat recht en sluiten ze dezelfde lening (of het nog uitstaande bedrag) opnieuw af tegen lagere rentevoeten, of lenen zelfs meer bij een gelijk blijvende maandelijkse aflossing.
...

In de VS sluiten de meeste gezinnen een hypotheeklening af met een vaste rentevoet, maar dan wel met inbegrip van het recht dat ze hun lening te allen tijde kunnen herfinancieren. In een periode met dalende rentevoeten maken veel gezinnen gebruik van dat recht en sluiten ze dezelfde lening (of het nog uitstaande bedrag) opnieuw af tegen lagere rentevoeten, of lenen zelfs meer bij een gelijk blijvende maandelijkse aflossing. Hoe werkt het? Dat keuzerecht van de gezinnen maakt het leven van de Amerikaanse hypotheekmaatschappijen als Fannie Mae of Freddie Mac er niet eenvoudiger op. Het zijn reusachtige financiële instellingen die veel geld zo goedkoop mogelijk lenen (ze kunnen goedkoop geld ophalen omdat de beleggers redeneren dat de overheid zulke grote spelers niet failliet kan laten gaan), waarmee ze op hun beurt hoofdzakelijk hypotheekleningen aan de man brengen. Die hypotheken houden ze deels in de eigen balans en verkopen ze deels als pakketten door aan derde beleggers. Voor Fannie Mae en Freddie Mac is het de kunst om de gemiddelde looptijd van de besteding van de middelen (de hypotheekleningen) en de herkomst van de eigen middelen (obligaties die ze zelf uitschreven) in evenwicht te houden. In dat geval evolueert de return van de activa en de kostprijs van de schulden min of meer hand in hand, zodat renteschommelingen weinig sporen nalaten in de rentabiliteit. Wat is het risico? Die hypotheekverkopers kunnen zich indekken tegen verwachte rentestijgingen of -dalingen via afgeleide producten op de obligatiemarkten. Maar als de rente onverwacht sterk daalt, zoals in de eerste helft van dit jaar, dan ligt de zaak moeilijker. Daalt de gemiddelde looptijd van de hypotheekleningen meer dan verwacht omdat meer gezinnen gebruik maken van hun herfinancieringsrecht, dan moet die onverwachte daling van de looptijd van de hypotheekleningen ook gecompenseerd worden. Fannie Mae & co. zouden de looptijd van de herkomst van de middelen kunnen inkorten, maar dat is heel moeilijk. Daarom compenseren ze door meer langlopende overheidsobligaties te kopen, zodat de gemiddelde looptijd van het actief in overeenstemming blijft met de looptijd van het passief. Maar door massaal geld in de obligatiemarkt te pompen, versterken ze nog de dalende rentetrend. En omgekeerd: als de rente onverwacht stijgt en als de gezinnen onverwacht minder snel hun hypotheek herfinancieren (zoals deze zomer het geval was), dan moeten Fannie Mae & co. overheidsobligaties verkopen om de looptijd van het actief weer wat op te krikken. Maar door obligaties te verkopen, versterken ze een stijgende rentebeweging.